Giải cứu thị trường bất động sản: Quá nhiều thách thức

Hệ lụy bất động sản

Trong cơn mê lợi nhuận, chỉ trong vài năm, hàng triệu tỷ đồng vốn với lãi suất khủng khiếp khoảng trên dưới 20%/năm đã được đầu tư vào BĐS tạo ra một bong bóng khổng lồ để rồi khi cái bong bóng không vỡ ấy đè nặng lên nền kinh tế, đè nặng lên mỗi phận người. Đã có một sự khủng hoảng thừa, dĩ nhiên là thừa về mặt thị trường, không phải thừa với nhu cầu xã hội. Hàng chục triệu người vẫn đang có nhu cầu về nhà ở, phần còn lại, hầu hết muốn ở rộng hơn, sang trọng hơn. Đáng tiếc khả năng tài chính của họ lại không đủ để mua nhà, thậm chí là để thuê nhà. Vậy là xuất hiện BĐS tồn kho.

Mặc dù chưa tính các nhà đầu tư thứ cấp mà hàng tồn kho đã là con số khổng lồ. Trong khi đó lòng tin vào thị trường đã mất và không ai muốn mua ở hoặc đầu tư vào BĐS nữa. Xin hãy nhớ rằng một thị trường BĐS lành mạnh không thể thiếu các nhà đầu tư thứ cấp. Không ai bỏ tiền xây nhà để chờ đợi bán trực tiếp cho người có nhu cầu mua ở, nhất là trong thời điểm khủng hoảng thừa này.

Hàng triệu tỷ đồng đã đầu tư vào BĐS và nhiệm vụ bây giờ là phải rút số vốn đó ra để đưa vào vòng quay sản xuất kinh doanh. Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) 70% nợ xấu của các ngân hàng thương mại nằm ở BĐS và nếu không giải quyết được hàng BĐS tồn kho, hàng triệu tỷ đồng đầu tư vào đây sẽ trở thành nợ xấu. Lúc đó vấn đề sẽ là thảm họa. Vậy thì phải giải cứu thị trường BĐS.

Các biện pháp giải cứu thị trường BĐS

Phát biểu trong buổi làm việc với TP.HCM ngày 18-12 và sau đó một ngày tại TP Hà Nội nhằm tìm các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và xử lý nợ xấu, lãnh đạo Chính phủ, các Bộ, ngành liên quan đã đưa ra những thông điệp khá rõ ràng. Theo đó, chỉ trong vài ngày tới, NHNN sẽ giảm lãi suất. Thống đốc NHNN Nguyễn Văn Bình cam kết sẽ đưa ra khoảng 100.000-150.000 tỷ đồng để xử lý nợ xấu, chủ yếu tập trung xử lý nợ xấu liên quan đến BĐS ngay từ quý II-2013. Bên cạnh đó, cung ứng khoảng 20.000 - 40.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà với lãi suất hợp lý khoảng 8% trong thời hạn 5-10 năm và sẵn sàng hỗ trợ cho các dự án phục vụ mục đích này... và thực hiện ngay từ cuối 2012, nhằm tạo tâm lý ổn định cho thị trường và tạo điều kiện cho người mua nhà.

Hướng đi đã được xác định khá rõ ràng. Theo đó, nợ xấu sẽ được xử lý, lãi suất sẽ được hạ để doanh nghiệp dễ thở, người có nhu cầu thực sự có thể mua nhà. Đặc biệt, về lãi suất, Thủ tướng chỉ đạo kiên quyết đưa ra gói tín dụng lãi suất thấp cho đối tượng mua nhà xã hội.

Thông tin từ Bộ Tài chính cho biết: Trong thời gian sớm nhất, Bộ Tài chính sẽ trình Chính phủ: Gia hạn 6 tháng thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) của quý I-2013 đối với doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS; DN sản xuất, kinh doanh các mặt hàng vật liệu xây dựng cũng như gia hạn 12 tháng thời hạn nộp thuế TNDN phải nộp năm 2013 của DN kinh doanh BĐS. Bộ Tài chính cũng sẽ cho phép chủ đầu tư dự án đã được Nhà nước giao đất được gia hạn bằng hình thức đăng ký và nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán hàng. Bộ Tài chính cũng sẽ có chính sách khuyến khích các địa phương sử dụng các nguồn tài chính hợp pháp (kinh phí giải phóng mặt bằng, Quỹ đầu tư, Quỹ phát triển đô thị...) mua nhà để làm quỹ nhà tái định cư, mua nhà để bán hoặc cho thuê đối với các đối tượng chính sách. Khuyến khích các địa phương có tiềm lực mạnh về tài chính như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng… xây dựng phương án và tổ chức phát hành trái phiếu chính quyền địa phương theo quy định. Bộ Tài chính sẽ báo cáo Chính phủ, Quốc hội xem xét, quyết định: Áp dụng mức thuế suất thuế TNDN 10% đối với thu nhập từ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; Giảm 50% số thuế GTGT đầu ra đối với hoạt động cho thuê, cho thuê mua hoặc bán nhà ở xã hội từ 1-7-2013 đến 30-6-2014; Giảm 30% số GTGT đầu ra đối với hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở đối với những căn hộ có diện tích sàn sử dụng dưới 70 m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 sàn sử dụng từ 1-7-2013 đến 30-6-2014. Xem xét cho phép mở rộng đối tượng người nước ngoài được phép mua nhà để ở hoặc kinh doanh tại Việt Nam theo những điều kiện nhất định.

