Giá trị thực của bất động sản: Giải bài toán khó cho chủ đầu tư

Hiểu sao cho đúng về "giá trị thực"?

Giai đoạn 2007 - 2008, thị trường bất động sản phát triển nóng, sau đó thoái trào đã để lại nhiều bài học về giá trị thực của bất động sản. Sau giai đoạn tăng nóng này ởmộtsốkhuvựcgiábấtđộngsảnđãsụt giảm mạnh và kéo dài cho đến tận năm 2014. Tuy nhiên, trải qua giai đoạn này thị trường bất động sản cũng đã có những bước trưởng thành hơn nhờ có quá trình sàng lọc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và nhà đầu tư.

Đến năm 2019, sau một năm 2018 đầy biến động, những dự báo của giới đầu tư và các chuyên gia về thị trường bất động sản lúc này đều hướng tới ba từ “giá trị thực”.

Niềm tin của người mua đòi hỏi nhiều hơn các yếu tố về vị trí dự án, tiến độ công trình, uy tín chủ đầu tư, chất lượng công trình và tiện ích kèm theo...

Tại Diễn đàn “Giá trị thật bất động sản Việt Nam” vào tháng 4/2019, ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam đã phát biểu: “Quan điểm các doanh nghiệp bất động sản cứ xây nhà lên là đã đóng góp cho xã hội là của những năm trước đây. Thời mua nhà chỉ để ở đã qua rồi. Ngày nay người mua nhà là tìm nơi để sống chứ không chỉ là nơi để ở. Vì thế, chất lượng dịch vụ và giá trị sống mà căn nhà mang lại mới chính là tiêu chí quan trọng mà người mua nhà quan tâm”.

Ngày nay, để đánh giá giá trị bất động sản người ta thường dựa trên rất nhiều tiêu chí khác như các tiện ích trong tổ hợp bên trong căn nhà hoặc trong dự án đó, các hạng mục vật liệu được bàn giao và được sử dụng trong công trình đó có đủ tiêu chuẩn 5 sao hoặc đủ tiêu chuẩn 4 sao, 3 sao không.

Chưa kể “giá trị thực” của một bất động sản còn liên quan đến kết nối hạ tầng giao thông xung quanh dự án đó. Mà việc kết nối hạ tầng xung quanh đôi khi chưa hình thành ngay, kể cả khi bất động sản đã được sang nhượng hoặc bán đến tay người sử dụng. Thậm chí, có thể đến vài năm sau hạ tầng cơ sở mới được phát triển. Tuy nhiên nó vẫn là một phần đóng góp cho giá trị của bất động sản đó.

Ở khía cạnh tài chính, Chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, thông thường “Giá trị thực của bất động sản” là giá trị mà bất động sản đó có thể đem lại nguồn thu (lợi nhuận) ổn định trong thời gian dài nếu được đưa vào khai thác. Phương pháp tin cậy để tìm ra giá trị thực là phương pháp dòng tiền chiết khấu tính số tiền thu được trong thời gian dài kết hợp với phương pháp so sánh với những bất động sản có thể so sánh được.

“Nhiều người kinh doanh bất động sản cho rằng giá trị thực của bất động sản là giá trị có thể bán được. Điều này chỉ đúng khi thị trường có thanh khoản (giao dịch tốt), nhưng sẽ không giải thích được vì sao bất động sản có thể tăng mạnh mà vẫn có người mua, hoặc có lúc giảm giá vẫn không có ai quan tâm”, ông Hiển nói.

Nội hàm "giá trị thực" thay đổi theo thời kỳ

Năm 2018, thị trường bất động sản đột ngột chững lại, nguồn cung suy giảm cùng những biến động ở một số phân khúc. Giới quan sát thị trường cho rằng, thị trường lúc này đã hết thời chạy theo giá trị ảo, năm 2019 sẽ đánh dấu một năm khởi đầu của việc tìm kiếm những yếu tố tạo nên giá trị thực trong bất động sản.

