Khó nhận ra đó là bong bóng

Chia sẻ bài học đổ vỡ thị trường bất động sản (BĐS) tại một hội thảo vừa diễn ra ở Hà Nội, ông Takashi Hara - chuyên gia của Cơ quan Hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA) - nói rằng bong bóng BĐS trước sau gì cũng vỡ, sau đó sẽ là một thời gian khủng hoảng kéo dài, như ở Nhật Bản là 15 năm.

“Đẻ” ra nợ xấu

Giá nhà đất ở Nhật đã tăng cao những năm 1980, đạt đỉnh vào năm 1989, sau đó đã giảm thê thảm trong suốt hơn 10 năm, khiến cho giá trị tài sản thế chấp, năng lực tài chính của bên vay nhanh chóng yếu đi, từ đó “đẻ” ra nợ xấu, hoạt động cho vay đình trệ, dẫn tới sự phá sản của 56 ngân hàng.

Theo kinh nghiệm từ Nhật Bản, thị trường bất động sản đóng băng 15 năm, sau đó mới hồi phục. (Ảnh chỉ có tính minh họa) Ảnh: Hồng Thúy

Ông Koashi Kazuhisa - Giám đốc nghiệp vụ của SuMi Trust Bank (Nhật Bản) - lưu ý rằng vào giữa thời kỳ bong bóng rất khó nhận ra đó là bong bóng. Điều này nói lên tầm quan trọng của sự quyết đoán mang tính vĩ mô và từ quan điểm trung lập. Việc đặt tiêu chuẩn về nợ xấu thấp, thiếu tiêu chuẩn kiểm tra, giám sát là một trong những nguyên nhân tạo nên bong bóng BĐS. Khi bong bóng BĐS vỡ, tái cơ cấu bên đi vay chính là một biện pháp xử lý nợ xấu phát sinh. Các ngân hàng cần có kế hoạch tái cơ cấu khả thi và rõ ràng, có cơ chế phá sản để tái cơ cấu lại bên đi vay.

GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - nhận định thị trường BĐS Việt Nam đã được quản lý chặt hơn nhưng vẫn còn nhiều rủi ro bởi giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập bình quân hằng năm của người lao động. Cơ chế mua bán nhà trên giấy chưa được quản lý tốt đẩy mọi rủi ro cho người mua nhà. Đặc biệt là giải pháp vốn để phát triển nhà ở cho khu vực nhóm yếu thế trong xã hội vẫn chưa có.

Vạ lây cho thị trường tài chính

GS Đặng Hùng Võ nói: “Để giải quyết những nghịch lý thị trường BĐS hiện nay, tất cả các bên liên quan như: cơ quan quản lý, định chế tài chính, ngân hàng thương mại cần phải nâng cao nghiệp vụ quản lý đối với tài chính và BĐS vì đây là chiếc bình thông nhau, mọi rắc rối, phiền toái đều bắt nguồn từ 2 kênh này”. Phân tích sâu về vấn đề này, TS Cấn Văn Lực - Giám đốc Trường Đào tạo Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) - cho biết quy mô và dư nợ của thị trường BĐS Việt Nam không lớn so với các nước phát triển. Tuy nhiên, do có đến 65% tài sản bảo đảm vay vốn là BĐS nên thị trường tài chính và thị trường bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro song hành. Đầu tư BĐS phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng trong khi thị trường trái phiếu và cổ phiếu chưa phát triển khiến cho doanh nghiệp khó huy động vốn trung và dài hạn, vì thế trọng số rủi ro cho vay BĐS ở Việt Nam rất cao, lên tới 250%.

Theo chuyên gia kinh tế Võ Đại Lược, khi thị trường BĐS yếu kém sẽ gây khó khăn cho thị trường tài chính. Vì để có tài chính, phải thế chấp bằng BĐS, thị trường BĐS phải tốt mới có cơ sở để thế chấp tốt. Nhưng ở Việt Nam, thị trường BĐS yếu, không đủ cơ sở để có thể thế chấp, bảo đảm tốt cho thị trường tài chính. Trước đây, do chênh lệch địa tô quá lớn, BĐS đã thu hút mọi dòng tiền nhàn rỗi lớn đổ vào kinh doanh và đầu cơ gây nên tình trạng cung vượt quá cầu dẫn đến khủng hoảng thừa. Do vậy, cần phải có chính sách điều tiết để chênh lệch địa tô chảy vào ngân sách nhà nước hoặc người dân, để cho hiệu quả sử dụng đất nằm ở người sử dụng, không nằm ở khâu đầu cơ BĐS.