Hạ lãi suất: BĐS Hà Nội đẩy hàng tồn

13%: Giảm an ủi!

Số phận thị trường bất động sản (BĐS) nói chung và BĐS Hà Nội gần như sắp được quyết định. Cuối cùng, sau chuỗi thời gian lê thê chờ đợi, lãi suất cũng bắt được tín hiệu kéo giảm từ phía Ngân hàng Nhà nước.

Vào đầu tháng 3/2012, lần đầu tiên NHNN hé mở về "lộ trình" hạ lãi suất - điều mà trước đây chưa từng được biểu hiện. Nếu theo đúng "lộ trình" này, để kết quả cuối năm 2012 lãi suất huy động giảm về mức 10% như Chính phủ và NHNN dự kiến, mức lãi suất mỗi quý được kéo giảm sẽ tương đương 1%.

Tuy nhiên, đó chỉ là một kiểu "lộ trình" không theo quy ước nào, vì trong thực tế có nhiều phương án giảm lãi suất với biên độ kéo giảm khác nhau. Nếu vùng lãi suất huy động 14% đã được duy trì suốt một năm qua, từ tháng 3/2011 đến tháng 3/2012, thì ai có thể dám bảo đảm là nếu tình hình lạm phát không thuận lợi, mức lãi suất huy động 13% sẽ không kéo dài thêm ít ra một năm nữa?

Nhưng trước mắt, những chuyển động nhẹ nhàng từ phía các ngân hàng thương mại đang khơi dậy hy vọng hồi phục cho khối doanh nghiệp sản xuất, xuất khẩu và công nghiệp. Cho đến nay, đã có thể khẳng định về "sóng" giảm lãi suất cho vay, được khởi phát từ trung tuần tháng 2/2012 từ BIDV và Vietcombank, sau đó lan đến các ngân hàng khác như Agribank, ACB, VIP, VPBank, TienphongBank và cả vài ba ngân hàng cổ phần nhỏ, là có thực. Tương tự, "sóng" hạ lãi suất huy động từ Eximbank và một số ngân hàng nước ngoài cũng là có thực, nhằm đón đầu quyết định hạ lãi suất chính thức của NHNN.

Trong bối cảnh đó, thị trường BĐS sẽ phản ứng thế nào? Tất nhiên, khó có thể nói về sự đồng nhất, đồng pha giữa thị trường BĐS của hai khu vực Hà Nội và TP.HCM, bởi sự khác biệt quá lớn giữa hai khu vực này chính là một nhân tố để nhà đầu tư BĐS dự báo về sóng sẽ xảy ra ở nơi nào.

Với khu vực TP.HCM và những tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, một hiện tượng rất dễ nhận thấy là dù lãi suất có thực hạ hay không, mặt bằng giá tại đây vẫn triền miên kéo ngang như một thói quen, và thói quen đó lại đã được hình thành đến hơn một năm rưỡi qua.

Vào cuối năm 2011, đã có vài chấn động có thể phá vỡ thói quen trên. Thế nhưng sau hai vụ giảm mạnh giá bán các dự án căn hộ Petro Landmark ở quận 2 và An Tiến ở huyện Nhà Bè, giới đầu tư BĐS đã không chứng kiến thêm bất kỳ động thái giảm giá nào nữa từ các chủ doanh nghiệp BĐS khác. Những thông tin về 3-4 dự án ở TP.HCM có khả năng hạ mạnh giá bán sau Tết cũng chưa có cơ sở nào để hiện thực hóa trong thời gian gần đây.

Trong khi đó, tình hình BĐS Hà Nội kịch tính hơn nhiều. Không đi ngang lê thê và quá buồn ngủ như thị trường BĐS phía Nam, giá đất nền và cả căn hộ trung - cao cấp ở Thủ đô đã diễn ra những biến động lớn từ quý 4/2011 đến nay.

