HoREA: Pháp luật bất cập, phân lô bán nền tràn lan

Theo HoREA, trong những năm gần đây đã xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương. Nhiều khu đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch là đất ở đã bị phân lô tách thửa trái pháp luật để bán nền.

Việc này dẫn đến cảnh nhiều người bị lừa đảo, bị thiệt hại lớn, gây mất an ninh trật tự, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị của địa phương và làm trở ngại trong việc thu hút các nhà đầu tư dự án lớn do giá đất đã bị đẩy lên quá cao.

Theo HoREA, xảy ra tình trạng trên là do bất cập của hệ thống pháp luật hiện nay.

Cụ thể, hiện Luật Kinh doanh bất động sản chỉ điều chỉnh các hành vi kinh doanh bất động sản kể từ thời điểm các bên đã giao kết hợp đồng, nhưng không điều chỉnh các hành vi xảy ra trước thời điểm ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản. Luật điều chỉnh loại hình dự án nhưng chưa có các quy định điều chỉnh loại hình phân lô bán nền mà không hình thành dự án.

Ngoài ra, việc Luật Kinh doanh bất động sản không có quy định về đặt cọc cũng được xem là điểm bất cập lớn.

Lợi dụng các bất cập này, giới đầu nậu, cò đất và một số ít doanh nghiệp bất động sản “bất lương” đã bán nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng các phương thức thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, góp vốn, hợp tác đầu tư... theo quy định của Luật dân sự, với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản quy định sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được nhận thanh toán lần đầu của khách hàng không quá 30% giá trị hợp đồng.

Ngoài ra, trong Luật Đất đai không có quy định về tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác, mà chỉ có quy định về tách thửa đất ở nông thôn, đất ở đô thị. Nhưng bất cập trong thực thi Luật Đất đai nằm tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ, cho phép tách thửa đối với từng loại đất. Trong đó, có đất nông nghiệp, đất trồng cây công nghiệp, dẫn đến việc làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan.

HoREA cũng chỉ ra bất cập của việc thực thi chế định thừa phát lại đã tạo ra sự nhầm lẫn giữa lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi với ghi nhận nội dung liên quan đến mua bán đất nền. Các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật đã lợi dụng hình thức lập vi bằng thừa phát lại về hành vi giao nhận tiền đặt cọc để hứa mua hứa bán đất nền, trái với quy định.

Việc này khiến cho người mua nhầm tưởng vi bằng thừa phát lại là cơ sở pháp lý để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này.

Để chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái phép tràn lan và ngăn chặn các đợt sốt ảo giá đất, HoREA kiến nghị khắc phục các bất cập nêu trên.

Hiệp hội đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhất là UBND quận, huyện, phường, xã có biện pháp kiểm soát, ngăn chặn và xử lý nghiêm minh các trường hợp đầu nậu, doanh nghiệp núp bóng người sử dụng đất để thực hiện tách thửa, phân lô bán nền, huy động vốn trái pháp luật trên địa bàn.

Hiệp hội cũng đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo các sở, ngành, quận, huyện phối hợp chặt chẽ để sớm giải quyết nhu cầu tách thửa đất ở của cá nhân, hộ gia đình trên địa bàn thành phố.

“Quyết định 60 của UNBD TP.HCM đã quy định diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố. Nhưng đến nay, công tác giải quyết nhu cầu tách thửa đất ở của cá nhân, hộ gia đình trên địa bàn thành phố vẫn chưa được giải quyết kịp thời, do thiếu quy chế phối hợp tổ chức thực hiện giữa các sở, ngành, quận, huyện”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết.