“Hé lộ” chi phí đầu tư các “siêu dự án” bất động sản ở Phú Quốc

Phối cảnh một khu nghỉ dưỡng tại Phú Quốc.

Cùng với những cú hích từ quy hoạch phát triển, hạ tầng giao thông – xã hội, Phú Quốc đang trở thành điểm nóng trong con mắt của giới đầu tư trong và ngoài nước.

Tuy nhiên, việc phát triển một dự án tại mảnh đất vẫn còn ở dạng tiềm năng này, những chi phí liên quan đến hoạt động đầu tư sẽ là bài toán không mấy dễ cho các ông chủ giàu có.

Báo cáo nghiên cứu mới đây của Tổ chức Tư vấn quốc tế về bất động sản CBRE đã hé lộ các mức phí liên quan đến phát triển dự án tại điểm nóng đầu tư này.

Khung giá đất cao nhất lên tới 500USD/m2

Kết quả nghiên cứu của CBRE cho thấy, giá đất ở Phú Quốc dao động tùy thuộc vào vị trí và diện tích khu đất, chiều dài bờ biển và yếu tố pháp lý.

Các khu đất dọc bờ biển thích hợp để phát triển khu nghỉ dưỡng đang được giới đầu tư săn lùng nhiều nhất với mức giá cao nhất.

Thậm chí, ngay cả đối với các khu đất ven biển, giá đất tại một số khu vực biển cao hơn nhiều so với các bãi khác.

Giá đất ở Hàm Ninh thấp do biển khu vực này bị lún và nhiều bùn, trong khi đó các khu đất dọc Bãi Trường trong thị trấn Dương Đông có thể có giá cao gấp 20 lần. Bên cạnh đó, vị trí gần sân bay cũng là một yếu tố làm tăng giá đất.

CBRE ước tính, một khu đất ven biển rộng khoảng 3ha trong thị trấn Dương Đông; mất khoảng 15 phút đi đến Sân bay quốc tế Phú Quốc; đã có giấy phép đầu tư phát triển khách sạn và khu nghỉ dưỡng có thể có giá chào bán lên tới 500USD/m2.

Một khu đất khác với vị trí tương tự, đã có giấy phép đầu tư, nhưng diện tích lớn gấp 4 lần khu đất nêu trên, chỉ có giá chào bán khoảng 200USD/m2.

Đối với các khu đất chưa được phê duyệt giấy phép đầu tư, giá chào bán có thể giảm chỉ còn khoảng 50USD/m2.

Nhìn chung, theo CBRE, giá chào bán các khu đất ven biển dao động trong khoảng 100 – 200 USD/m2 đối với các khu đất dự án khu vực Dương Đông, các khu đất xa hơn sẽ có giá chào bán thấp hơn.

Chi phí xây dựng cao hơn khoảng 30%

Theo tính toán của CBRE, chi phí xây dựng một khách sạn 5 sao thấp tầng trong đất liền dao động từ 1,000 - 1,500 USD/m2 phụ thuộc vào chất lượng nguyên vật liệu xây dựng, tên tuổi của nhà thầu và nhà tư vấn.

Tuy nhiên, đối với các dự án tại Phú Quốc, do phải tính thêm chi phí vận chuyển một số loại nguyên vật liệu xây dựng từ đất liền ra đảo nên chi phí xây dựng có thể sẽ tăng thêm từ 20 - 30%.

Các chính sách ưu đãi đang được áp dụng cho Phú Quốc

Những nhà đầu tư và phát triển dự án tại Phú Quốc đang được hưởng mức thuế thu nhập doanh nghiệp 10% trong suốt thời gian đầu tư thấp hơn nhiều so với mức thuế thông thường cho các doanh nghiệp.

Đồng thời, sẽ giảm 50% thuế thu nhập cá nhân cho người Việt Nam và người nước ngoài sinh sống trên đảo.

Về hoạt động chuyển nhượng, đối với người bán mức phí sẽ vào khoảng 2% trên giá chuyển nhượng dự án.

Trong khi đó, đối với người mua, mức phí vào khoảng 0,5% trên giá trị bất động sản, tối đa 500 triệu đồng (tương đương khoảng 25.000 USD) cho mỗi tài sản và mỗi giao dịch (Phí trước bạ)

Chi phí môi giới đầu tư theo thông lệ thị trường vào khoảng 2 - 3% trên giá giao dịch và được trả bởi người bán.

Chi phí vận hành dự án cao

Theo phân tích của CBRE, việc vận hành một dự án trên đảo Phú Quốc có thể tốn nhiều chi phí hơn trên đất liền do chi phí điện nước cao hơn.

Cụ thể, khoảng trước năm 2014, một khu nghỉ dưỡng 4 sao ở Phú Quốc được phép mua điện từ nhà máy điện Phú Quốc với giá 9.300 đồng/KWh trong mười giờ đầu tiên trong một ngày; 14 giờ còn lại phải dùng máy phát điện chạy bằng dầu diesel với chi phí 12.500 đồng/KWh.

Do đó, chỉ tính riêng chi phí điện đã chiếm tới 12 - 15% doanh thu của một khu nghỉ dưỡng , trong khi thông thường nó chỉ chiếm khoảng 6 - 8% cho một khách sạn có quy mô tương đương ở đất liền.

Tuy nhiên, trước năm 2014, cho dù các chủ dự án phải trả một chi phí cao như thế nhưng nguồn cung cấp điện tại Phú Quốc cũng không đủ dùng và đó là một trong những nhân tố chính ảnh hưởng đến sự phát triển của đảo này.

Hiện tại, Phú Quốc đã kết nối được với lưới điện quốc gia từ 3/2014 thông qua đường cáp ngầm dưới đáy biển nối với thị xã Hà Tiên, dự kiến chi phí năng lượng sẽ giảm đáng kể trong tổng chi phí.

Cụ thể, CBRE ước tính, các doanh nghiệp sẽ chỉ phải trả khoảng 1.509 đồng/KWh, tương đương chỉ bằng 1/5 mức chi phí trước đây.

Đối với chi phí thực phẩm và nước uống (F&B) cũng bị ảnh hưởng do chi phí vận chuyển nguyên liệu từ đất liền ra đảo khá cao.

Theo đó, chi phí F&B của một khu nghỉ dưỡng 4 sao ở Phú Quốc có thể chiếm từ 30 - 35% tổng doanh thu trong khi thông thường chi phí này chỉ chiếm 20 - 25% cho một khách sạn tương tự ở đất liền.

Bên cạnh đó, sự thiếu hụt nguồn lao động có chất lượng, đặc biệt là nguồn lao động có thể giao tiếp tốt bằng tiếng Anh, là một vấn đề lớn đối với ngành du lịch ở Phú Quốc.

Hiện nay có một sự canh tranh giữa các khách sạn cao cấp đối với nguồn lao động ở đây làm cho chi phí lao động trên hòn đảo này luôn ở mức cao hơn so với bất kỳ thành phố nào ở Việt Nam.