Giá tăng “quá nhanh quá nguy hiểm” chỉ dựa vào thu nhập đừng mơ có nhà

“Té khói” với giá nhà

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỉ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm.

Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỉ đồng trở xuống và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường 2 năm qua.

Già nhà đang gấp 20 lần thu nhập của người dân

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nếu chịu khó thì người mua vẫn có thể tìm được các dự án có mức giá bán trong khoảng 2 tỉ đồng, thậm chí thấp hơn. Những căn hộ này có diện tích trên dưới 50m2 và phân bố chủ yếu ở các quận vùng ven như Thủ Đức, quận 9, Tân Phú, Nhà Bè, Bình Chánh…hay một số khu vực lân cận TP.HCM như Dĩ An, Thuận An thuộc Bình Dương.

Điều quan trọng là để sở hữu được một căn hộ “vừa túi tiền” với giá khoảng 2 tỉ đồng như vậy nếu chỉ dựa vào thu nhập có khả thi?.

Khảo sát của CafeLand, tại TP.HCM với những người ra trường đi làm từ 3 – 5 năm có mức thu nhập khoảng 15 – 20 triệu đồng mỗi tháng được xem là mức khá cao. Tuy nhiên, mức thu nhập này so với giá nhà hiện nay chẳng là gì.

Anh Hải (ngụ Thủ Đức) chia sẻ, tổng thu nhập của hai vợ chồng khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng. Hai vợ chồng và một đứa con nếu cố gắng tằn tiện thì sau khi trừ chi phí thuê trọ, ăn uống, học hành con cái… mỗi năm tiết kiệm được 70 – 100 triệu đồng. Như vậy, để mua căn hộ 2 tỉ vợ chồng anh Hải phải tích cóp 20 năm.

“Trong 20 năm đó mức thu nhập sẽ có tăng nhưng chẳng thấm thía vào đâu với mức tăng của giá nhà. Một căn hộ trong 2 năm có thể tăng thêm 500 – 700 triệu đồng, trong khi mình phải mất 7 – 8 năm tiết kiệm mới có số đó”, anh Hải nói.

Chỉ trong vòng 2 năm gần đây, giá căn hộ tại TP.HCM đã tăng chóng mặt

Chị Linh (ngụ quận 9) đồng quan điểm, với mức thu nhập hiện nay rất khó để mua nhà nếu không có sự hỗ trợ từ ngân hàng và người thân trong gia đình.

Theo Chị Linh, sau 5 năm tích luỹ vợ chồng chị có khoản tiền 500 triệu đồng và dự định mua căn hộ diện tích 60m2, giá 2 tỉ ở quận Thủ Đức. Dự án này được khởi công từ năm 2017 và bàn giao cuối năm 2019. Theo tính toán của chị, nếu ngân hàng cho vay tối đa 70% (khoảng 1,4 tỉ đồng) giá trị căn hộ thì vợ chồng chị đủ khả năng mua.

Tuy nhiên, khi ngân hàng thẩm định cho vay lại không theo giá thị trường mà theo giá gốc trong hợp đồng mua bán là gần 1,3 tỉ đồng và chị chỉ được vay tối đa khoảng 800 triệu đồng.

“Như vậy cả tiền tiết kiệm và chấp nhận rủi ro khi vay ngân hàng tới 70% thì để mua căn hộ gần 2 tỉ đồng tôi vẫn thiếu khoảng 700 triệu đồng”, chị Linh nói.

Chị Linh cho rằng, khái niệm căn hộ “vừa túi tiền” ở mức 2 tỉ đồng hiện nay vẫn là quá cao. Mức hợp lý hơn là khoảng 1,5 tỉ đồng và để mua được căn hộ này thì những cặp vợ chồng trẻ cần kết hợp cả ba nguồn lực: tiền tiết kiệm + hỗ trợ từ người thân (cho, vay không lãi) + vay ngân hàng.

Ghi nhận thực tế trên thị trường hiện nay, căn hộ có mức giá 1,5 tỉ đồng (khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2) như chị Linh mong muốn dường như không xuất hiện tại TP.HCM. Những quận huyện vốn được xem là vùng ven như quận 9, Thủ Đức giá bán căn hộ một số dự án đã vượt mốc 50 triệu đồng/m2.

Thậm chí, tại khu vực Dĩ An và Thuận An của Bình Dương lân cận với TP.HCM, hàng loạt dự án căn hộ mới ra mắt cũng bán với giá cao ngất ngưỡng 35 - 40 triệu đồng/m2.

Làm gì để giá nhà giảm nhiệt?

Trong một báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho biết, từ khi thị trường bất động sản vào chu kỳ hồi phục từ cuối năm 2013 đầu 2014 đến nay, giá bất động sản ở các phân khúc đã tăng khoảng gấp đôi. Nhưng thu nhập của người dân tăng không theo kịp, giá nhà đang vượt xa tầm với của đại đa số người dân.

Bộ Xây dựng cho biết, sắp tới sẽ có nhiều biện pháp để kéo giá nhà về gần với thu nhập của người dân hơn. Chẳng hạn, doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở thương mại có giá dưới 20 triệu đồng/m2 sẽ được ưu tiên chậm nộp tiền sử dụng đất, được vay vốn ưu đãi lãi suất thấp, được cắt giảm bởi một số thủ tục giấy tờ…

Không dễ để kéo giá nhà về gần với thu nhập của người dân

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng từng đề xuất siết chặt việc cấp phép mới đối với các dự án cao cấp nhằm giúp cung cầu thị trường cân bằng hơn. Sự can thiệp này cũng đồng thời giúp đẩy nhanh quá trình giải phóng lượng hàng tồn kho của phân khúc cao cấp trên thị trường.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, từng cho rằng có thể hiểu mục đích tích cực của Bộ Xây dựng là mong muốn hài hoà cung cầu trên thị trường, đồng thời tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có điều kiện mua nhà.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng không nên dùng các biện pháp, quản lý hành chính cứng nhắc mà nên để cho thị trường tự quyết định.

“Lâu nay, nhiều người vẫn có cái nhìn hơi nặng nền về bất động sản cao cấp, cho rằng đây là phân khúc khiến thị trường lệch lạc, không đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, mỗi phân khúc đều có những đối tượng khách hàng nhất định”, bà Hương nói.

Cũng theo tổng giám đốc Đại Phúc Land, việc lựa chọn phát triển sản phẩm cao cấp hay bình dân phụ thuộc vào chiến lược của từng doanh nghiệp.

Ngoài ra, chi phí đầu vào cũng quyết định đến phân khúc. Chẳng hạn ở những vị trí đắc địa, quỹ đất đắt đỏ thì không thể nào làm bất động sản bình dân.

Ngược lại, với những quỹ đất cách xa trung tâm từ 5 -7km có giá đất thấp hơn, đối tượng khách hàng thấp hơn thì doanh nghiệp cũng không thể làm cao cấp mà chỉ phù hợp với phân khúc bình dân.

“Do đó, việc cân bằng cung cầu nên để thị trường tự quyết định”, bà Hương khẳng định.

Với những người dân như anh Hải hay chị Linh thì cho rằng, hiện nay trên thị trường rất nhiều người mua bất động sản với mục đích đầu cơ. Thậm chí có người sở hữu hàng chục bất động sản. Những người này “hò” nhau đẩy giá để lướt sóng kiếm lời khủng. Do đó, để giá nhà giảm nhiệt, một trong những biện pháp cần có là khắc chế những nhóm đầu cơ này bằng cách áp thuế tài sản thật cao, siết chặt nguồn vay tín dụng bởi đa số đầu cơ đều vay ngân hàng.