Hà Nội: Địa ốc ‘đầu cơ’ còn mất giá

Sự trầm lắng

Theo Công ty TNHH CBRE Việt Nam, sau một thời gian sôi động, thị trường nhà đất trong các khu đô thị ở Hà Nội trong 3 tháng vừa qua chứng kiến sự trầm lắng đầu tiên kể từ đợt suy thoái năm 2008-2009.

Đặc biệt khi so sánh với quý trước, giá chào bán quan sát được trên thị trường thứ cấp đã giảm ở hầu hết quận huyện. Một khảo sát của đơn vị này ghi nhận, có đến 70% số lượng dự án giảm giá, 20% giữ giá và 10% còn lại không có hoặc có rất ít giao dịch.

Áp lực từ sự đắt đỏ của chi phí vốn, lãi vay trong khi thanh khoản, đầu ra cho sản phẩm bế tắc đang tác động mạnh nhất đến bộ phận nhà đầu tư chót sử dụng hệ số đòn bẩy tài chính cao để đầu tư lướt sóng tại các khu vực ngoại vi, khi mà sản phẩm BĐS chưa có giá trị sử dụng.

Mức độ xuống giá của các sản phẩm nêu trên đã có thể đến trên 20%. Trong khi đó, những sản phẩm ở xa trung tâm nhưng đã được hoàn thiện bàn giao, vào ở ngay thì mức giảm giá rơi vào khoảng 10%. Loại thứ ba là sản phẩm đã được bàn giao, nằm ở gần trung tâm hơn thì động thái giảm giá chỉ mang tính chất cá biệt do đa số chủ sở hữu không còn bị áp lực cần tiền bán ra.

“Vị trí và thời điểm là hai yếu tố mấu chốt trong kinh doanh BĐS. Thời điểm hiện nay không tốt đối với việc đầu tư nhà đất, nhất là vị trí ở xa thì còn khó khăn hơn. Với những sản phẩm chưa có giá trị sử dụng ngay trước mắt, các nhà đầu tư sẽ phải đánh đổi lợi nhuận kỳ vọng để tăng thanh khoản cho dòng tiền” - ông Nguyễn Bích Sơn, từ bộ phận nghiên cứu thị trường của CBRE, phân tích.

Trong khi đó, có sự chuyển biến rõ rệt về nhu cầu cho thuê sản phẩm căn hộ đã có giá trị sử dụng. CBRE ước tính có khoảng 25-35% căn hộ trong các dự án cao cấp và hạng sang đang được cho người nước ngoài thuê. Đặc biệt, tại dự án như khu chung cư Keangnam, hiện 70% số căn đã bàn giao được dành cho thuê là người ngoại quốc.

Tháo hàng

Cùng trong quý II/2011, Savills Việt Nam ghi nhận khó khăn về tài chính đã khiến nguồn cung căn hộ sơ cấp (từ các chủ đầu tư dự án) giảm mạnh ở các hạng, với 3.400 căn hộ từ 17 dự án đang bán - chỉ tương đương với 39% tổng nguồn cung của quý I. Vậy mà, tỷ lệ hấp thụ, hay nói cách khác là số căn bán được trên thị trường sơ cấp lần đầu tiên trong những năm gần đây giảm mạnh.

Nếu như quý I/2011, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường sơ cấp vẫn rất tốt, đạt mức xấp xỉ 70% trong tổng số cung khoảng 8.800 căn hộ, thì sang quý II, con số này chỉ đạt 16% trong 3.400 căn. Đây là chênh lệch đáng kể cho thấy sự sút giảm của nguồn cầu.

Chưa hết, quan sát trên thị trường thứ cấp, Savills cũng cho rằng, áp lực giảm giá, đặc biệt là phân khúc căn hộ trung và cao cấp là thấy rõ khi số tin rao bán tăng gấp 2-3 lần so với quý I.

Về lượng cung hai quý cuối năm, đơn vị này cho rằng sẽ có thêm khoảng 12.000 căn hộ từ 20 dự án nữa ra thị trường Hà Nội. Với tốc độ đó, giá chào bán được dự đoán sẽ có xu hướng giảm dần do chủ đầu tư giảm mức giá bán kỳ vọng.

Trao đổi với phóng viên VEF.VN về cái nhìn đối với thị trường nửa cuối năm, bà Đỗ Thu Hằng - Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills, thẳng thắn, thị trường căn hộ phụ thuộc rất nhiều vào tín hiệu lạm phát thời gian tới, về sự tăng trưởng tín dụng. Song việc tăng trưởng tín dụng đối với phân khúc trung và cao cấp thì không xảy ra.

“Trong bối cảnh khó có thể tốt hơn của thị trường căn hộ trung và cao cấp từ nay đến cuối năm, thì phải nhìn nhận rằng nhu cầu thực vẫn rất nhiều. Chủ đầu tư nào mạnh về vốn, hướng đến ngưỡng giá mà đa số có khả năng chi trả, tính toán một khoảng lợi nhuận hợp lý thì vẫn đạt được mục tiêu” - bà Hằng chia sẻ.

Ông Trần Như Trung - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savill,s cũng cho rằng, trong ngắn hạn hiện nay gửi vào ngân hàng để ăn lãi suất cao đang tỏ ra hữu hiệu với người dân và nhà đầu tư. Nhưng nhìn dài hạn, khi kinh tế ổn định, lãi suất sẽ thấp đi.

Với BĐS, mặc dù đang ở điểm rơi của chu kỳ nhưng khi kinh tế ổn định, triển vọng giá sẽ còn đi lên.

“Sản phẩm BĐS vẫn có nguồn thu từ việc cho thuê lại. Với cùng một khoản tiền, tốc độ tăng giá của BĐS trong 5 năm sẽ đem lại lợi nhuận đầu tư sau khi trừ gốc chắc chắn hơn gửi tiền vào ngân hàng”, ông có góc nhìn lạc quan.