Hàng trăm nghìn tỷ sắp được bơm vào nền kinh tế: Chất xúc tác cho thị trường bất động sản sôi động cuối năm?

Ảnh minh hoạ.

Hàng trăm nghìn tỷ đồng sắp được bơm vào nền kinh tế

Không để thị trường chờ đợi quá lâu, ngày 7/9, Ngân hàng Nhà nước chính thức công bố điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng, theo đó, một số tổ chức tín dụng đã được phép tăng room tín dụng.

Theo thông tin được hé lộ, có 15 ngân hàng được nới room tín dụng lần này. Trong đó, ngân hàng Sacombank dẫn đầu danh sách được nâng room tín dụng ở mức 4%. Các ngân hàng khác như Agribank được nới 3,5%, MBBank là 3,2%, SHB 3,2%, VIB 3%, Vietcombank 2,7% TPBank 1,2%.

Ngân hàng Nhà nước cũng khẳng định sẽ tiếp tục hoạt động nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng, hỗ trợ phục hồi tăng trưởng kinh tế.

Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% trong năm nay, dư địa tăng trưởng tín dụng của cả hệ thống còn lại hơn 4% cho đến hết năm. Theo tính toán của SSI Research, điều này tương đương với việc sẽ có khoảng 457.000 tỷ đồng sẽ được phân bổ về cho các ngân hàng, đáp ứng nhu cầu vay vốn của khách hàng trong những tháng cuối năm. Việc mở rộng tín dụng được cho là sẽ giải phóng rất nhiều cho doanh nghiệp có nguồn vốn đẩy mạnh hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán KB (KBSV), việc nới room tín dụng phần nào sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản theo hai hướng.

Thứ nhất, các doanh nghiệp có nguồn tiền mới để vay đảo phần nợ trái phiếu đến hạn. Thống kê cho thấy, năm 2023 và năm 2024, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu lần lượt đạt 374.300 tỷ đồng và 381.200 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120.400 tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121.100 tỷ đồng (chiếm 32%).

Tuy nhiên, các chuyên gia KBSV cho rằng phương án này chỉ áp dụng được đối với các doanh nghiệp có dự án mới và còn tài sản đảm bảo chất lượng tốt.

Thứ hai, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ ấm trở lại vào các tháng cuối năm khi dòng tín dụng được khai thông, doanh nghiệp giải phóng được lượng hàng tồn kho và có thêm nguồn tiền để trả nợ.

KBSV cũng dự báo, cuối năm 2022 và năm 2023 cùng năm 2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn. Đặc biệt đối với các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, chất lượng tài sản không cao sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng.

Trong khi đó, với nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn phần nào ít áp lực hơn nhờ quỹ đất lớn, còn tài sản đảm bảo để vay ngân hàng cùng với đó là họ đủ điều kiện để phát hành trái phiếu mới cũng như có khả năng vay trái phiếu quốc tế.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp này vẫn phải liên tục tích lũy và triển khai dự án mới bất chấp các giai đoạn thị trường tăng trưởng nhanh và ở mức định giá cao để có khả năng huy động thêm nguồn vay nợ nhằm bổ sung dòng tiền nhằm thanh toán các nghĩa vụ đến hạn. Điều này cũng sẽ gây mất cân đối dòng tiền và làm giảm hiệu quả hoạt động trong những năm tới.

Dù vậy, Ngân hàng Nhà nước cũng đã chỉ ra rằng nguyên nhân ngân hàng cạn room tín dụng sớm là do một số ngân hàng chủ yếu cho vay trung dài hạn, tập trung vào lĩnh vực bất động sản, thời gian quay vòng vốn chậm, không thu hồi được nợ nhanh, dẫn đến hết dư địa tăng trưởng tín dụng.

NHNN cho rằng việc xử lý ách tắc dòng vốn của thị trường bất động sản cần được cân nhắc và tiếp cận theo nhiều nguồn vốn khác nhau, không nên đẩy rủi ro tới hệ thống ngân hàng.

Theo NHNN, dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản rất đa dạng, bao gồm vốn FDI, vốn huy động từ thị trường quốc tế thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) hoặc vay các tổ chức nước ngoài, huy động từ thị trường chứng khoán, từ phát hành TPDN, nguồn vốn tự có, tự tích lũy của các tổ chức, cá nhân và vay từ TCTD.

Theo NHNN, việc dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối tháng 6/2022 đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, chiếm 20,74% tổng tín dụng toàn hệ thống và tăng 14,07% so với cuối năm 2021 là cao hơn tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống và cùng kỳ các năm trước.

Chia sẻ tại một hội thảo gần đây, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV khuyến nghị, các doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình ESOP, cổ phiếu quỹ, quỹ REIT, trái phiếu công trình, thuê tài chính…

TS. Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, cần có giải pháp huy động vốn bền vững thay vì chỉ phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng của ngân hàng. Ông Hiển gợi ý, cần các định chế tài chính hợp tác phát triển dự án; quỹ tín thác bất động sản hoặc tương tự; hợp tác quỹ - công ty theo từng dự án; nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ sẽ an toàn hơn mua trái phiếu doanh nghiệp hoặc ký hợp đồng hợp tác với công ty.