Gian nan đưa quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp

Thực hiện chỉ đạo trên của Chính phủ và yêu cầu, đòi hỏi của xã hội, thời gian qua nhiều hộ kinh doanh sử dụng đất đã thành lập doanh nghiệp, tạo ra nhiều việc làm, đóng góp tích cực cho xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế. Thế nhưng khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đưa quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp còn gặp vô vàn khó khăn. Cụ thể:

Năm 2017, hộ ông Minh được UBND huyện quyết định chủ trương đầu tư và cho thuê 5.000m2 đất theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm để thực hiện dự án sản xuất, gia công giày dép thủ công. Thời hạn sử dụng đất là 30 năm. Do nhu cầu phát triển và thực hiện chủ trương phát triển doanh nghiệp. Qua tìm hiểu ông Minh được biết theo các quy định pháp luậ hiện tại (Điều 83a, Điều 85 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, Điều 83a được bổ sung tại khoản 55 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017, hướng dẫn về thành phần hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính quy định tại khoản 6 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) khi thành lập Công ty và không thay đổi mục đích sử dụng đất thì Công ty mới sẽ tiếp tục được sử dụng đất trong thời hạn còn lại.

Hồ sơ gồm đơn đăng ký biến động đất đai, bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, văn bản chứng minh sự thay đổi tên và văn bản thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình đưa quyền sử dụng đất vào Công ty. Thời gian thực hiện đối với thủ tục này không quá 10 ngày.

Tin tưởng với tìm hiểu của mình, năm 2019 ông Minh thành lập Công ty TNHH một thành viên Minh Phát (viết tắt là Công ty Minh Phát) do chính ông Minh làm giám đốc, chủ doanh nghiệp và tiếp tục hoạt động trên diện tích đất đã được UBND huyện cho thuê theo đúng mục tiêu dự án cũ đã được chấp thuận. Công ty Minh Phát đã hoàn thiện hồ sơ theo đúng các quy định trên, nộp hồ sơ và chờ đợi kết quả.

Đến hẹn nhận kết quả, thứ Công ty Minh Phát nhận được không phải là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Công ty mà là văn bản của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trả lại hồ sơ với lý do Công ty Minh Phát chưa có quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều 32 Luật Đầu tư năm 2014!?

Không nhất trí với trả lời trên, Công ty Minh Phát tiếp tục kiến nghị với cơ quan cấp trên và nhận được trả lời của Sở Tài nguyên và Môi trường với nội dung hồ sơ đã đầy đủ theo quy định của pháp luật đất đai nhưng do Công ty sử dụng đất thuê đất của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm và thuộc trường hợp quy định tại Điều 32 Luật đầu tư trong khi quyết định chủ trương đầu tư do UBND cấp huyện cấp là cấp cho hộ gia đình nên đề nghị Công ty liên hệ với Sở Kế hoạch và Đầu tư để được hướng dẫn trước khi thực hiện thủ tục đất đai.

Tiếp tục mất công liên hệ với Sở Kế hoạch và Đầu tư, Công ty Minh Phát cũng nhận được hướng dẫn phải lập dự án đầu tư trình UBND tỉnh quyết định. Vẫn không thỏa mãn với trả lời của các cơ quan trên nhưng chưa biết phải làm sao nên đến nay hồ sơ của Công ty Minh Phát vẫn chưa được giải quyết.

Qua nghiên cứu các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, tác giả nhận thấy việc áp dụng, vận dụng pháp luật trong giải quyết thủ tục hành chính đối với trường hợp nêu trên của các cơ quan có thẩm quyền là chưa phù hợp bởi:

Thứ nhất, khoản 1 Điều 83a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã quy định rất rõ nếu hộ gia đình thành lập doanh nghiệp, tiếp tục sử dụng đất thuê theo đúng mục đích đã xác định thì doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi tên người sử dụng đất theo quy định tại Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ký lại hợp đồng thuê đất, sau đó được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại mà không phải thực hiện thủ tục thuê đất (thời hạn ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà UBND huyện đã cấp). Thành phần hồ sơ đã được quy định cụ thể tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT như đã nêu tại phần trên và không có quyết định chủ trương đầu tư của Công ty.

Thứ hai, Điều 32 Luật đầu tư quy định UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư đối với các trường hợp “Dự án được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc các dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất”. Đối chiếu trường hợp này và viện dẫn nêu trên thì Công ty Minh Phát không phải thực hiện thủ tục thuê đất, không chuyển mục đích sử dụng đất do đó không phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định.

Do đó, để sớm tháo gỡ các vướng mắc, bất cập nêu trên, thiết nghĩ Bộ Tài nguyên và Môi trường cần sớm có hướng dẫn cụ thể để việc thực hiện được thống nhất trên toàn quốc, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tiếp cận đất đai, thực hiện dự án. Có như vậy mới khuyến khích được hộ gia đình, cá nhân thành lập doanh nghiệp theo quan điểm, mục tiêu thành lập 2 triệu doanh nghiệp mà Chính phủ đã chỉ đạo. Bên cạnh đó, các cơ quan có thầm quyền cũng cần nghiên cứu, nhìn nhận vấn đề một cách thấu đáo, áp dụng, hiểu đúng quy định của pháp luật vào giải quyết vụ việc.