Hiểu sao về công khai dự án nhà ở thế chấp ngân hàng?

UBND TP.HCM vừa có văn bản chỉ đạo Sở TN&MT TP tập trung kiểm tra, rà soát, công khai danh sách các dự án nhà ở mà chủ đầu tư (CĐT) đã thế chấp tại ngân hàng.

Theo các chuyên gia bất động sản (BĐS), cần khẳng định việc vay vốn của CĐT để triển khai dự án là hoàn toàn bình thường. Tuy nhiên, cần lưu ý là CĐT có sử dụng vốn vay đúng mục đích phục vụ công việc kinh doanh dự án hay không.

Tập trung rà soát các dự án có vi phạm

Cụ thể, chỉ đạo trên được nêu ra trong công văn mới nhất của UBND TP gửi các sở, ngành về triển khai thực hiện kết luận của Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng tại cuộc họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS (tháng 9-2020) và báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM sau đó (tháng 12-2020).

Theo đó, tháng 9 năm ngoái, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng chỉ đạo các địa phương tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm trong thực hiện quy định về đầu tư kinh doanh BĐS trên địa bàn.

Đến tháng 12-2020, Sở Xây dựng TP.HCM cũng có báo cáo gửi UBND TP triển khai chỉ đạo của Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng. Trong báo cáo này, giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM đã giao Thanh tra sở chủ trì, phối hợp với các phòng chuyên môn thuộc sở tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm trong thực hiện quy định về đầu tư kinh doanh BĐS trên địa bàn. Đặc biệt là các dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn theo quy định pháp luật.

Ngoài ra, Thanh tra sở cũng tập trung kiểm tra, rà soát các dự án chậm tiến độ do vướng mắc về vấn đề pháp lý, các dự án BĐS có vi phạm về xây dựng, các dự án không thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, các dự án chậm tiến độ, chưa nghiệm thu chất lượng công trình.

Việc thế chấp để vay vốn của chủ đầu tư để triển khai dự án là hoàn toàn bình thường. Ảnh minh họa: Quang Huy

Hiểu đúng về việc công khai dự án thế chấp

Theo ông Nguyễn Hoàng Việt, Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC (SVP) - một đơn vị phát triển và phân phối BĐS, thì thế chấp dự án để vay vốn, triển khai dự án là một bước triển khai quan trọng tại hầu hết dự án BĐS. Vật thế chấp có thể là quyền sử dụng đất, có thể là toàn bộ hoặc một phần tài sản hình thành trong tương lai của dự án, tùy vào thời điểm vay và nhu cầu vay của CĐT.

“Đầu tiên, cần khẳng định việc vay vốn của CĐT để triển khai dự án là hoàn toàn bình thường. Quan trọng là CĐT có sử dụng vốn vay đúng mục đích không để dự án được triển khai đúng chất lượng, tiến độ đã cam kết với khách hàng mua nhà” - ông Việt phân tích.

Ông Việt cho rằng khi dự án thế chấp, vai trò của ngân hàng sẽ được phát huy. Vì khi đó ngân hàng có trách nhiệm giám sát việc sử dụng vốn vay nhằm đảm bảo đồng vốn của họ được chi đúng mục đích và chắc chắn khả năng thu hồi vốn, lãi đúng hạn.

“Việc công khai thông tin CĐT, dự án nào thế chấp để vay vốn ngân hàng là tốt, giúp khách hàng có thêm thông tin đánh giá uy tín và năng lực của CĐT. Đồng thời nên công khai ngân hàng đứng ra cho vay hoặc bảo lãnh dự án” - ông Việt nói thêm.

Trên thực tế thì có nhiều CĐT chủ động thực hiện công khai các thông tin này vì họ cũng tin rằng đây là những sự hỗ trợ cần thiết và quan trọng đối với sự thành công của dự án.

Dưới góc độ một luật sư - chuyên gia theo dõi trong lĩnh vực BĐS, luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết pháp luật về kinh doanh BĐS cho phép CĐT thế chấp dự án và điều này là hoàn toàn bình thường trong hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, sẽ là bất thường nếu CĐT cố tình giấu thông tin, không minh bạch, không thực hiện đúng quy định của pháp luật. Người đã mua nhà tại các dự án đã đem thế chấp ngân hàng có khả năng đối diện với rủi ro khi CĐT vi phạm các quy định của pháp luật về thế chấp tài sản.

Nêu quan điểm, luật sư Cường cho rằng việc công bố thông tin là tích cực và đảm bảo quyền lợi cho khách hàng. Việc này sẽ giúp người mua kiểm tra được tính khả thi và tính xác thực của mặt hàng định mua. Tuy nhiên, cũng có dự án đã thế chấp ngân hàng nhưng khi ký hợp đồng mua bán với người mua nhà, CĐT không thông báo cho khách hàng biết, tức là một tài sản nhưng lại lấy tiền của hai bên (ngân hàng và khách hàng). “Đây là hành vi vi phạm pháp luật vì theo quy định, tài sản chỉ được bán cho bên mua khi đã được giải chấp ở các tổ chức tín dụng” - ông Cường nói.

Ở góc độ tích cực, việc CĐT có đăng ký thông tin thế chấp tại Sở TN&MT có thể giúp khách hàng yên tâm vì dự án đó chắc chắn đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tính pháp lý dự án đã được Nhà nước đảm bảo. Việc người mua có khả năng được cấp sổ hồng là khả thi.