Hiu hắt dự án nhà ở

Một số dự án nhà đất đang ở trong tình trạng đìu hiu. Ảnh: Kim Ngân

Khắp nơi ngưng trệ

Dự án chung cư Võ Đình (phường Thới An, quận 12) do Công ty TNHH Xây dựng Võ Đình làm chủ đầu tư, có tổng cộng 208 căn hộ. Khi thẩm định dự án, Sở Xây dựng TPHCM quy định thời gian hoàn thành là vào năm 2010. Hiện nay dự án chỉ mới hoàn tất phần khung bê tông, trong khi đó chủ đầu tư đang làm thủ tục xin điều chỉnh diện tích căn hộ theo hướng giảm diện tích để tăng số lượng căn hộ.

Báo cáo của chủ đầu tư, dự kiến quý 1 năm sau sẽ hoàn thành. Tuy nhiên, nhận định của Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, dự án khó hoàn thành theo tiến độ này, lý do: Thị trường đóng băng, nguồn vốn bị siết chặt; đa số căn hộ có diện tích lớn, trong khi khách hàng có nhu cầu mua là những người có thu nhập trung bình và thấp. Mặt khác, vị trí căn hộ tương đối xa trung tâm thành phố nên khó thu hút khách hàng có khả năng về tài chính.

Gần trung tâm nhưng dự án khu cao ốc văn phòng và căn hộ chung cư Waseco Plaza do Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng cấp thoát nước làm chủ đầu tư tại số 10 Phổ Quang, Tân Bình rơi vào tình trạng tệ hơn. Thời gian ấn định hoàn thành dự án vào năm 2011 nhưng đến nay công trình chỉ tiến hành được 5% khối lượng công việc: gia cố nền bằng cọc xi măng nhồi đất và tường vây cho hầm 1, 2, tức là trễ một năm so với kế hoạch. Đoàn công tác nhận định, chủ đầu tư khó thực hiện dự án bởi thiếu vốn, đầu ra khó khăn vì thị trường đóng băng.

Nhìn chung việc ngưng thi công các dự án nhà ở xảy ra khắp các quận huyện. Tại quận Bình Tân, hai dự án đã triển khai xây dựng xong phần móng nhưng hiện nay đang tạm ngưng thi công là dự án cao ốc An Lạc Plaza và dự án chung cư Bình Tân.

Tại quận Gò Vấp đã ngừng thi công 7 dự án. Thê thảm hơn, dự án RichLand Hill, quận 9, do Công ty cổ phần Địa ốc Hiệp Phú Lợi làm chủ đầu tư, đã xây 90% phần móng cọc, với tổng giá trị khoảng 1.500 tỷ đồng, trong đó vốn vay khoảng 500 tỷ đồng nhưng hiện nay cũng đã ngưng thi công.

Một dự án khác, chung cư Mỹ Phú, quận 7, do Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí Mỹ Phú làm chủ đầu tư, hiện tại thi công đến sàn 24 nhưng đã ngừng thi công. Dự án Richland Emerald quận 6, tổng cộng 192 căn hộ, thi công xong phần thô, một năm nay ngưng xây dựng…

Đoàn kiểm tra đã nêu lên hàng loạt dự án xây xong nhưng không bán được như chung cư Khải Hòa tồn 72/104 căn, chung cư Bảo Gia tồn 200/300 căn; ba dự án đã hoàn thành nhưng bán chỉ đạt khoảng 60% căn hộ: cụm chung cư cao tầng của Công ty GS Sài Gòn, chung cư Samland River View của Công ty cổ phần Bất động sản Sacom, dự án The Morning Star của Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Hồng Hà… Ngay cả chung cư Riverside có 300 căn hộ tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, hoàn thành vào cuối năm ngoái nhưng vẫn còn tồn kho khoảng 30%.

Giải pháp: Quá khó!

Ghi nhận từ đoàn công tác của Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM tại 6 quận huyện và 10 chủ đầu tư cho thấy, chủ đầu tư kiến nghị cho phép điều chỉnh từ chung cư cao tầng thành thấp tầng, nhà liên kế để thanh khoản tốt hơn, phù hợp với việc chuyển hướng đầu tư của thị trường. Đề xuất khác đáng chú ý là chia nhỏ diện tích căn hộ từ 80 - 100m² xuống khoảng 55m² để giá bán căn hộ giảm, phù hợp với nhu cầu thực của thị trường. Theo sở này, diện tích căn hộ do chủ đầu tư và thị trường quyết định trên cơ sở phù hợp quy định của pháp luật (nhỏ nhất 40m2 đối với nhà ở thương mại và 30m² với nhà ở xã hội) nhưng phải phù hợp quy hoạch của địa phương. Do đó, việc điều chỉnh này không hề đơn giản.

Đặc biệt, hầu hết doanh nghiệp đều kêu ca tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 là rất cao, gần như mua đất hai lần, không có khả năng thực hiện. Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, để giải quyết triệt để khó khăn về nghĩa vụ tài chính, kiến nghị Chính phủ cần phải sửa đổi điều 11 của nghị định này.

Một nghịch lý khác xuất phát từ thuế, doanh nghiệp cứ ngỡ sẽ được tháo gỡ khó khăn nhưng thực chất lại khác. Theo quy định, để được gia hạn nộp tiền sử dụng đất, doanh nghiệp phải chấp nhận phương án đóng tiền sử dụng đất theo xác định của Sở Tài chính và phải có đủ ba điều kiện: thứ nhất là lỗ trong năm 2011 hoặc lỗ lũy kế đến năm 2011, thứ hai có nợ xấu ngân hàng, thứ ba là nợ thuế. Điều này đẩy doanh nghiệp vào tình thế dở khóc dở cười, bởi hầu hết chủ đầu tư phải đi vay ngân hàng, trong báo cáo thuế không thể báo cáo lỗ, vì lỗ ngân hàng sẽ không cho vay. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp không bị lỗ thì không được gia hạn nộp tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 13 của Chính phủ và Thông tư 83 của Bộ Tài chính!

Khi thị trường bất động sản đóng băng, hầu hết các ý kiến phê phán rằng do chủ đầu tư “mê” làm căn hộ cao cấp, diện tích quá lớn, giá bán quá cao, tuy nhiên trên thực tế muốn xây dựng nhà cho người thu nhập trung bình không phải dễ. Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM nêu lên nghịch lý, muốn làm dự án nhà ở kiểu này diện tích phải nhỏ từ 30m² - 70m², số lượng căn hộ lớn dẫn đến quy mô dân số sẽ tăng, khó duyệt những dự án cao cấp hơn. Đồng thời, vì tăng dân số doanh nghiệp phải nộp tiền hỗ trợ phát triển hạ tầng xã hội như trường học, trạm y tế…, dẫn đến làm tăng giá thành dự án. Tiếp đó, thời gian làm thủ tục lâu dẫn đến dự án kéo dài, chi phí lãi cao, giá thành lại đội lên. Hóa ra làm dự án thu nhập thấp nhưng giá bán lại cao là vậy!