Gần đây, những vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản đang được dư luận xã hội quan tâm. Không chỉ vậy thị trường bất động sản còn làm nóng cả diễn đàn Quốc hội. Trả lời chất vấn của các đại biểu Quốc hội. Giải pháp nào làm ấm thị trường bất động sản đang là vấn đề được đặt ra.

Trong thời gian qua nhiều biện pháp hỗ trợ người mua nhà đã được các ngân hàng triển khai, nhưng vấn đề là người có nhu cầu mua nhà vẫn không mặn mà với việc mua nhà, mặt khác, việc chính quyền một số địa phương muốn mua lại hàng tồn BĐS để phục vụ tái định cư hoặc các chính sách xã hội nhưng không thực hiện được bởi vấn đề giá BĐS. Nhất là vừa qua tại dự án chung cư Đại Thanh (Hà Nội) đã thông báo giá căn hộ còn có 10 triệu đồng/m2, một số dự án tại TP Hồ Chí Minh đã thông báo chuẩn bị triển khai dự án chung cư cao tàng có giá bán 9 triệu đồng/m2. Thậm chí Tổng Công ty Địa ốc Sài gòn còn tuyên bố: giá bán 9 triệu đồng là đã có lãi 10%. Cũng cùng lúc đó nhiều nhà đầu tư lại tuyên bố ngược lại việc hạ giá BĐS thực chất là bán phá giá và sẽ gây hoang mang cho người muốn mua nhà. Thậm chí nhiều ý kiến còn đề nghị thanh tra các dự án này xem động cơ thật sự của việc hạ giá BĐS này là gì. Lại có ý kiến khác nói 9 tr/m2 vẫn là cao, gia BĐS còn xuống thấp nữa, thậm chí là 5-7 tr/m2. Vậy giá nhà chung cư thế nào là thật và giá BĐS đã thật sự xuống đáy chưa? 

Gia nhà chung cư đã xây dựng cao vì có nhiều tiêu cực?

Các nhà đầu tư BĐS tại Hà Nội cho rằng có chi phí tiêu cực, nhưng những chi phí này không phải là nguyên nhân chính làm tăng cao giá nhà chung cư. Giá thành chung cư cao tầng hợp lý là khoảng 14 tr đến 20 tr/m2 . Một cán bộ của Tổng Cty Sông Đà khẳng định: Với nhà cao tầng trong khu đô thị mới quy mô 21 tầng nổi 2 tầng hầm giá thành xây thô thấp nhất là 6,5 tr/m2, chi phí lãi vay trong quá trình triển khai đến hoàn thiện dự án ít nhất là 20%, thuế phí 20%, giá đất tối thiểu 10%, thiết bị, hoàn thiện phần chung khoảng 20%, chi phí hạ tầng, cảnh quan, các cơ sở phúc lợi công cộng…khoảng 10%, chi phí cho việc bán sản phẩm thấp nhất cũng khoảng 10% và cuối cùng diện tích bán chỉ chiếm 75% tổng diện tích xây dựng ( trừ sảnh, hành lang, cầu thang thoát hiểm và diện tích phục vụ lợi ích chung. Cũng có ý kiến cho rằng: Chỉ cần giải  phép cộng lớp 3 của những con số nêu trên thì giá cũng đã lên tới trên 14 tr/m2? Vậy nếu bán 9-10 triệu đồng là nhằm mục đích gì? Lập dự án để lợi dụng vốn của người mua nhà hay là để vay tiền ngân hàng dùng cho mục đích khác? Trong khi đó,  ThS.KTS.Nguyễn Huy cán bộ Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn khẳng định: Tôi khẳng định xây được chung cư với giá thấp mà đảm bảo đúng Tiêu chuẩn Việt Nam. Tôi cũng có bài toán lớp 3 của tôi mời các anh cộng hộ.

Bài toán của người xây chung cư giá thấp

Anh Huy khẳng định: Đúng là trước đây các nhà xây dựng phải chi phí nhiều vì vậy giá xây thô lên đến 6,5-7 tr/m2, còn bây giờ chúng tôi bằng nhiều biện pháp quản lý tiết kiệm chi phí, mua vật liệu như thép, xi măng…tận gốc vừa được hưởng giá bán buôn lại còn được chiết khấu đến 15 %, lãi suất ngân hàng thấp hơn chỉ 15-17% năm, nhu cầu vốn đến đâu vay đến đó…Giá thành xây thô chỉ còn 4,2 tr/m2. Đây là khái toán của của tòa nhà 30 tầng có 2 tầng hầm chúng tôi sẽ khởi công trong tháng 12/2012. Với việc sử dụng vốn một cách hợp lý, kết hợp với huy động vốn của người mua nhà, với thời gian thực hiện dự án là 2 năm, chi phi cho lãi vay chỉ còn 10%. Thuế, phí 15%, giá đất 10%, thiết bị ,hoàn thiện phần chung 20%, chi phí hạ tầng cảnh quan 10%, chủ đầu tư bán trực tiếp qua sàn BĐS của mình, chi phí khoảng 3%, do tòa nhà có độ cao tới 30 tầng vì vậy tỷ lệ diên tích thương phẩm cao hơn ( 82%), chúng tôi dành 0,5 tr/m2 chi phí dự phòng cộng với lợi nhuận định mức 10% tất cả cũng còn thấp hơn 9 tr/m2.

