HoREA chỉ ra 5 khiếm khuyết của thị trường bất động sản

Tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam 2022, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết thị trường bất động sản Việt Nam đã có những đóng góp tích cực cho nền kinh tế và góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở, đóng góp trên dưới 10% nguồn thu ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn chưa phát triển ổn định, bền vững. Biểu hiện đầu tiên là tình trạng lệch pha cung-cầu dẫn đến thiếu nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Thứ hai là sự thiếu cân đối trong cơ cấu nguồn cung. Chẳng hạn tại TP.HCM, nhà ở có giá vừa túi tiền năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 thì không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền. Trong khi đó, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm đến 74% và phân khúc trung cấp chiếm 26% trong cơ cấu nguồn cung.

Thứ ba là tình trạng khan hiếm nhà ở đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân và đã xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan, sốt ảo giá đất tại nhiều địa phương.

Thứ tư, môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa thực sự minh bạch, công bằng, lành mạnh.

Thứ năm, trên thị trường bất động sản có không ít doanh nghiệp yếu kém năng lực và thiếu tính chuyên nghiệp.

Thị trường bất động sản vẫn chưa phát triển ổn định, bền vững.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cần kiểm soát và xử lý hiệu quả mối quan hệ hữu cơ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn để cả hai thị trường này phát triển lành mạnh, hỗ trợ lẫn nhau Bởi lẽ, thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vốn và nền kinh tế; nhưng ngược lại thị trường bất động sản bất ổn sẽ kéo theo sự bất ổn của thị trường vốn và nền kinh tế.

Để tháo gỡ các vướng mắc này, ông Châu cho đề cac giải pháp về cải cách thể chế và thực thi pháp luật.

Đầu tiên là tập trung hoàn thiện thể chế pháp luật để xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh.

Liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất, ông Châu cần phải sửa đổi Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đấu thầu 2013 đối với trường hợp “đấu giá quyền sử dụng đất”, “đấu thầu dự án có sử dụng đất” để không xảy ra tình trạng “đấu giá cuội, đấu giá có quân xanh - quân đỏ”, “đấu thầu cuội, đấu thầu chân gỗ” hoặc thông đồng “dìm giá” hoặc “đẩy giá ảo” hoặc lợi dụng đấu giá, đấu thầu để trục lợi bất chính, gây ra các hệ quả tiêu cực.

Về nguồn vốn cho thị trường, HoREA kiến nghị có cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp tục tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

“Không nên vì một số ít doanh nghiệp có sai phạm, vi phạm pháp luật mà siết quá chặt, siết quá đà, siết cả doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật đang chiếm đa số trong nền kinh tế”, ông Châu kiến nghị.

Hiệp hội cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro trong đó có bất động sản, theo đó đến tháng 09/2023 (nên kéo dài đến hết năm 2023) thì các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa không quá 30% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung dài hạn.

Trước mắt, đề nghị Ngân hàng Nhà nước nên chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục cho vay đối với các chủ đầu tư có uy tín và dự án có tính khả thi và cho các cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở, để xây dựng, sửa chữa nhà ở.

Liên quan đến thời hạn sở hữu chung cư đang thu hút sự quan tâm của dư luận hiện nay, Hiệp hội kiến nghị chưa nên quy định sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn 50 năm (50 năm, 70 năm) để không gây biến động trên thị trường bất động sản và trong xã hội. Việc xử lý nhà chung cư hết “tuổi thọ”, “nguy hiểm” cho người sử dụng thì thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng cần khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà chung cư theo hình thức đầu tư dự án căn hộ dịch vụ (serviced apartment) như hiện nay với thời hạn sở hữu căn hộ theo thời hạn dự án, phổ biến là 50 năm có giá bán chỉ bằng 70~80% giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn, để khách hàng lựa chọn và làm quen với sản phẩm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn.