Lúc thị trường trầm lắng, xung đột, mâu thuẫn trong thị trường bất động sản (BĐS) vốn tiềm ẩn nhiều năm mới có cơ bộc lộ. Và trong khi mâu thuẫn đang lan rộng, bùng phát với mức độ ngày thêm dữ dội thì dường như cơ quan hữu trách lại lúng túng trong cách giải quyết, càng làm “cái sảy nảy cái ung”.
Đụng đâu cũng có tranh chấp
GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam VIAC nhận định, có 6 dạng tranh chấp phổ biến trên thị trường BĐS. Một là, tranh chấp trong thực hiện các giao dịch về BĐS mà chủ yếu có liên quan đến “sổ đỏ” gắn với giá giao dịch ghi trên hợp đồng thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường. Hai là, tranh chấp trong thực hiện các giao dịch về BĐS khi chưa có “sổ đỏ” đối với nhà thuộc dự án.
Ba là, tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và người góp vốn “mua nhà trên giấy” gắn với những rủi ro không được quản lý về cam kết giữa 2 bên (những rủi ro là hiện hữu khi thị trường không còn sôi động). Bốn là, tranh chấp chủ đầu tư dự án nhà chung cư và cư dân ở nhà chung cư về các không gian công cộng, chi phí dịch vụ và chất lượng dịch vụ.
Năm là, tranh chấp giữa các bên liên kết, liên doanh trong thực hiện các dự án đầu tư phát triển BĐS mà chủ yếu giữa bên Việt Nam và bên nước ngoài. Sáu là, tranh chấp giữa chủ đầu tư ban đầu và các chủ đầu tư thứ cấp dưới dạng tổng công ty và công ty con, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án, bên nhập góp vốn đối với các dự án đầu tư.
Nhưng 6 loại tranh chấp này là những tranh chấp hiện hữu. Thị trường BĐS còn đang chứa đựng 2 loại tranh chấp mà mức độ phức tạp của nó còn “khó giải quyết” hơn nhiều – theo lời một chuyên gia tài chính. Đó là tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án, các ngân hàng thương mại cho vay và góp vốn trong giải quyết nợ xấu gắn với phương thức đầu tư hoặc tài sản thế chấp. Ngoài ra, còn tranh chấp trong việc giải quyết nợ xấu liên quan đến tồn kho bất động sản giữa chủ đầu tư (sơ cấp, thứ cấp), ngân hàng và khách hàng góp vốn.
Giải quyết tranh chấp kiểu “con kiến mà leo cành đa”
Tranh chấp tràn lan nhưng giải quyết tranh chấp trên thị trường BĐS là “bài toán” đang không có lời giải. Bởi, hiện chúng ta còn thiếu cơ sở pháp lý cho giải quyết tranh chấp, chế tài xử phạt vi phạm chưa đủ sức răn đe. Hợp đồng, thỏa thuận ký giữa các bên thường không chặt chẽ và có nhiều khoảng trống, trong đó thiếu quy định ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư (đặc biệt đối với các hợp đồng chủ đầu tư áp đặt mẫu hợp đồng đối với khách hàng)…
Xung đột trên thị trường là điều đã được tiên đoán, nhưng đến giờ, khi thị trường trầm lắng tạo cơ hội cho xung đột bộc lộ, thì theo Luật sư Nguyễn Trúc Hiền, Luật sư thành viên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam (VILAF – Hồng Đức), nhiều vụ việc dường như bế tắc. “Khách hàng phân vân nếu kiện ngay thì được gì, vì nhà đang xây dở, chưa có hạ tầng, chưa có thang máy thang bộ, có lấy về cũng không sử dụng được. Còn nếu để một thời gian nữa mới kiện lại đối mặt với nguy cơ hết thời hiệu” – bà Hiền kể lại tình huống bà đã gặp.
Kể cả trong trường hợp các bên liên quan phải sử dụng phương thức kiện ra tòa, nhưng nếu có được phán quyết của Tòa án thì khâu thi hành án đối với giao dịch BĐS cũng không đơn giản. “Tòa đưa ra phán quyết đình chỉ hợp đồng do chủ đầu tư chậm tiến độ nhưng doanh nghiệp lại không có khả năng hoàn trả tiền khách hàng đã góp vốn... Rất nhiều trường hợp không biết thi hành án ra sao khi Tòa buộc chủ đầu tư đang làm ăn lỗ hoặc tạm dừng dự án phải chia lợi nhuận bằng cổ phiếu theo thỏa thuận của hợp đồng góp vốn. Đây là điều không thể thực hiện được” – ông Đào Ngọc Chuyền, Trọng tài viên VIAC chia sẻ.
Bách Nguyễn (Pháp luật Việt Nam)
VIP

Biệt phủ nội thất gỗ quý , 940 m2 4 tầng có hầm , An Dương Vương, Phú Định
65 tỷ - 940m2
Bình Phú, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0906953***
VIP

BÁN NHÀ 1 TRỆT 1 LẦU 64M SHR MẶT TIỀN TRẦN THỊ BỐC XÃ THỚI TAM THÔN,HÓC MÔN
5 tỷ 700 triệu- 64m2
Đông Thạnh, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0977830***
VIP

CĂN HỘ CAO CẤP NAM SÀI GÒN - CHỈ CẦN TRẢ TRƯỚC 20% ĐẾN KHI NHẬN NHÀ
8 tỷ 400 triệu- 120m2
Nhà Bè, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0903106***
VIP

Căn hộ 3 PN liền kề PMH .Chỉ cần thanh toán 20 % đến khi nhận nhà 2027
8 tỷ 400 triệu- 120m2
Nhà Bè, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0903106***
VIP

Chiết khấu 22% căn Góc 2PN73m2 căn hộ cao cấp The Emerald 68 View sông Sài Gòn.
3 tỷ 350 triệu- 73.6m2
Bình Hòa, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0942882***
VIP

BDS HVL BÁN 252 QL13 48 tỷ nợ 35 tỷ lô 1000m2 Full thổ
48 tỷ - 1000m2
Hiệp Bình, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0981260***
VIP

BDS HVL Bán biệt thự Villa Thủ Thiêm
37 tỷ 500 triệu- 152m2
Cát Lái, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0981260***
VIP

Bán shophouse Novaword Phan Thiết Mặt Tiền Biển Đẹp dãy Florida 1
7 tỷ 600 triệu- 120m2
Mũi Né, Lâm Đồng
Hôm nay
0917496***
Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.