Theo những nhà đầu tư BĐS phía nam, hoàn toàn có thể xây dựng nhà chung cư với giá thương phẩm thấp hơn giá 9tr/m2. Họ đã đưa ra cả một hệ thống giải pháp để hạ giá xây dựng gồm giải pháp: Giảm chi phí chuẩn bị đầu tư, Giảm chi phí quản lí dự án và giảm các chi phí tư vấn, Giảm chi phí xây lắp. Hiện nay đang là điểm rất được các nhà đầu tư quan tâm, vì chi phí xây lắp là chi phí cơ sở để tính toán hàng loạt các chi phí khác, Giảm chi phí lãi vay ngân hàng, Giảm các chi phí qui trình thủ tục và các chi phí phụ khác, Giảm thời gian thực hiện dự án, Tăng các cơ hội nắm bắt các yếu tố cần thiết kinh doanh nhà giá thấp, Tăng các chi phí làm giảm các chi phí khác nói chung, Tăng các liên kết liên ngành hướng sản phẩm đến chính người có nhu cầu nhà giá thấp.

Bản khái toán đã làm nhiều nhà đầu tư ngạc nhiên nhưng không thể không công nhận tính khả thi của những dự án chung cư giá thấp. Tuy nhiên tất cả đều nhận ra một điều: những dự án này chỉ có thể thành công nếu có một môi trường kinh doanh thuận lợi. Một chủ đầu tư BĐS phía bắc kể chuyện: Chúng tôi đã ký hợp đồng vay ngân hàng, nhưng đến khi nghiệm thu thanh toán cho nhà thầu ngân hàng không giải ngân, đòi kiểm tra hồ sơ nghiệm thu, thậm chí còn kiểm tra trên thực địa…lằng nhằng đến gần một tháng, cả công trường đợi, máy đợi, người đợi, tốn kếm không biết bao nhiêu mà kể. Vì vậy khi có cơ hội chúng tôi lại phải vay trước nhiều món để dự phòng những trường hợp tương tự. Dĩ nhiên lãi vay sẽ tăng lên…Những chi phí như vậy sẽ đổ vào giá thành làm cho giá thành bị nâng lên. Liệu có thể loại ra khỏi môi trường kinh doanh những sự cố bất thường như vậy không?

Vậy giá thực của căn hộ chung cư là bao nhiêu?

Rõ ràng, giá thành của căn hộ chung cư trong thời gian vừa qua đã bị đội lên bởi những chi phí không thuộc về xây dựng. Bây giờ khi mọi vấn đề của thị trường tài chính đã rõ dần giá thành xây dựng nhiều chung cư đã giảm sâu. Tuy nhiên những người tham gia cuộc trao đổi đều thống nhất một vấn đề là chỉ những doanh nghiệp trong sạch về tài chính và những doanh nghiệp mới thành lập mới có khả năng xây dựng chung cư gia thấp bởi chỉ có họ mới được sự hỗ trợ của các cơ quan chức năng cũng như ngân hàng, còn những doanh nghiệp đang chất đầy kho hàng tồn, chất đầy sổ sách những khoản nợ thì đừng bao giờ nghĩ đến thị trường bất động sản nữa.

Vẫn còn một vấn đề nữa, đó là số phận của gần trăm nghìn căn hộ đang dư thừa, cần giải quyết bán ngay thu hồi vốn. Câu trả lời đã rõ: các chủ đầu tư sẽ buộc phải bán lỗ, còn lỗ đến bao nhiêu tùy thuộc vào khả năng chịu đựng, khả năng xoay xở của chủ đầu tư.

Thời buổi đại hạ giá này, thời buổi tháo chạy ra khỏi thị trường BĐS, đừng ai bàn đến khái niệm bán phá giá.

