Hạn chế “hiệu ứng mặt tiền” trong cải tạo chung cư cũ

Thực tế, dù Hà Nội có hàng trăm chung cư cũ trong diện cần cải tạo gấp, song các DN lại quan tâm tới số ít có “hiệu ứng mặt tiền”. Tức là, chỉ nhắm tới những chung cư cũ nằm tại vị trí đất vàng, đất kim cương. Bài toán khó vì thế xuất hiện, đó là xây dựng trong khu vực đã ổn định (thậm chí xuống cấp) về hạ tầng kỹ thuật. Trong khi, các chủ đầu tư mới tập trung khai thác chức năng ở để kinh doanh sau khi bù đủ số diện tích tái định cư. Điều này vô hình chung làm chất tải thêm hạ tầng xã hội, đòi hỏi các công suất của các công trình công cộng này tương ứng.

Theo TS.KTS Lê Thị Bích Thuận, nếu tăng các chức năng văn phòng thì các khu ở mới được xây dựng trên đất khu tập thể xưa (chủ yếu trong các quận nội thànhcũ) sẽ chịu áp lực nặng nề về giao thông, gây ách tắc khu trung tâm TP (vốn đã ùn tắc) vào giờ cao điểm. Do đó, nên tập trung vào các chức năng như thương mại, khách sạn tại các khu có vị trí trong khu nội thành cũ của Hà Nội (Nguyễn Công Trứ, Kim Liên). Với mô hình xây dựng các khu ở công nghiệp thì việc tạo các khu vực chức năng khai thác nhân công tại chỗ của khu chung cư cũ là các làm bền vững, giảm giao thông “con lắc”. Đơn cử như khu chưng cư cũ Nguyễn Công Trứ sau khi xây dựng mới sẽ lại có một Chợ Trời mới khang trang, tiếp tục là “nguồn sáng” chính của cư dân sở tại như hiện nay.

Tại các khu chung cư cũ tiêu biểu trên địa bàn Hà Nội, TS.KTS Lê Thị Bích Thuận kiến nghị phải thuân thủ chặt chẽ nguyên tắc quy hoạch. Đây là nhân tố hàng đầu quyết định sự thành công của một dự án tái thiết khu chung cư cũ. Cụ thể, với các khu tập thể lớn, đồng bộ (Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự, Bách Khoa, Thanh Nhàn, Phương Mai, Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, Thanh Xuân, Nghĩa Đô, Văn Chương) nên xây dựng theo tiêu chuẩn đô thị mới đồng bộ. Các khu chung cư cũ riêng lẻ như khu nhà ở dệt 8-3, các khu thuộc Hà Tây cũ…nên tuân thủ theo quy chuẩn Xây dựng.

Đặc biệt, xây dựng cao tầng tuỳ theo thiết kế đô thị nhưng không thêm dân số mà thêm các chức năng văn phòng, thương mại 18-24 tầng theo thiết kế đô thị tuyến đường và khu tập thể (bám các trục đường), dịch vụ công cộng các cấp độ: Thành phố, khu vực, đơn vị nhà ở. Các khu ngoài Vành đai 2 cần được khai thác thêm các chứng năng ở, được phép tăng dân số nhưng tổng cộng không vượt quá quy mô 1 phường, xã tiêu chuẩn. Nhìn chung, nguyên tắc là các khu chung cư cũ tiếp giáp các trục đường hướng tâm, đường vành đai và các trục đường chính đô thị, có mặt cắt ngang đủ rộng để thụ cả chiều cao tương ứng, theo thiết kế đô thị chung của toàn khu.

“Nếu nằm trong khu dân cư, ít lối ra (như khu Văn Chương) thì xây dựng mật độ xây dựng không quá hiện đại, được cao tầng nhưng không tăng dân cư. Với các khu nằm liền kề các công trình công cộng (đơn cử khu Giảng Võ) cho phép xây cao tầng và bổ sung loại hình căn hộ cho thuê" – TS.KTS Lê Thị Bích Thuận nhấn mạnh.

Theo báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng, Hà Nội hiện có khoảng 1579 toà nhà chung cư cũ. Trong đó, 76 khu với 1273 nhà và 306 nhà chung cư riêng rẽ. Dù vậy, mới có 14 khu chung cũ cũ được xây dựng mới và đưa vào sử dụng, 5 chung cư cũ đang phá dỡ và đang triển khai xây dựng, 4 chung cư cũ nguy hiểm cấp D đang tổ chức di dời chưa có phương án di dời lại.