Giải cứu hay tự cứu?

Thị trường BĐS TP.HCM hiện có khoảng 60.000 căn hộ - Ảnh: Quý Hòa

Sở Xây dựng TP.HCM đang trong quá trình hoàn tất báo cáo gửi Bộ Xây dựng về tình hình thực hiện các dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở trên địa bàn.

Nội dung chủ yếu là rà soát các dự án đang triển khai, các dự án đã giao chủ đầu tư nhưng chưa triển khai, phân loại các dự án được tiếp tục triển khai, các dự án cần tạm dừng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường...

Đây thực chất là giải pháp để quản lý thị trường. Tuy nhiên, một số nhà đầu tư (NĐT) cũng lo ngại vì với cảnh trầm lắng trong thời gian qua, chậm triển khai là tình trạng chung của khá nhiều dự án.

Năm 2010, TP.HCM cũng đã ra quyết định thu hồi 40 dự án BĐS. Đa phần những dự án này được cấp phép trước năm 2004, chủ đầu tư không triển khai và đỗ lỗi do ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á năm 1997. Tuy nhiên, sau thời điểm đó, thị trường nhà đất Việt Nam đã có cuộc “hồi sinh” mạnh mẽ nhưng công trình vẫn bất động.

Năm 2012, Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trương mạnh tay với các dự án chậm triển khai. Song, theo ông Lâm Văn Chúc, Chủ tịch HĐQT Phúc Đức Group, trong tình hình hiện nay, việc rà soát các dự án nhà ở và đưa ra những biện pháp “cứng” với dự án chậm tiến độ cần được xem xét cẩn trọng.

Dù trên thực tế không tránh khỏi chuyện có nhiều DN không đủ năng lực để triển khai dự án, song, cũng không ít DN muốn huy động vốn làm dự án nhưng khó tiếp cận. Nhiều dự án thi công xong phần móng rồi tạm dừng vì chẳng kiếm được đầu ra. Đồng thời, cũng có DN muốn chuyển nhượng lại dự án nhưng không tìm được đối tác thích hợp.

Được biết, để thực hiện dự án, ngoài nguồn vốn tự có (chiếm 10 - 30%), chủ đầu tư phải huy động từ nguồn vốn vay (20 - 40%) và khách hàng (40 - 60%). Hai nguồn vốn chiếm tỷ trọng cao đang “hiếm”, DN chỉ có thể trông chờ vào yếu tố nước ngoài.

Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM, trong số 23 dự án có quy mô vốn đăng ký lớn nhất năm 2011, BĐS có đến 6 dự án (tổng vốn đăng ký trên 605 triệu USD). Điều đáng nói là hầu hết các dự án này đều là hạng mục xây dựng nhà ở và được đầu tư theo hình thức liên doanh giữa một bên là DN trong nước (góp vốn bằng quyền sử dụng đất) và DN nước ngoài (đóng góp vốn).

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long, cho rằng, để đẩy nhanh tiến độ các dự án và vượt qua giai đoạn khó khăn này, các DN BĐS nên liên kết, tận dụng thế mạnh của nhau để giảm tải áp lực về vốn.

Được biết, năm qua, Nam Long cũng đã đi đến hợp tác với Indochina Land và đối tác ASPL (Aseana Properties Limited) trong việc phát triển một số dự án nhà ở từ quỹ đất của công ty.

Liên quan đến vấn đề này, theo ông Lâm Văn Chúc, nguồn vốn từ các NĐT nước ngoài cũng là giải pháp về kênh huy động vốn. Tuy nhiên, số lượng nhà phát triển BĐS “ngoại” tham gia thị trường “nội” chỉ chiếm khoảng 1/3 nên cũng không dễ để tìm đối tác phù hợp.

Cụ thể, Phúc Đức Group cũng đang kêu gọi đầu tư cho dự án Trung tâm biệt thự cao cấp sinh thái biển 30ha tại Cần Giờ, đã tiếp xúc với một số NĐT nước ngoài nhưng điều quan trọng là sau cam kết, đối tác phải hiện thực hóa phần vốn góp.

Giá cả dẫn dắt thị trường

Không chỉ đơn thuần là chờ những điều chỉnh về mặt vĩ mô và sự hỗ trợ từ yếu tố bên ngoài, theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), với những DN có quỹ đất lớn, có thể xem xét đến việc bán bớt một số dự án để tập trung phát triển những dự án mang tính chiến lược của DN mình.

Bên cạnh đó, DN cần nhìn ra nhu cầu thị trường để mang đến những sản phẩm phù hợp. Điển hình như ở phân khúc căn hộ chung cư, tình hình giao dịch trên thị trường trong năm 2011, cho thấy, căn hộ có giá dưới 15 triệu đồng/m² vẫn có đầu ra; trong khi đó, mức 1.500 USD/m² rất khó bán.

Ông Nguyễn Văn Đực còn cho biết thêm, thị trường TP.HCM hiện có khoảng 60.000 căn hộ (số lượng căn hộ đang tồn khoảng 42.000 căn). Tuy nhiên, đa số căn hộ có giá trị từ 1 - 3 tỷ đồng/căn, rất ít căn hộ dưới 1 tỷ đồng và hầu như không có căn hộ dưới 500 triệu đồng.

Theo Savills Việt Nam, mức giá đang ngày càng trở thành yếu tố dẫn dắt thị trường. Trong quý IV/2011, giá giao dịch trung bình của toàn thị trường TP.HCM là 18,6 triệu đồng/m², giảm 17% so với cùng kỳ năm 2010.

Tuy nhiên, để có giá đầu ra tốt, DN cũng cần xem xét điều chỉnh chiến lược đầu tư và kể cả dự án. Ông Nguyễn Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty TNHH Berjaya Việt Nam, cho rằng, đây là giai đoạn bất lợi cho các công ty BĐS dù Chính phủ cũng có những biện pháp cứu thị trường nhưng cần phải có thời gian, vấn đề là tự mỗi DN phải biết “bệnh” của mình.

“Đây là dự mà chúng tôi phải cân nhắc khá nhiều. Cụ thể, với hạng mục cao ốc văn phòng, tại thời điểm này, chúng ta vẫn có thể tìm được mức giá 25 - 30 USD/m² tại khu vực đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ (quận 1). Trong khi đó, VFC hạng A nhưng xét về vị trí, làm sao định được mức giá thuê như thế, còn nếu để mức 15 – 17 USD/m2 là điều không thể trong bài toán thu hồi vốn”, ông Nam nói.

Berjaya đang giải quyết bài toán này bằng cách điều chỉnh lại một số hạng mục trong 5 cụm của dự án VFC. Theo đó, cụm khách sạn và văn phòng sẽ được cân đối lại để tập trung phát triển 8 tầng trung tâm thương mại. Đồng thời, khảo sát và dự báo về thị trường 3 - 5 năm tới để có kế hoạch triển khai.