Hệ lụy tín dụng bất động sản

Cho các tổ chức kinh tế vay để làm các công trình cơ sở hạ tầng; cho doanh nghiệp sản xuất gạch ngói, tấm lợp, xi măng, sắt thép vay; cho người dân vay sửa chữa, nâng cấp nhà ở... liệu có phải là hỗ trợ vốn cho lĩnh vực bất động sản? Do không thể phân biệt, nên số dư nợ bất động sản mà các ngân hàng báo cáo cho cơ quan quản lý khác nhau. Dựa trên báo cáo hàng tháng, hàng quí, đôi khi hàng tuần hoặc theo yêu cầu đột xuất của các tổ chức tín dụng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổng hợp số liệu tín dụng bất động sản. Đến ngày 10-6-2011 con số cho vay bất động sản của cả hệ thống được Thống đốc NHNN công bố là 222.000 tỉ đồng (trong đó TPHCM là 95.000 tỉ đồng), giảm 13.000 tỉ đồng so với mức 235.000 tỉ đồng cuối năm 2010.

Tỷ trọng bề nổi 10%

Tín dụng bất động sản chỉ chiếm 10% tổng tín dụng nói chung - một tỷ trọng vừa phải, đâu có gì đáng ngại? Cái đáng ngại đấy là con số bề nổi, còn bề chìm không tính toán được. Có tổ chức tín dụng nào không cho vay bất động sản? Chắc chắn 100% ngân hàng cho vay. Do đó khi tín dụng phi sản xuất bị siết lại, các ngân hàng ngay lập tức gặp khó, nó thể hiện ở hai điểm.

Thứ nhất, ba tháng không phải là thời gian đủ dài để thu hồi các khoản vay. Các hợp đồng tín dụng bất động sản thông thường có kỳ hạn tối thiểu 12 tháng và giải ngân theo từng giai đoạn. Để giảm dư nợ phi sản xuất về 22%, nhiều ngân hàng đã buộc phải ngưng giải ngân các khoản vay còn lại dù đã ký kết. Một số ngân hàng khi không có cách gì hạ được số dư nợ tuyệt đối, đã tìm cách tăng tín dụng chung, tăng vốn huy động. Dễ hiểu vì sao hầu hết các ngân hàng cổ phần đều đã sử dụng hết dư địa tăng trưởng tín dụng cả năm.

Thứ hai, khi tất cả cùng chạy đua theo một hướng, không phải ai cũng tới đích. Từ giữa tháng 6, NHNN đã có danh sách tám ngân hàng vẫn còn dư nợ phi sản xuất ở mức từ 31-37% tổng dư nợ, trong đó có một ngân hàng trên 50%. Khi đến hạn, sáu ngân hàng ở TPHCM đã không thể đáp ứng yêu cầu kéo cho vay phi sản xuất về mức quy định.

Việc chế tài tăng dự trữ bắt buộc lên gấp đôi đối với các ngân hàng này đang được cơ quan quản lý cân nhắc. Vấn đề là chế tài có làm cho dư nợ phi sản xuất của họ giảm xuống? Hay chỉ làm cho họ khó khăn hơn về thanh khoản, tiếp tục phá rào lãi suất huy động để có vốn tăng dự trữ bắt buộc? Cái vòng luẩn quẩn có thể tái diễn: thanh khoản yếu, bước đường cùng lại xin NHNN tái cấp vốn.

Hiệu quả và thanh khoản

Với lãi suất đầu ra hiện nay, kinh doanh bất động sản không thể hiệu quả. Tuy nhiên quan trọng hơn hiệu quả là tính thanh khoản của thị trường. Đối với nhà sản xuất, không có gì đáng sợ bằng hàng hóa làm ra mà không bán được. Với các chủ đầu tư dự án nhà đất, đất nền, biệt thự, căn hộ đang không tìm được người mua. Nói một cách khác, đồng vốn đang “chết” trong bất động sản, nhưng nó lại không “chết” với ngân hàng, bởi cứ đến hạn ngân hàng đòi cả vốn lẫn lãi.

Những năm trước, các công ty bất động sản còn nhìn vào thị trường chứng khoán để huy động vốn bằng cách phát hành thêm cổ phiếu. Nay thì kênh chứng khoán là cánh đồng cạn khô, không còn nước để dẫn cho vốn chảy. Tất cả trông vào ngân hàng - kênh cung ứng vốn duy nhất còn lại cho nền kinh tế. Vốn hỗ trợ cho bất động sản đã đưa ra rồi, nay nhà đất không bán được, ngân hàng thu hồi nợ bằng gì?

Ủy ban Kinh tế của Quốc hội trích dẫn nguồn từ cơ quan thuế cho biết từ đầu năm đến nay khoảng 30% doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh phá sản, giải thể, đóng cửa, tạm ngưng sản xuất. Trong số này có một tỷ lệ không nhỏ các đơn vị bất động sản.

Để con số doanh nghiệp nói trên sống lại, trong đó có bất động sản, có lẽ không cần phải ngay lập tức “bơm” vốn cho nó, mà quan trọng là điều tiết sự dịch chuyển của dòng vốn, giúp nó chảy đúng vào những nơi cần chảy. Với bất động sản, đó là thanh khoản. Những người có nhu cầu nhà ở, có một phần ba, hay một nửa số tiền đủ sở hữu một miếng đất, một căn hộ, sẽ mạnh dạn vay ngân hàng phần thiếu còn lại để mua nếu lãi suất hạ xuống và thời hạn vay không phải chỉ 1-3 tháng. Chìa khóa để rã băng bất động sản nói chung, các lĩnh vực sản xuất khác nói chung, phải là lãi suất. NHNN công bố lãi suất cho vay bình quân nửa đầu năm là 18,7%/năm, cao hơn 3,4% so với cuối năm 2010. Trên thực tế, lãi suất đầu ra cao hơn thế nhiều. Có lẽ trước mắt 18,7%/năm là mức mà nhiều doanh nghiệp đang mơ được vay để cầm cự, tồn tại. Còn để phát triển, lãi suất không thể cao hơn 15%/năm.

Tín dụng bất động sản đang ở nút thắt. Tăng trưởng tín dụng chung từ 31% trong năm ngoái, tức trung bình 2,583%/tháng, nay tụt xuống 7,05% trong sáu tháng, tức 1,175%/tháng. Nhưng ngay cả trong mức giảm mạnh và đột ngột này, tín dụng bất động sản cũng không có chỗ đứng. Nó gần như bị ra rìa hoàn toàn, bằng chứng là dư nợ tuyệt đối bất động sản giảm. Bung quá mạnh, rồi thắt quá chặt, với cách điều hành nguồn tín dụng như thế, nếu không được tháo gỡ hợp lý ngay, hệ lụy bất động sản mà nền kinh tế gánh chịu thật khó lường!