Liệu có vui mừng quá sớm

Như vậy qua các thông tin đã có, biện pháp giải cứu thị trường BĐS sẽ gồm: Giảm và giãn thuế, phí, tiếp tục cho vay đối với các nhà đầu tư BĐS, cho vay mua nhà để ở với lãi suất thấp và thời hạn vay dài. Ngoài ra còn dùng tiền ngân sách mua nhà phục vụ tái định cư. Hiệu quả của giải pháp này đến đâu và những thách thức nào sẽ gặp khi thực hiện nó?

Chắc chắn những biện pháp mới này sẽ thổi một luồng không khí ấm vào thị trường BĐS. Hàng nghìn gia đình có nhu cầu và có khả năng sẽ mua nhà để ở, những dự án có giá thấp, căn hộ nhỏ sẽ tiêu thụ được một số lượng hàng tồn kho nhất định. Đặc biệt với các ưu đãi nhiều DN đầu tư BĐS sẽ thoát khỏi tình trạng vỡ nợ, phá sản. Nhưng chỉ bằng những biện pháp này, chúng ta chưa thể thoát khỏi sức nặng của thị trường BĐS.

Thực tế cho thấy đã có sự khủng hoảng thừa ở thị trường BĐS. Để giải quyết tình trạng thừa hàng hóa, chúng ta hạ giá, cho vay với lãi suất thấp để người dân có thể mua nhà. Dư luận cho rằng giải pháp này chỉ có tác dụng hạn chế. Rất ít các gia đình người lao động hiện nay có đủ khả năng để mua nhà, dám vay tiền kể cả không lãi suất để mua nhà. Theo tính toán, để có một căn hộ theo đúng các mức hỗ trợ của các giải pháp, thu nhập tối thiểu của một gia đình 3 người là 15 triệu đồng/ tháng, dành dụm trả nợ mua nhà 6 triệu/tháng. Có bao nhiêu gia đình chưa có nhà ở có mức thu như vậy trong thời điểm kinh tế khó khăn như hiện nay, kể cả các công chức Nhà nước không tham nhũng? Rất ít. Như vậy đầu ra thật sự là hạn chế.

Còn một nguồn nữa là các nhà đầu tư thứ cấp, xin đừng gọi họ là giới đầu cơ, thì cho đến nay chưa có hình thức nào cứu vớt họ, họ cũng đang đau khổ vì hàng tồn, hoảng sợ vì các biện pháp tài chính của NHNN trong thời gian qua, và còn lâu họ mới bén mảng vào thị trường này. Như vậy người mua đã ít, người buôn không có, các giải pháp này chỉ là chút ấm buổi trưa giữa mùa đông giá. Biện pháp mua hàng tồn BĐS để làm nhà tái định cư cũng rất khó khăn. Theo quy định mới của Bộ Tài chính đã ban hành, từ nay nhà tái định cư sẽ không có giá bán ưu đãi mà bán theo giá thị trường. Vậy người được đền bù khi thu hồi đất cũng sẽ không mua nhà tái định cư. Chắc chắn như vậy. Trong khi đó, bỏ tiền ngân sách để mua nhà của các nhà đầu tư thương mại là nguy hiểm bởi khả năng tiêu cực trong hoạt động này.

Nhưng để thực hiện các giải pháp này ngân sách Nhà nước sẽ phải chi những khoản khổng lồ. Một số nhà nghiên cứu còn coi việc khuyến khích mua nhà bằng tiền vay sẽ chỉ là biện pháp chia nhỏ nợ xấu, thậm chí làm phồng thêm nợ xấu khi hàng loạt gia đình không đủ khả năng trả nợ ngân hàng. Lúc đó chắc chắn ngân sách với các mục tiêu xã hội sẽ đứng ra gánh. Khủng hoảng nợ trong thị trường mua nhà trả góp ở Mỹ đã cho thấy điều đó.

Có thể nói, những giải pháp đưa ra chủ yếu để cứu các DN đầu tư trong lĩnh vực BĐS. Còn để giải cứu thị trường cần những giải pháp căn cơ hơn. Đó là phát triển mạnh mẽ nền kinh tế, tăng thu nhập cho người lao động để họ có đủ khả năng mua được chỗ ở cho mình, bên cạnh đó cần có một thị trường tài chính lành mạnh, không ủng hộ các cuộc phiêu lưu như trong thời gian vừa qua.