Khái niệm “giá trị thực” được cho là đã xuất hiện ngay từ khi ra đời lĩnh vực bất động sản. Chỉ có điều, những quan niệm và tiêu chí để đánh giá giá trị của một bất động sản có sự biến đổi và thích nghi theo từng giai đoạn.

Giám đốc Kinh doanh nhà ở miền Bắc và miền Trung Savills Việt Nam, ông Dương Đức Hiển cho biết, “giá trị thực” của bất động sản cách đây 10 năm đa phần liên quan đến vị trí, vị trí và vị trí. Đó gần như là điều kiện tiên quyết khi mọi người muốn quan tâm và có nhu cầu mua bất động sản.

"Nói đến "giá trị thực" của bất động sản, trước tiên phải nói đến giá trị quy đổi ra bằng tiền. Đó là thước đo đầu tiên. Và riêng với bất động sản, những giá trị quyết định được bằng tiền thường sẽ liên quan đến vị trí.

"Giá trị thực" của bất động sản cách đây 10 năm đa phần liên quan đến vị trí, vị trí và vị trí. Đấy gần như là điều kiện tiên quyết khi mọi người muốn quan tâm và có nhu cầu mua bất động sản.

"Xác định phân khúc mục tiêu là một thách thức mà không phải chủ đầu tư nào cũng vượt qua dễ dàng".

Ông Dương Đức Hiển

“Vị trí là yếu tố đánh giá lớn nhất để xác định được giá trị bất động sản dường như chỉ phù hợp với thời kỳ trước đây, khi hạ tầng giao thông chưa có, khi các phương tiện giao thông công cộng, phương tiện đi lại còn khó khăn, khi chưa có những cuộc cách mạng về công nghệ. Lúc đó, vị trí dường như là yếu tố duy nhất để quyết định giá trị bất động sản. Còn ở thời điểm hiện tại, bên cạnh vị trí còn rất nhiều tiêu chí liên quan đến chất lượng và thiết kế sản phẩm bất động sản”, ông Hiển nói.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land thì cho hay, cách đây khoảng 10 năm, giá trị thực của sản phẩm phụ thuộc chủ yếu vào giá trị kỹ thuật liên quan đến giá trị đầu tư xây dựng và lợi thế về mặt vị trí chiếm 80-90% giá trị của một sản phẩm bất động sản. Nhưng khoảng năm năm trở lại đây, giá trị sản phẩm nghiêng về giá trị mềm nhiều hơn, yếu tố kỹ thuật chỉ chiếm trên dưới 50%.

Giá trị mềm là gì? Đó là hệ sinh thái các tiện ích, dịch vụ và cảnh quan mà doanh nghiệp địa ốc đầu tư cho sản phẩm của mình. Mô tả cụ thể hơn đó chính là nhu cầu của khách hàng không chỉ sở hữu căn nhà rộng 100 - 200m2 mà họ cần được đáp ứng giá trị hệ sinh thái xung quanh căn nhà đó, bao gồm hệ thống giao thông đồng bộ, cảnh quan thiên nhiên, cây xanh, công viên, trường học, bệnh viện, thương mại...

TS. Hiển cho rằng, với cách tính giá trị thực của bất động sản bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu dựa trên nguồn thu khai thác ước tính thì “Giá trị thực” sẽ thay đổi nếu nguồn thu khai thác thay đổi. Nguồn thu khai thác lại dựa vào nhu cầu khách hàng, môi trường kinh tế, lãi suất ngân hàng, hạ tầng kỹ thuật đường sá, điện nước và các dịch vụ lân cận...

Như vậy một miếng đất, một căn hộ hiện nay sẽ có giá trị thực khác 10 năm trước. Thí dụ, giá trị thực sẽ tăng lên nếu khu vực đó được đầu tư hạ tầng tốt, có nhiều tiện ích xung quanh, khiến cho giá thuê tăng lên mà vẫn được khách hàng chấp nhận.

