Trao đổi với PV Lao Động ngày 30.10, chuyên gia kinh tế TS Vũ Đình Ánh đã khẳng định như vậy khi bàn về vấn đề giải quyết lượng hàng tồn kho khổng lồ trên thị trường BĐS hiện nay. Vậy đâu là cơ sở cho nhận định như vậy, sau đây là nội dung cuộc trao đổi.
 
Chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh.
 
Trong một báo cáo mới đây tại Diễn đàn kinh tế mùa thu, con số mới nhất là số lượng dư thừa căn hộ cả 2 miền Nam – Bắc lên tới 70.000 căn. Theo ông, trong bao lâu thì mới giải quyết hết số căn hộ dư thừa trên?

- Theo tôi, với số lượng căn hộ dư thừa như trên chỉ trong vòng một tháng có thể giải quyết được nếu các chủ đầu tư giảm giá thành xuống hơn nữa. Điển hình thời gian vừa qua, chung cư Đại Thanh (huyện Thanh Trì, HN) trong vòng vài ngày đã bán được 1.000 căn hộ. Nếu bán theo mô hình này chỉ 1 tháng là xong.

Tính bình quân, giả sử 70.000 căn hộ có giá 70.000 tỉ đồng, trong khi đó quy mô nền kinh tế 2,6 - 2,7 triệu tỉ đồng, tổng tiền gửi của người Việt Nam 1,4 triệu tỉ đồng; như vậy, trong dân vẫn còn tiền. Điều quan trọng hiện nay là họ có nhu cầu mua nhà hay không và giá bán BĐS đó có phù hợp không.

Căn cứ vào đâu mà ông cho rằng giải quyết hàng tồn kho trong một tháng?

- Như trên tôi nói, tiền gửi của người Việt Nam là 1,4 triệu tỉ đồng. Thời điểm này, hiện tượng đầu cơ đầu tư đã giảm đi nhiều mà đối tượng mua nhà tập trung vào những người có nhu cầu thực. Sở dĩ, tôi nói trong vòng 1 tháng có thể giải quyết được hàng tồn là do nhu cầu của người dân vẫn rất cao. Hiện nay gần 1 triệu công chức ở cả 2 miền đều chưa có nhà ở. Nhiều gia đình ở các tỉnh lên thành phố kiếm công ăn việc làm, cộng với các gia đình có điều kiện tại các tỉnh mua nhà cho con - cháu đang học tại thành phố để sau có thể “cắm chốt” luôn tại đây.

Thống kê trên cho thấy, nhu cầu mua nhà của những đối tượng này rất lớn, nhưng không phải căn hộ cao cấp từ vài tỉ đến chục tỉ đồng. Khả năng thanh toán phổ biến nhất là dao động trong khoảng 1-2 tỉ đồng. Chúng ta đang dư thừa và “chết” ở phân khúc căn hộ lớn, có giá trị cao. Đơn cử như căn hộ tại dự án Madarin Garden của Tập đoàn Hòa Phát có giá từ 45 triệu đồng/m2 nay còn từ 29-38 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, số người bỏ tiền ra mua căn hộ đó không phải là lớn. Chỉ khi nào giảm giá phù hợp với khả năng thanh toán của khách hàng thì hàng tồn kho mới có thể giải quyết được.

Theo tính toán của một số DN, tính chi phí xây dựng mỗi mét vuông nhà là từ 15-17 triệu đồng, nay đang bán giá 15-17 triệu đồng/m2 chỉ bằng hoặc là lỗ. Vậy giá 10 triệu đồng/m2 liệu DN đang lỗ nhiều?  

- Nguyên tắc của thị trường là làm ra cái người khác cần chứ không phải làm ra cái mà mình có thể làm được. Hiện nay, chủ đầu tư sai lầm là họ tạo ra sản phẩm mà họ có chứ không phải cái mà thị trường cần. Cũng như các hàng hóa khác, thông thường thịt lợn giá 100.000 đồng/kg, chủ hàng tạo ra một loại thịt lợn khác giá 200.000 đồng/kg.

Vẫn có một nhóm người có thể chấp nhận được chất lượng như thế, nhưng chỉ là 1 nhóm nhỏ, cũng giống như BĐS, chỉ có một nhóm người có khả năng thanh toán căn hộ cao cấp. Giả sử chủ đầu tư bán ra 15 triệu đồng/m2, nhưng người mua chỉ chấp nhận 10 triệu đồng/m2, trong khi đó bán 10 triệu đồng/m2 sẽ đáp ứng được nhu cầu của người mua; thu hẹp bớt tài sản đã hình thành là 15 triệu. Tuy nhiên, vẫn có một nhóm người chấp nhận mua 15 triệu. Tại vì thời gian qua thị trường xây dựng quá nhiều căn hộ trên 15 triệu đồng/m2, tạo ra một thị trường ảo chứ không phải thị trường thật.   

Trong tương lai, thị trường BĐS ảo có xảy ra?

- Thị trường BĐS phụ thuộc vào kinh tế vĩ mô và tầm 3-5 năm nữa thị trường BĐS mới có dấu hiệu hồi phục. Thị trường BĐS ảo xuất hiện khi  kinh tế đi lên, bao giờ tâm lý lạc quan của xã hội cũng tạo ra bong bóng BĐS. Ví dụ, tôi chỉ mua được 1 căn hộ có giá 10 triệu đồng/m2, tới đây khả năng kinh tế đi lên, thu nhập đi lên sẵn sàng vay tiền mua căn hộ 15 triệu đồng/m2. Ảo là vượt quá khả năng của họ và để đáp ứng cho khả năng ấy của mình sẽ tạo ra tầng lớp đầu cơ. Và thị trường ảo xảy ra khi nền kinh tế hồi phục.

Theo Minh Trang (Báo Lao động)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Cám Ơn Tiến Sĩ     Savan - 01/11/2012 10:33 AM     Trả lời

cám ơn tiến sĩ về những giải đáp, ông đã nói lên đúng những gì tôi đang suy nghĩ. Tôi là 1 người làm trong lĩnh vực BĐS tôi biết 1 điều rằng sắp tới các doanh nghiệp sẽ cho ra đầy rẫy những căn hộ chất lượng cực kỳ tồi để có thể bán giá rẻ mà vẫn lãi nhiều, phải mất khoảng 2,3 năm nữa khi bị thị trường đào thải, đấy mới là lúc dân ta được sống trong những căn hộ đúng với những gì mình bỏ ra, mong rằng dân ta sẽ tỉnh táo đào thải những sản phẩm đấy ngay từ khi nó chuẩn bị ra đời

 (0 (0)

Trả lời
Giảm Giá     Dân Trí - 31/10/2012 1:33 PM     Trả lời

Tôi nghĩ nếu như vậy thì dân ta ăn (Gà Mía) thì thấy ngon....................

 (0 (0)

Trả lời
Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.