Hà Nội: Chiêu trò “thổi” giá đất ở Hoài Đức, Thanh Trì trước thông tin lên quận

Một mảnh đất 31m2 ở làng Hậu Ái, xã Vân Canh đang được dân buôn “chào” giá 1,14 tỷ đồng. Ảnh: B.Loan

"Ôm" đất, ôm cả thợ xây

Đó là kim chỉ nam của Trần Xuân Dương (38 tuổi), một tay buôn bất động sản có tiếng ở huyện Hoài Đức. Dương cho chúng tôi biết, nếu chỉ mua đất để bán sang tay thì không thể nhanh bằng có sẵn một ngôi nhà trên mảnh đất đó, bởi khách hàng đa phần là mua để ở.

Khi mua đất có sẵn nhà thì việc mua bán sẽ nhanh "chóng mặt". Dương tiết lộ, chính vì bán cả nhà lẫn đất nên từ đầu năm 2019 đến nay, Dương đã sang tên "nhanh gọn" hơn 30 thửa đất. Dương cũng mới "ôm" hơn 100m2 đất thổ cư ở xã Vân Canh, vừa cho thợ xây nhà, vừa cho khách "tham quan".

Dương cho biết, vì Hoài Đức có chủ trương lên quận nên từ đầu năm nay, việc "săn" những mảnh đất "màu mỡ" đã khó hơn những năm trước rất nhiều. Bởi người mua đất để đầu cơ tập trung về đây để "săn" đất, còn người dân thì muốn "om" để chờ lên giá.

Giới thiệu với chúng tôi về mảnh đất vừa "ôm", Dương cho biết: "Khu đất đó nằm ở làng Hậu Ái, cạnh UBND xã Vân Canh, ngay khu trung tâm, gần trường học, chợ và tỉnh lộ; ngõ rộng, cư dân đông đúc mà cách khu Mỹ Đình chỉ khoảng 4km nên rất thuận tiện cho đi lại và sinh hoạt.

Mảnh đó hơn 100m2, tôi phân mỗi lô hơn 30m2, đến giờ còn 2 mảnh. Nếu bạn lấy mảnh 31m2, ngõ rộng 2,5m thì có giá là 1,14 tỷ đồng. Nếu bạn muốn mua mảnh 35m2 ngay mặt đường, ô tô có thể đỗ cửa thì riêng giá đất là 1,4 tỷ đồng. Nếu xây thêm nhà thì chi phí xây nhà cộng thêm khoảng 600 triệu đồng. Đó là chi phí "hữu nghị" do anh em thợ xây của mình làm. Khi bán ra, bạn cứ cộng hơn một chút là bán thoải mái".

Vừa nói, Dương vừa mở điện thoại cho chúng tôi xem những hình ảnh về một mảnh đất vừa được chính Dương "chỉ đạo" xây nhà 3 tầng, nằm ở đầu làng An Trai (Vân Canh), cách tỉnh lộ 422 khoảng 100m.

Dương cho biết, mảnh đất này có diện tích 31m2, ngõ rộng 2,8m nhưng đã xây nhà 3 tầng, thêm nội thất cơ bản, người mua chỉ việc xách vali về ở thì giá bán ít nhất là 1,75 tỷ đồng.

Với kinh nghiệm của mình, Dương chia sẻ: "Nếu để mua đầu cơ, tôi khuyên bạn đừng mua mảnh ở mặt đường, vừa đắt vừa khó bán. Nếu cần bán "lúa non" thì bỏ chi phí, tôi có thể hỗ trợ bạn xây nhà theo phong cách hiện đại. Như vậy rất dễ bán. Đa phần những cặp vợ chồng trẻ bây giờ đều muốn mảnh đất đã có nhà đẹp mà giá lại phải chăng. Còn nếu không xây, bạn cứ để như vậy đi, tôi cam đoan sang năm, mảnh này sẽ lên 1,3 tỷ đồng".

Khi nói đến giá đất "phi mã", Dương tiết lộ, đất ở ven tỉnh lộ 422 và dọc Quốc lộ 32 tăng giá nhanh nhất. Từ năm ngoái đến năm nay, giá đất đã rất khác rồi.