TS. Hiển cũng lưu ý, chính sách của Nhà nước cũng làm “giá trị thực” của bất động sản thay đổi mạnh. “Một khu vực 10 năm trước nhà nước chỉ cho xây nhà thấp tầng, hiện nay được phép xây cao tầng chung cư thì giá trị miếng đất sẽ tăng, miếng đất càng to thì giá trị sẽ càng tăng do được làm căn hộ chung cư”, ông Hiển ví dụ.

Nhu cầu khách hàng là yếu tố quyết định

Như một thực tế đã được giới chuyên gia chỉ ra, hiện nay, người mua nhà tìm nơi để sống chứ không chỉ để ở. Do đó chất lượng dịch vụ và giá trị sống mà căn nhà mang lại chính là tiêu chí quan trọng được người mua quan tâm.

Ông Hiển của Savills Việt Nam coi đây là một câu chuyện tất yếu. Theo ông, chuyện mua một căn nhà để sống chứ không chỉ để ở rất quan trọng và đó cũng là lý do tại sao ngày nay chúng ta nhìn thấy những việc tưởng chừng không thể đã trở thành có thể.

Ví dụ, trước đây, hầu hết mọi người khi nói đến những địa điểm nằm ngoài bốn quận nội thành Hà Nội đều nghĩ nơi đó xa, trừ những người đã sinh sống hoặc làm việc quanh khu vực đó. Nhưng với sự phát triển và tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ trong thời gian gần đây, chúng ta có thể thấy dường như giá trị bất động sản không còn nằm trong bốn quận nội thành nữa, mà hoàn toàn phụ thuộc vào số lượng cư dân, tính thương mại, mức độ giao dịch, lượng người sống và sinh hoạt tại cùng một khu vực, trong một thời điểm và những khu vực đó có mang lại nhiều giá trị về kinh tế hay không.

Cũng chính vì thế mà các khu đô thị xung quanh thành phố, các khu đô thị vệ tinh đang dần được hình thành và cũng có những đô thị bước đầu tiếp đón được cư dân về ở và sinh sống gần đây.

Về phía doanh nghiệp, lãnh đạo Savills đánh giá, các chủ đầu tư ngày nay dường như cố gắng xây dựng, tôn tạo và mang lại được một giá trị, một chất lượng sống, một cộng đồng về văn hóa cũng như xây dựng một phong cách sống cho từng dự án và khu đô thị.

Ngày nay khi mua nhà, những tiêu chí chính mà mọi người thường đưa ra là: vị trí dự án có gần chỗ làm không, có thuận tiện cho họ đi làm không? Bên cạnh vị trí, tiêu chí tiếp là tiện ích, rằng nếu mua nhà ở đây thì những tiện ích họ được hưởng là gì, dự án đó có chỗ để gia đình họ sinh hoạt và vui chơi không? Bên cạnh đó, chất lượng quản lý vận hành của dự án ra sao, có đảm bảo đem lại sự thoải mái trong cuộc sống của cư dân hoặc đảm bảo an ninh hay không?

Còn một vấn đề được nhiều chủ đầu tư hiện nay chú ý hơn, theo ông Hiển, là cảnh quan của dự án. Trước đây, không nhiều người đầu tư nhiều vào cảnh quan dự án, nhưng ngày nay các chủ đầu tư đã chi hàng chục tỉ thậm chí hàng trăm tỉ đồng chỉ để xây dựng nên các khu cảnh quan đẹp nhằm tạo ra môi trường sống tốt hơn, tạo nên được sự thoải mái tốt hơn cho người sử dụng.

Từ những dẫn chứng trên, ông Hiển kết luận, hầu hết trước khi triển khai đưa dự án ra thị trường, các chủ đầu tư đều nghiên cứu rất kỹ đối tượng khách hàng của họ là ai.

Và từ đối tượng khách hàng, chủ đầu tư sẽ xây dựng được các sản phẩm tương đồng, phù hợp để đánh trúng tập đối tượng khách hàng của họ. Do vậy, chúng ta có thể thấy, mỗi dự án có một phong cách thiết kế riêng, chính sách áp dụng riêng và nét đặc trưng chỉ có dự án đó mới có.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng giá trị thực của các sản phẩm bất động sản cụ thể như căn hộ, nhà liên kế, biệt thự không chỉ chịu tác động bởi môi trường bên ngoài như đường sá, tiện ích lân cận mà có thể thay đổi khá mạnh theo chất lượng nội khu dựa trên chất lượng xây dựng, cảnh quan, sự an ninh và dịch vụ quản lý.