Ngay sau Chỉ thị 2196 về quản lý thị trường BĐS, được ban hành bởi Chính phủ vào đầu tháng 12/2011, đà giảm của thị trường BĐS Hà Nội có hơi chững lại. Tuy nhiên, mốc thời điểm cuối năm 2012 đã gia tăng sức ép đối với những nhà đầu tư thứ cấp lỡ vướng vào vòng vay mượn ngân hàng. "Sóng" vỡ tín dụng đen BĐS cũng vì thế mà vẫn tái diễn. Có thể nói, liên tục trong các tháng 12/2011, tháng 1 và 2 năm 2012, giá đất nền Hà Nội đã liên tiếp lao dốc, cho dù không toàn diện nhưng vẫn cục bộ không ngừng nghỉ tại một số dự án phía Tây và tác động đến cả đất thổ cư ở Đông Anh, Sóc Sơn...

Trên cả tuyệt vời!

Lần hạ lãi suất vào đầu tháng 3/2012 này lại có một điểm tương đồng với tháng 9/2011. Cách đây 6 tháng, khi lãi suất huy động được "hạ" (dù trong thực tế chỉ là kéo giảm từ vùng "thỏa thuận" 19-20% về 14%), thị trường BĐS Hà Nội đã tạm ngừng đợt lao dốc, bắt đầu chờ đợi những tín hiệu mới. Thế nhưng sau khi chẳng có tín hiệu mới nào hiện ra, thị trường này lại tiếp tục trôi trượt.

Còn lần này, liệu hình ảnh trôi trượt của quá khứ có tái hiện?

1% được kéo giảm đối với lãi suất huy động thực ra chẳng có tác dụng bao nhiêu đối với hoạt động đầu tư và đầu cơ. Chỉ với 1% lãi suất huy động bị hạ, người gửi tiền vẫn chẳng quá xao động để rút tiền nhằm đầu tư vào BĐS, nhất là việc họ vẫn có thể tìm được một số ngân hàng chấp nhận "lách" trần lãi suất huy động.

Với lãi suất huy động giảm về 13%, gần như chắc chắn thị trường BĐS Hà Nội sẽ "lập đáy". Nhưng đây là đáy trung hạn để từ đó đi lên, hay chỉ là đáy ngắn hạn để sau đó trôi trượt tiếp như quý 4/2011 thì không ai dám chắc. Bởi trước mắt, thời điểm cuối tháng 3/2012 đang đến rất gần - thời điểm mà ngân hàng và chủ tín dụng đen tiếp tục siết các con nợ chưa có cơ hội để thanh toán. Và sau đó, thời gian lại lao đến thời điểm cuối tháng 6/2012, tức sẽ hiện ra một chu kỳ siết nợ bắt buộc nữa.

Tình thế của thị trường BĐS Hà Nội vào lúc này thật là khó tả. Khác hẳn với BĐS khu vực phía Nam, mặt bằng giá đất nền và căn hộ ở Hà Nội vẫn cao chót vót. Tất cả những cơn lao dốc từ tháng 5/2011 đến nay, cho dù được mô tả đã giảm đến 50% hoặc hơn đối với một số dự án, nhưng nhìn chung giá bình quân mới chỉ giảm khoảng 20% so với mức đỉnh được thiết lập vào tháng 3/2011.

Rõ như ban ngày, thế tương quan về giá cả như trên đang khiến cho thị trường BĐS Hà Nội trở nên thất thế quá lớn so với "người đồng cấp" của nó là BĐS TP.HCM. Điều đó cũng có nghĩa là ngay cả trong trường hợp lãi suất huy động có được NHNN kéo giảm mạnh hơn nữa - khoảng 2%, sức cầu đối với lượng tồn đọng nhà đất ở Hà Nội vẫn là một vấn đề nan giải.

Vào tháng 4/2012, nếu quả thực có một sóng tăng BĐS ở khu vực Thủ đô như giới đầu cơ đồn đoán và hy vọng, thì chỉ có thể nói rằng con sóng này chỉ vớt vát được phần nào thanh khoản chứ không thể ồn ào tăng giá như năm 2010. Khi đó, nếu những nhà đầu tư thứ cấp "đẩy" được lượng hàng bị kẹt, chỉ riêng điều đó sẽ có giá trị còn trên cả tuyệt vời!