Chỉ vào ngôi nhà mới toanh vừa sang tên, Dương khẳng định: "Làm bất động sản phải có thợ xây. Sẵn đất, mình có thể xây luôn rồi bán, hoặc khách cần xây nhà thì mình đưa thiết kế và nhận thầu luôn. Tiền vẫn ở đó mà anh em thợ xây lại có việc làm, chẳng mất đi đâu cả".

Gắn "giá thu về" để hút khách

Nguyễn Văn Thi (35 tuổi) là một "kênh" mua bán chung cư đã qua sử dụng ở khu vực phường Yên Nghĩa (Dương Nội, Hà Đông), La Phù (Hoài Đức) và huyện Thanh Trì. Tiêu chí của Tâm là phải độc quyền thông tin và độc quyền việc giao dịch từ khâu làm việc với chủ căn hộ cho đến giai đoạn công chứng, sang nhượng sổ hồng căn hộ.

Nói về cách đăng tải thông tin để thu hút khách hàng, Tâm tiết lộ: "Ngón nghề của người làm bất động sản là phải độc quyền thông tin. Độc quyền từ khâu làm việc với chủ căn hộ đến đăng tải hình ảnh, thông tin chi tiết cả căn hộ, cho đến mức giá bán. Chủ căn hộ phải cam kết chỉ làm việc với mình thì mọi việc mới có thể như ý.

Riêng về thông tin căn hộ, chỉ cần nói tầng trung, hoặc tầng cao, hoặc tầng gần thấp là khách tự hiểu vị trí tầng căn hộ ở mức nào. Ngoài ra, giá bán niêm yết theo ảnh căn hộ chưa phải là giá cuối cùng. Căn hộ có kèm cụm từ "giá thu về" là kích thích nhu cầu của khách.

Khách muốn mua rẻ, nhưng ít người hiểu được, căn hộ đó không bao gồm các loại phí thuế, phí sang tên chuyển nhượng, phí trước bạ… Tuy nhiên, thông tin căn hộ không kèm dòng chữ "giá thu về" thì thường giá sẽ bị đẩy cao hơn. Khi khách hàng mặc cả thì giá trị bán ra vẫn không hao hụt".

Tâm cho biết, đây là mánh khóe của người làm bất động sản. Nếu khách hàng lần đầu mua nhà mà không tìm hiểu sẽ rất dễ bị "qua mắt".

Còn nếu là người đã có kinh nghiệm thì trước khi mua ở một khu chung cư nào đó, khách hàng sẽ dành khoảng 1 - 2 tháng để tham khảo mức giá trần của khu vực.

Trong quá trình tìm hiểu thực tế, Phạm Văn Cường (45 tuổi ở khu dân cư 6, thị trấn Trạm Trôi, Hoài Đức) cho biết, từ khi có thông tin lên quận Hoài Đức, đất mặt tiền ở khu vực thị trấn Trạm Trôi “vênh” lên rất nhiều so với những năm trước, ít nhất là từ 90 - 130 triệu đồng/m2.

Trước đây, khoảng cuối năm 2017, đầu năm 2018, giá đất ở đây chỉ 60 - 80 triệu đồng/m2. Không chỉ vậy, sau tin đồn được lên quận Hoài Đức, giá đất ở các vùng nông thôn, xa khu trung tâm thị trấn Trạm Trôi cũng bị “thổi phồng” lên rất nhiều.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khi một huyện nông thôn được đặt một danh xưng mới nghe “sang” hơn, có quy mô hơn thì cũng sẽ được trang bị các điều kiện về cơ sở hạ tầng, cơ sở vật chất xứng tầm hơn nhằm thúc đẩy sự phát triển của huyện đó.

Vì lẽ đó, sự kích thích các nhà đầu tư cũng sẽ tăng, tạo ra tâm lý đầu cơ để hưởng lợi. Hiện tượng này thường thấy ở các huyện ngoại thành có chủ trường lên quận, nếu hiện tượng này kéo dài và không thể kiểm soát thì rất dễ làm méo mó, hỗn loạn thị trường bất động sản, không mang lại lợi ích cho người dân, địa phương và thị trường.

Vì vậy, để tránh những rủi ro không đáng có, nhà đầu tư nhỏ lẻ không nên chạy theo những tin đồn hay giá trị ảo, mà phải đầu tư dựa vào tiềm năng phát triển thực tế.