Giá trị thực của bất động sản ở đâu?

Ảnh: Minh Hạnh

Sau gói 30.000 tỷ, hàng loạt ưu đãi thuế

Bộ Tài chính vừa ban hành thông tư hướng dẫn thực hiện ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế VAT. Theo đó, giảm thuế VAT 5% với các hợp đồng bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội thực hiện từ ngày 1-7-2013. Các hợp đồng giao dịch nhà thương mại đã hoàn thiện có diện tích sàn dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 (đã gồm thuế, phí bảo trì) giao dịch từ 1-7-2013 đến 30-6-2014 cũng được nhận ưu đãi này. Cùng với đó, Thông tư này cũng cho biết, sẽ giảm thuế thu nhập DN còn 10% với các đơn vị đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội. Ngoài ra, DN doanh thu năm không quá 20 tỷ đồng được áp thuế thu nhập DN 20% kể từ ngày 1-7.

Như vậy, có thể thấy, cùng với việc tung ra gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho thị trường BĐS, các nhà quản lý vẫn đang nỗ lực đưa ra nhiều "chiếc phao” khác nhằm vực thị trường này lên. Ngoài việc giảm thuế VAT, thị trường BĐS còn được hỗ trợ về chính sách miễn thuế thu nhập cá nhân. Theo đó, từ ngày 1-1-2014 sẽ áp dụng việc miễn thuế thu nhập cá nhân cho một số đối tượng như: Chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng BĐS là công trình xây dựng trong tương lai và nhà ở hình thành trong tương lai giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố mẹ vợ với con rể; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Với những giải pháp ưu đãi về thuế, lãnh đạo ngành thuế bày tỏ kỳ vọng, đây sẽ góp thêm "sức lửa” để làm tan dần "tảng băng” thị trường BĐS. Nhưng vấn đề không dễ.

Tồn kho bất động sản vẫn là thách thức lớn. Ảnh: Hoàng Long

Đâu là giá trị thực của BĐS?

Và có vẻ như những giải pháp các nhà quản lý đưa ra cũng đang ít nhiều có tác dụng đối với thị trường này. Điều đó thể hiện trong bản báo cáo của Bộ Xây dựng vừa trình Quốc hội liên quan đến những con số tồn kho BĐS. Theo bản báo cáo này, Bộ Xây dựng cho biết, số lượng tồn kho BĐS tại hai thành phố lớn nhất cả nước đã có xu hướng giảm dần. Cụ thể, tại Hà Nội, số lượng tồn kho BĐS của tháng 7 là 14.487 tỷ, đã giảm 2.573 tỷ đồng (15%) so với tháng 6 (17.060 tỷ). Tại TP Hồ Chí Minh, số lượng tồn kho của tháng 9 là 21.947 tỷ, đã giảm 4.206 tỷ (16,1%) so với tháng 8.

Riêng về giá BĐS, có thể thấy, so với thời kỳ "vượng” nhất, giá BĐS đã giảm rất sâu. Nhiều dự án đã giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm 2006. Hầu hết các dự án đã giảm từ 10% - 30% giá bán.

Tuy nhiên, lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng thừa nhận, dù giá BĐS đã giảm, nhưng so với thời điểm hơn 2 năm trước, lượng giao dịch trên thị trường vẫn còn thấp.

Điều này cho thấy, dù không phủ nhận những nỗ lực, cố gắng của nhà quản lý đã phần nào khiến thị trường BĐS không còn quá ảm đạm, song vẫn cần phải thừa nhận rằng, thị trường BĐS vẫn chưa có nhiều khởi sắc. Và dường như, tác dụng của gói 30.000 tỷ vẫn chưa phát huy được như kỳ vọng.

Thực tế trên thị trường hiện nay, nhiều nhà đầu tư đã chấp nhận bán với giá lỗ để mong phần nào đẩy bớt hàng tồn, song đáp lại là sự thờ ơ của khách hàng. Lãnh đạo một sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội cho biết, hiện sàn đang giao bán một căn hộ do khách nhờ giao dịch với giá 16 triệu đồng/m2 (theo chủ căn hộ, giá lúc mua là 22 triệu đồng/m2) thế nhưng đã giao bán hơn 4 tháng nay vẫn không thấy có người hỏi mua.

TS Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhận định, mặc dù giá nhà đất đã giảm khá sâu, song tâm lý của người tiêu dùng hiện nay là vẫn chờ đợi giá còn giảm nữa.

Tâm lý chờ đợi đó của người tiêu dùng có lẽ cũng dễ hiểu, bởi không khó để nhận ra rằng, với lượng tồn kho lớn của ngành BĐS hiện nay, rõ ràng cung đang vượt quá so với lượng cầu nhiều lần. Và các chủ đầu tư không thể cứ mãi ôm trên mình khối tồn kho nặng nợ ấy.

Những "cái chết” của nhiều đại gia BĐS cũng đã được phơi bày. Và không ít chủ đầu tư cũng đã phải sớm rút chân khỏi thị trường này nếu không muốn "chết tức tưởi”. Song, theo giới chuyên gia, cho dù giá BĐS được coi là đã "giảm sâu”, thậm chí có ý kiến còn coi là "chạm đáy”, song giá trị thực của BĐS là ở đâu, không ai có thể nói được. Bởi lĩnh vực này là lĩnh vực đã bị thổi giá cao nhất. Nói như chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, chúng ta không thể chỉ nhìn vào hàng tồn kho của BĐS. Bởi nói đúng ra, BĐS không phải là tồn kho mà chính bởi giá bị đội lên cao gấp nhiều lần nên mới có kết cục như ngày hôm nay. Và có lẽ, bi kịch của thị trường BĐS sẽ chưa có hồi kết khi còn chưa tìm ra câu trả lời cho "nghi vấn”: Giá trị thực của BĐS đang ở đâu?