“Hút hàng” căn hộ cho thuê

Văn phòng thành căn hộ cho thuê

Thị trường ế ẩm, nợ ngân hàng tăng cao khiến chủ đầu tư của một số dự án cao ốc văn phòng và chung cư cao cấp đã xin chuyển đổi một phần dự án thành căn hộ cho thuê. Tòa nhà DB Court nằm trên đường Điện Biên Phủ (quận 1) là một trong những dự án đó. Xét về hiệu quả kinh tế thì văn phòng cho thuê mang lại lợi nhuận cao hơn rất nhiều nhưng do thị phần văn phòng cho thuê đang thừa nguồn cung, giá liên tục lao dốc nên chủ đầu tư đã quyết định chuyển đổi công năng với hy vọng có thể cải thiện được khả năng thu hồi vốn.

Từ cuối năm 2011 đến nay, xu hướng chuyển đổi một phần công năng của các cao ốc thành căn hộ cho thuê tại TP.HCM dần trở nên phổ biến. Nhiều dự án đã và đang xin chuyển đổi như: Bến Thành Times Square (quận 1), The Vista, XI Riverside Palace và Diamond Island (quận 2).

Không chỉ tiếp nhận nguồn cung từ các dự án chuyển đổi, danh sách các dự án mới nhảy vào thị phần căn hộ cho thuê cũng tăng mạnh. Trong 6 tháng đầu năm, các dự án đầu tư vào phân khúc này gồm: Saigon Center giai đoạn 2 (quận 1), Cộng Hòa Garden (quận Tân Bình) và SC Vivo City (quận 7) đều đã được khởi công. Còn dự án phức hợp The One Ho Chi Minh City được Tập đoàn Bitexco động thổ trong quý II/2012 cũng dành một lượng sản phẩm nhắm đến thị phần căn hộ cho thuê hạng sang.

Mặc dù thị trường bất động sản trầm lắng nhưng thị trường căn hộ cho thuê vẫn khá sôi động với nhu cầu người đi thuê khá lớn. Cộng đồng người ngoại quốc sinh sống tại TP.HCM đang ngày càng đông dần lên và đây cũng là khách hàng chính cho những căn hộ cho thuê. Nếu như trước đây chỉ có một số ít các chuyên gia từ châu Âu và Mỹ thì nay làn sóng người châu Á như Nhật, Ấn Độ và các nước Đông Nam Á hiện diện ngày càng đông, đặc biệt cộng đồng người Hàn Quốc sinh sống tại TP.HCM lên đến hàng chục ngàn người.

Cạnh tranh khốc liệt

Trên địa bàn TP.HCM, phân khúc căn hộ cho thuê dường như rất ít, chỉ đếm trên đầu ngón tay và phần lớn là dành cho khách nước ngoài đến đây làm việc và các căn hộ này tập trung tại trung tâm quận 1.

Chị Mộng Tuyền vừa từ Cần Thơ lên sinh sống tại TP.HCM cho biết: "Lợi thế của loại căn hộ này là vị trí nằm ngay trung tâm, rất tiện lợi cho việc đi lại, giao dịch cũng như các dịch vụ mua sắm, giải trí. Khách hàng thuê ở được cung cấp đầy đủ các dịch vụ như nấu ăn, giặt ủi, xe đưa rước. Các khoản dịch vụ đi kèm như điện thoại, Internet, truyền hình cáp... đều được tính luôn vào giá thuê và cuối tháng khách được nhận một hóa đơn giá trị gia tăng, rất tiện lợi cho khách ở khi thanh toán lại với công ty của mình".

Tuy nhiên, do chi phí đầu tư và quản lý cao nên giá của căn hộ cho thuê cũng không hề rẻ. Giá thuê trọn gói tại căn hộ diện tích nhỏ nhất là 50 m2 của DB Court đã là 1.500 USD/tháng. Mức giá này chỉ phù hợp với một bộ phận nhỏ những chuyên gia nước ngoài được công ty trả chi phí ăn ở. Còn đối với đa phần người Việt Nam với mức thu nhập không cao, họ đều tìm mọi cách tiết giảm chi phí ăn ở, đi lại. Trong khi đó, căn hộ cho thuê phải cạnh tranh khốc liệt với hàng chục ngàn căn hộ, nhà phố của người dân cho thuê lại với mức giá rẻ hơn rất nhiều. Cụ thể, giá thuê một căn nhà phố diện tích 200 m2 gồm 4 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 phòng bếp tại phường Thảo Điền (quận 2) chỉ có 1.300 USD/tháng. Hoặc tại khu Sky Garden (Phú Mỹ Hưng) giá một căn hộ diện tích 75 m2 chỉ khoảng 650 USD/tháng.

Theo Tổng Giám đốc điều hành Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) Marc Townsend, trong giai đoạn khủng hoảng, căn hộ cho thuê tại TP.HCM hiện nay rộ lên hai xu hướng nguồn cung mới. Thứ nhất là các chung cư có tốc độ bán hàng chậm chuyển sang thành dự án cho thuê, còn thứ hai là dự án chuyển đổi từ khách sạn, văn phòng cho thuê thành căn hộ cho thuê.

Nguyên nhân của sự dịch chuyển đầu tư này, theo ông Marc, là do căn hộ cho thuê có khả năng phục hồi tốt hơn sau khủng hoảng. Hơn nữa, tỷ suất thu hồi vốn của phân khúc này nhanh hơn văn phòng. Giá thuê căn hộ tuy có giảm nhưng không gặp phải tình trạng rớt giá trầm trọng và tốc độ cho thuê nhanh gấp rưỡi so với văn phòng.

Bộ phận nghiên cứu thị trường bất động sản của Công ty Savills Việt Nam dự báo, trong vòng 5 năm tới, TP Hồ Chí Minh có thể đón nhận thêm 21 dự án, cung cấp hơn 3.800 căn hộ cho thuê và chỉ trong hai quý cuối năm 2012, sẽ có 5 dự án gồm tất cả các hạng với 360 căn hộ sẽ đi vào hoạt động. Điều này có thể tác động tiêu cực đến công suất hoạt động của thị trường căn hộ cho thuê trong thời gian tới.