Theo Trần Việt (ANTĐ)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Gia Thanh Va Gia Tri Ngoi Nha     Nguyen Thai - 19/11/2012 11:41 AM     Trả lời

Không thể phủ nhận là trên thực tế, có những đơn vị đã xây và bán những căn hộ giá rẻ, khoảng 10 tr/m2. Tuy nhiên, nếu đã so sánh thì phải đưa mọi thứ về cùng mặt bằng thì phép so sánh mới hoàn toàn được. Tôi đã gặp anh Huy, tổng giám đốc Công ty Vinaconex Xuân Mai, là người rất tâm huyết với việc giảm giá thành xây dựng thông qua các biện pháp sản xuất hàng loạt như cọc dự ứng lực, nhà lắp ghép, block nhà vệ sinh đúc sẵn. Anh Huy giới thiệu công nghệ đã được thực hiện ở Becamex Bình Dương (giá bán căn hộ 4.5 tr/m2), Hai Thành – Tên Lửa (giá bán căn hộ 10.5 tr.m2). Như vậy có phải là trên thực tế có thể xây được căn nhà giá đó không. Câu trả lời là có thể, nhưng tùy thuộc vào nhiều yếu tố. Căn nhà giá rẻ thì giá mua đất thấp (đôi khi = 0), hạ tầng kém, chiều cao thấp, hệ số an toàn thấp, công năng thấp, tiện ích thấp, vật liệu thấp (tuy vẫn đạt tiêu chuẩn Việt Nam). Đấy là lý do tại sao nhà của Becamex chỉ có 5 tầng, phòng vệ sinh trông tối thiểu, với cửa nhôm kính loại mỏng manh, nội thất đơn giản tối đa. Nhà khu Tên Lửa thì đẹp hơn, nhưng cũng cửa nhôm kính, gạch ceramic loại thường, tủ bếp đơn giản, trần mộc. Chính Vinaconex Xuân Mai cũng cho rằng, áp dụng công nghệ đúc sẵn sẽ rẻ hơn công nghệ đúc tại chỗ chỉ khoảng 1 tr/m2. Mức chênh giá không nhiều, nhưng cái giá phải trả là Tòa nhà bị cố định về kiểu dáng, không linh hoạt trong bố trí, hệ số an toàn thấp hơn do chất lượng mối nối phụ thuộc vào con người nhiều hơn. Công nghệ lắp ghép luôn đi liền với tư duy nhà giá rẻ, vì vậy, nhiều người không thích áp dụng công nghệ này, và cũng nhiều người không muốn ở trong những ngôi nhà dùng công nghệ này. Quan điểm của tôi là giá trị BĐS được đánh giá qua từng góc nhìn, người mua thấy BĐS giá trị khác, người bán thấy BĐS giá trị khác. không có giao dịch là do cung – cầu không gặp nhau, chứ không phải là giá bán vượt giá trị thực. Khi đó gọi là giá bán vượt giá trị mà người mua ước lượng. Chỉ có giá thành mới là thực. Và giá thành thì như trên có đề cập, rẻ cũng có thể, mà mắc thì cũng có thể, cái đó tùy CĐT đánh giá nhu cầu khách hàng mà đưa ra sản phẩm. Tuy nhiên, nếu khách hàng muốn ở nhà cao tầng, đồ nội thất tốt, không gian thông thoáng, có thang máy, view đẹp, mà lại muốn CĐT bán với giá thấp thì đó thực sự là mâu thuẫn.

 (0 (0)

Trả lời
Tính Giá Bán Kiến Thức Cấp Một Là Đủ.     Hung Nguyen - 19/11/2012 10:05 AM     Trả lời

Rõ ràng xây nhà thì cần trình độ của kiến trúc sư, tiến sỹ để tính toán cẩn thận từng chi tiết cho căn nhà thật sự tiện ích, thật sự an toàn cho người sử dụng, đừng để người sử dụng té nhàu đầu ra ngoài cửa sổ chết oan, còn tính giá bán thì càng đơn giản càng tốt chỉ cần kiến thức cấp một là đủ.

 (0 (0)

Trả lời
Gởi Anh Huy     Lê Nghĩa - 18/11/2012 12:38 PM     Trả lời

Gởi Ths.Kts Huy. Tôi thấy anh tính giá sàn thương phẩm căn hộ là 82%, tôi muốn hỏi anh đã thực hiện dự án cao tầng nào cụ thể mà được diện tích àn cao vậy, vì tôi biết chỉ dao động 70% thôi, tôi đang làm cty Lê Thành chuyên làm dự án cho người thu nhập trung bình và đã làm xong bàn giao 11 block cho dân vào ở và chưa thấy dự án nào có tỷ lệ 82% cả. Nếu a chưa từng làm dự án nào có tỷ lệ như vậy thì đừng nói để người đọc hiểu lầm nhé. A có thể liên hệ tôi ở cty Lê Thành qua số bàn 39805417. Chào anh

 (0 (0)

Trả lời
Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.