“Các giá trị này hoàn toàn có thể được khách hàng cảm nhận và sẵn sàng chi thêm tiền để sở hữu. Đồng thời, các giá trị này có thể được lượng hóa theo từng tiêu chí như cảnh quan cây xanh, tính tiện ích, mỹ thuật căn nhà, vệ sinh, an ninh và dịch vụ quản lý”, TS. Hiển cho biết.

Thách thức nào cho chủ đầu tư?

Khi người mua nhà ngày càng hướng tới giá trị thực trong việc lựa chọn sản phẩm cũng đồng nghĩa với việc chủ đầu tư sẽ phải tạo dựng được các dự án đáp ứng tiêu chí của người mua nhà. Tuy nhiên trên thực tế, không phải chủ đầu tư nào cũng có thể thực hiện được, nhất là đối với các chủ đầu tư kém năng lực sẽ là điều không tránh khỏi.

Ông Dương Đức Hiển nhìn nhận, trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt giữa các dự án, đặc biệt là trong phân khúc cao cấp với nguồn cung khá dồi dào, chủ đầu tư trước hết cần xác định cho mình một phân khúc mục tiêu phù hợp.

Đối với một dự án ở vị trí không thực sự trung tâm và đắc địa, việc nhắm vào phân khúc hạng sang có thể sẽ đòi hỏi thêm nhiều chi phí đầu tư tiện ích và cơ sở hạ tầng. Trong khi nếu nhắm vào phân khúc hạng trung, dự án có thể không đòi hỏi quá nhiều chi phí đầu tư mà đã thu hút được một lượng khách hàng lớn do nhu cầu của phân khúc này luôn cao.

“Xác định phân khúc mục tiêu là một thách thức mà không phải chủ đầu tư nào cũng vượt qua dễ dàng”, lãnh đạo Savills nói.

Thêm vào đó, một thách thức khác là thiết kế và đưa ra một sản phẩm thực sự phù hợp với nhu cầu của thị trường, không chỉ người mua, nhà đầu tư, mà cả những người sử dụng thực.

Theo đại diện Savills, yếu tố này đòi hỏi nhiều công khảo sát và nghiên cứu thị trường, đầu tư và hợp tác với các đối tác chuyên nghiệp, am hiểu thị trường. Ngay từ khâu thiết kế sản phẩm, chủ đầu tư phải biết diện tích bao nhiêu là phù hợp, hành lang bao nhiêu là đảm bảo an toàn, mỹ quan và đạt chuẩn. Rồi đến khâu quy hoạch cảnh quan, dự án cần bao nhiêu diện tích xanh, có những tiện ích gì. Sang đến khâu quảnlývậnhànhdựán,ailàđơnvịlàm việc này, có phù hợp với phân khúc khách hàng của dự án không? Đây là một bài toán tổng hòa cần sự cân đối và xem xét kỹ lưỡng của chủ đầu tư.

"Nhiều người kinh doanh bất động sản cho rằng, giá trị thực của bất động sản là giá trị có thể bán được. Điều này chỉ đúng khi thị trường có thanh khoản (giao dịch tốt), nhưng sẽ không giải thích được vì sao bất động sản tăng mạnh mà vẫn có người mua, hoặc có lúc giảm giá vẫn không có ai quan tâm".

TS. Đinh Thế Hiển

Một thách thức khác đang ngày càng trở nên quan trọng với chủ đầu tư ngày nay là sự gián đoạn của công nghệ. Vị giám đốc kinh doanh Savills cho rằng, với sự phát triển của công nghệ, với những ứng dụng ngày càng áp dụng sâu rộng vào mọi quy trình của thị trường bất động sản, chủ đầu tư cũng cần cập nhật kiến thức và hiểu biết, từ đó áp dụng một cách phù hợp vào dự án của mình.

