JLL: Bán lẻ Việt Nam đang ở giai đoạn vàng

Bà Lê Thị Huyền Trang, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường của Công ty Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, nhận định Việt Nam nằm trong khu vực tăng trưởng mạnh, có khả năng đạt được mức tăng trưởng GDP cao nhất khu vực, đạt 6,6%/năm.

Đô thị hóa là một trong những yếu tố chính thúc đẩy mức tăng trưởng GDP của Việt Nam. Dân số đô thị Việt Nam dự kiến sẽ tăng 2,6% CAGR (tốc độ tăng trưởng kép hàng năm) cho đến năm 2030, cao nhất ở Đông Nam Á. Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam vẫn ở mức 36% tổng dân số năm 2018, so với 55% và 60% ở Indonesia và Trung Quốc

Khi có nhiều người di chuyển vào các thành phố và đảm nhận các công việc sản xuất và dịch vụ có giá trị cao hơn, thu nhập của người cũng sẽ tăng lên.

Theo số liệu của Viện Brookings, Việt Nam dự kiến sẽ có mức tăng trưởng dân số thuộc tầng lớp trung lưu cao nhất trong khu vực, ở mức 19% CAGR trong giai đoạn 2020-2025. Con số này cao hơn nhiều so với mức 14% ghi nhận trong thập kỷ qua và cao hơn mức tăng bình quân dự kiến của toàn khu vực trong cùng giai đoạn 2020-2025 là 11%.

Với hơn 90 triệu dân, Việt Nam đã và đang thu hút các nhà bán lẻ nhờ dân số trẻ - 70% ở độ tuổi từ 15 đến 64 - hứa hẹn sẽ là động lực chính cho thị trường tăng trưởng mạnh mẽ.

Bên cạnh đó, các yếu tố khác như tăng trưởng khách du lịch giúp mang đến thêm nguồn cầu cho bán lẻ, và sự phát triển hạ tầng cũng góp phần tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thêm các cơ hội phát triển dự án bán lẻ mới ngoài khu vực trung tâm.

Tiềm năng của thị trường bán lẻ Việt Nam đã thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư cũng như bán lẻ trong khu vực.

Từ năm 2014, thị trường đã chứng kiến hàng loạt các thương vụ mua bán sáp nhập. Có thể kể đến như việc Berli Jucker mua lại Metro Cash & Carry Vietnam. Central Group Thái Lan đã mua lại Nguyễn Kim Trading và BigC Vietnam. Các nhà bán lẻ khác như Emart, Aeon, Takashimaya,…cũng chính thức gia nhập sân chơi.

Nhu cầu thuê tốt đã đảm bảo cho hiệu suất hoạt động lạc quan cho các trung tâm thương mại (TTTM), đặc biệt là các dự án tại khu vực trung tâm, đắc địa.

Theo JLL, các khách thuê với nhu cầu trên 1.000 m2 khó có thể tìm được một vị trí phù hợp trong các trung tâm bán lẻ hiện tại. Hầu hết các khách thuê yêu cầu diện tích lớn phải chờ đợi và tìm kiếm nguồn cung tương lai hoặc các trung tâm bán lẻ đang trong quá trình cải tạo, nâng cấp.

Tuy nhiên, thị trường bán lẻ vẫn có những gam màu tối với sự cạnh tranh và đào thải khắc nghiệt. Việc rút khỏi thị trường của các thương hiệu lớn như Auchan, việc thu hẹp mạng lưới hoạt động của Parkson tại thị trường nội địa, hay sự kiện hàng loạt các thương hiệu cửa hàng tiện lợi nước ngoài chật vật dành miếng bánh thị phần hay phải chuyển nhượng cho đối thủ nội địa như trường hợp Shop and Go cho thấy đây không phải là một sân chơi dễ dàng.

Tại Việt Nam, ngoài những dự án TTTM độc lập, thị trường còn đang chứng kiến nguồn cung mặt bằng bán lẻ đáng kể từ loại hình khối đế thương mại tại các tòa nhà chung cư. Loại hình bất động sản bán lẻ này đang chật vật trong việc tìm hướng đi và mô hình phù hợp do những hạn chế về quy mô, thiết kế, chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm vận hành và sự cạnh tranh cao.

Theo JLL, đối với loại hình này, chủ đầu tư nên tập trung cung cấp tiện ích cho cư dân trước tiên. Ngoài ra, có thể cân nhắc đến các mô hình khác như không gian văn phòng chia sẻ (flexspace), hệ thống giáo dục, hay thậm chí là tủ khóa thông minh.

Để nắm bắt được cơ hội thành công, các đơn vị điều hành bán lẻ cần nghiên cứu kỹ để nhận biết rõ hơn xu hướng phát triển của thị trường bán lẻ trong thời gian tới. Theo quan sát của JLL, ngoài xu hướng tập trung vào các nhóm ngành F&B và giải trí nhằm tăng lưu lượng khách đến các TTTM, xu hướng phát triển không gian bán lẻ xanh, việc áp dung công nghệ và dữ liệu lớn, mô hình bán lẻ hợp kênh (omni channel) cũng như các nỗ lực sáng tạo khác nhằm nâng cao trải nghiệm mua sắm của khách hàng cũng sẽ trở nên rõ nét hơn trên thị trường bán lẻ.