Giải phóng mặt bằng dự án: đền bù thôi chưa đủ

Tái định cư tại chỗ là phương án tối ưu

Theo đó, người bị thu hồi đất sẽ được nhận lại một diện tích đất nhỏ hơn, tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. Sau đó, chính quyền sẽ quy hoạch lại và lấy phần đất dôi dư bán đấu giá thu tiền phục vụ dự án.

Những người bị thu hồi đất sẽ được lấy ý kiến đối với phương án trên. Nếu đa số đồng thuận (tỷ lệ khoảng 2/3), phương án sẽ được phê duyệt. Đây là cơ chế mang tên “đồng thuận cộng đồng theo đa số” được đề án đánh giá bảo đảm công bằng cao nhất và tiết kiệm chi phí đầu tư phát triển.

Một khu tái định cư tại quận 2, TP.HCM. Ảnh: TN

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, cho biết đây không phải là phương án mới, mà đã được quy định trong luật Quy hoạch đô thị, luật Đất đai. Động thái của TP.HCM chỉ là công tác thực thi pháp luật. Nếu thành phố làm đúng luật sẽ đảm bảo không thất thoát tài sản công, tạo môi trường kinh doanh công khai minh bạch trong đấu thầu, đấu giá.

Luật cho ba phương thức tái định cư gồm tái định cư tại chỗ, tái định cư ở một vị trí khác và nhận tiền mặt. Nhưng việc tái định cư tại chỗ mới là phương thức mang lại lợi ích lớn nhất cho người dân khi bù đắp được quyền lợi và có giá trị gia tăng khi dự án được đầu tư. Bởi vì khi nhà nước đầu tư công trình hạ tầng thì giá đất hai bên đường và cả khu vực tăng lên rất nhiều lần.

Theo ông Châu, đối với quỹ đất dôi dư khi làm xong hạ tầng, tái định cư, cần đấu giá công khai, đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư mới, tránh hiện tượng “quân xanh, quân đỏ” trong đấu giá. Có vậy mới đảm bảo được quyền lợi của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.

Cân nhắc nhu cầu mưu sinh của dân

Nhận định về vấn đề này, tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam, cho rằng theo quy định trong Luật đất đai 2013, trong trường hợp nhà ở, đất ở của các cá nhân, tổ chức nằm trong khu vực giải tỏa mặt bằng để thực hiện dự án mang mục đích công hoặc mục đích thương mại, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện do Nhà nước quy định, sẽ được bố trí nơi tái định cư phù hợp. Người có đất bị thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư.

Ông Khương nhận định, phương án đền bù hiệu quả nhất cho người dân không nằm ở việc giá đất được đền bù là cao hay thấp mà cốt lõi nằm ở sự đồng thuận của người dân. Phương án được chọn phải quan tâm và cân nhắc đến sinh hoạt, tập quán, công việc của những người bị ảnh hưởng.

Ông Khương lấy ví dụ: nếu quy hoạch tái định cư với các cư dân trong một tòa chung cư tại quận 1, thì đơn vị phụ trách việc giải tỏa cần cân nhắc đến việc những người dân này đã quen thuộc với nếp sinh hoạt và làm việc.

Phương án đền bù hiệu quả nhất cho người dân không nằm ở việc giá đất được đền bù là cao hay thấp mà cốt lõi nằm ở sự đồng thuận của người dân

Vì vậy, việc bố trí tái định cư ở một chỗ khác sẽ tác động nhiều đến đời sống thường ngày và mưu sinh của họ. Còn đối với những nơi tái định cư tại chỗ, thì sự đồng thuận của người dân tại khu vực này như thế nào cho thỏa đáng rất quan trọng.

Trong trường hợp này, nếu những dự án này thuộc dự án công như trường học, bệnh viện, công viên... thì thông thường sẽ nhận được sự ủng hộ của người dân. Còn nếu đó là những dự án mang tính chất thương mại, phục vụ lợi ích của một số nhà đầu tư nào đó như khu chung cư, công ty, cơ sở sản xuất..., thì sự đồng thuận của người dân là yếu tố quyết định.

Trên thực tế, trong nhiều năm qua, nhiều dự án vấp phải sự phản ứng mạnh mẽ từ người dân trong việc đền bù giải tỏa và tái định cư. Đa số những trường hợp này, các đơn vị quản lý thường tập trung cân nhắc đến giá trị đất, ví dụ như tái định cư tại chỗ thì làm sao cho giá trị bằng mà diện tích nhỏ hơn, hay tái định cư xa để có diện tích lớn hơn và bằng giá trị.

Nhưng theo ông Khương, đó chỉ là điều kiện cần, nhưng chưa đủ.

“Yếu tố quan trọng để làm thỏa mãn nhu cầu của người dân liên quan đến mưu sinh và tập quán sống của những người bị ảnh hưởng. Vì thế, đền bù tái định cư là vấn đề liên quan sâu sắc đến đô thị học và sự đồng thuận người dân. Việc giải quyết chỉ bằng góc nhìn tài chính là chưa đủ”, ông Khương nêu quan điểm.

Đi sâu hơn vào đề án này, ông Khương cho rằng người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn so với diện tích ban đầu của họ. Điều này có thể sẽ tạo ra những ảnh hưởng nhất định về cảnh quan chung của đô thị và là bài toán mà các nhà quản lý và nhà đầu tư phải trả lời.