Lấy ví dụ như hệ thống vận hành căn hộ thông minh cũng có rất nhiều phần mềm trên thị trường với mức giá đa dạng, được phát triển từ nhiều công ty công nghệ trong và ngoài nước. Lựa chọn một hệ thống đắt tiền của nước ngoài chưa chắc đã là hướng đi phù hợp nếu không đáp ứng được nhu cầu của người dùng Việt Nam, bên cạnh đó lại đòi hỏi công tác bảo trì bảo dưỡng phức tạp và tốn kém. Bởi vậy, chủ đầu tư cũng cần tìm hiểu và xem xét để lựa chọn những ứng dụng công nghệ phù hợp với sản phẩm của mình, vừa để dự án không tụt hậu so với thị trường nhưng cũng được số hóa ở mức độ hợp lý, tiện lợi cho khách hàng.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, những công ty lớn, có thương hiệu và có những sản phẩm triển khai chất lượng thì khá thuận lợi trong việc tạo niềm tin cho khách hàng. Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp mới, chưa có dự án thực chứng thì các giới thiệu về “giá trị cộng thêm” của bất động sản vẫn có thể bị khách hàng nghi ngại.

Thực tế, muốn đầu tư một dự án bất động sản chất lượng, đáp ứng các tiêu chí chất lượng sống của khách hàng thì giá bán phải cao. Trong khi khách hàng lại thích chọn những bất động sản giá thấp. Do vậy áp lực lớn nhất với các doanh nghiệp là thuyết phục được khách hàng chọn sản phẩm của mình trong điều kiện “tiền nào của ấy”.

Thách thức khác là doanh nghiệp phải làm sao tạo ra một sản phẩm bất động sản hấp dẫn với khách hàng nhưng phải vượt hơn những sản phẩm thành công trước đây như có hồ bơi, phòng tập gym, công viên trẻ em... Muốn vậy thì khâu ý tưởng và khâu thiết kế phải đầu tư tương xứng, cũng như có được đơn vị thiết kế sáng tạo và thích hợp.

Một thách thức nữa là để tạo niềm tin của khách hàng, các công ty bất động sản có thể phải triển khai trước một phần dự án trước khi bán hàng, hoặc chỉ thu một phần tiền của khách hàng cho đến ngày bàn giao. “Như vậy các công ty phải chuẩn bị một nguồn vốn đủ để thực hiện trong bối cảnh các ngân hàng thương mại đang hạn chế cho vay bất động sản”, TS. Hiển cho biết.

Để góp phần tạo điều kiện cho doanh nghiệp tạo ra những sản phẩm bất động sản hướng đến “giá trị thực”, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng, TS. Hiển cho rằng, dự án có hiệu quả nếu các thủ tục pháp lý sớm được phê duyệt và ngược lại. Do vậy việc đầu tiên để hỗ trợ doanh nghiệp, mà thật ra cũng là hỗ trợ người dân mua nhà với giá hợp lý, đó là Nhà nước cần đơn giản và đẩy nhanh thời gian phê duyệt các giấy phép triển khai, giảm chi phí vốn và thời gian thực hiện cho doanh nghiệp.

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Hương đề xuất, đối với các dự án có quy mô lớn, Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ để chủ đầu tư mạnh dạn rót vốn tạo ra mô hình cuộc sống chất lượng tốt cho cư dân. Bởi nếu không, chủ đầu tư đang bị vướng không chỉ về bài toán kinh tế mà còn các ràng buộc trong hành chính thì họ sẽ khó lòng làm tốt.

“Để tạo ra một dự án tốt, chắc chắn phải cần vốn và thời gian, có thể là 5-10 năm, thậm chí là 15 năm. Nếu một cơ chế chính sách cởi mở, chủ đầu tư mạnh dạn tiên phong xây dựng tạo ra giá trị thực cho các sản phẩm bất động sản. Điều này sẽ tạo động lực để phát triển thị trường theo hướng có lợi cho khách hàng và doanh nghiệp”. Bà Nguyễn Thị Thanh Hương.