Giá nhà Trung Quốc bếp bênh trên vách núi

Đối nghịch với nhiệt độ mùa hè đang nóng bỏng bên ngoài, chiến dịch bán hàng chậm chạp bên trong hội trường điều hòa mát lạnh phản ánh một sự lạnh lẽo đang lan rộng trên thị trường bất động sản Trung Quốc.

Chiến dịch thắt chặt kéo dài gần 20 tháng của chính phủ đã dẫn đến số lượng nhà không bán được tồn lại ngày càng tăng và chi phí thế chấp cao hơn - tất cả trong một nỗ lực mỏng manh để tránh một bong bóng bất động sản và hạ nhiệt giá nhà đất mà không làm thị trường nổ tung và mất ổn định nền kinh tế.

“Chúng tôi sẽ không giảm giá bán trong vòng sáu tháng tới”, đó là lời tuyên bố hùng hồn của Cui Fan, một đại lý bán hàng của Công ty Phát triển Bất động sản Jingxu cung cấp các căn hộ chưa có trang bị nội thất ở cách trung tâm thành phố Bắc Kinh hơn một giờ xe chạy với giá 19.000 nhân dân tệ, tương đương gần 3.000 USD mỗi mét vuông.

Có thật vậy không?

Trong khi sự can đảm như vậy đã được đền đáp trong quá khứ khi mà thị trường bất động sản dường như chỉ đi theo một hướng, thì nhiều nhà phân tích đang bắt đầu đặt câu hỏi cho sự huênh hoang đó và con số tăng lên của những người mua nhà đang ngồi bên ngoài hy vọng giá sẽ giảm.

“Hầu hết các chủ công trình đều đồng ý rằng việc giảm giá là xu hướng. Họ chỉ cần quyết định mức độ phù hợp và nắm bắt thời điểm tốt nhất”, ông Sunny Liu, giám đốc Học viện Chỉ số Trung Quốc nói. Học viện là nơi thông tin phục vụ các chủ công trình và các nhà đầu tư bất động sản có tổ chức.

Việc siết chặt cho vay của các ngân hàng, một phần của chính sách thắt chặt tiền tệ của Bắc Kinh để kiềm chế lạm phát, cũng như nguồn cung tăng đột biến của cái gọi là nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp sẽ đẩy giá đi xuống.

Sáu trong số tám nhà phân tích bất động sản trong một cuộc thăm dò của Reuters hai tuần qua cho rằng giá nhà sẽ giảm trong thời gian còn lại của năm. Năm trong số này dự đoán giá giảm dưới 10% và chỉ có một cho rằng giá sẽ giảm lớn hơn tới 20%. Hai nhà phân tích còn lại dự báo giá có thể thực sự tăng hơn nữa với 5%.

Một sự sụt giảm giá mạnh được xem là không xảy ra ngay bởi nhu cầu nói chung vẫn còn lớn từ việc di dân ồ ạt ở các vùng nông thôn lên thành phố và lãi suất tiền gửi ngân hàng vẫn còn tương đối thấp.

Các cuộc kiểm tra mức độ căng thẳng (stress tests) riêng của các ngân hàng trong năm 2010 cho thấy các ngân hàng có thể chịu được một sự giảm giá nhà lên đến 50%, điều mà sẽ chỉ dẫn đến tỷ lệ nợ xấu tăng thêm một vài phần trăm, mặc dù một số nhà kinh tế hoài nghi rằng những cuộc kiểm tra này không đủ chặt chẽ.

Chắc chắn là thị trường bất động sản Trung Quốc đã hoàn toàn không tuân theo những dấu hiệu trước đó của một sự đổ vỡ hay thậm chí một sự thụt lùi.

Có gì khác nhau khoảng thời gian này, một số nhà phân tích cho rằng, đó là một chuỗi các yếu tố tiêu cực cuối cùng kết hợp với nhau có thể chặn đứng hoặc đảo ngược đà lên giá nhà không ngừng.

Trung Quốc áp dụng rộng các hạn chế mua nhà

Do Bắc Kinh ngày càng siết chặt tiền tệ, một số ngân hàng đã ngừng phát hành các khoản thế chấp nói chung, ưa thích cho vay hơn do được lãi suất cao hơn nhiều.

Trên tất cả, ba lần tăng lãi suất chính thức trong năm nay đã đẩy lãi suất thế chấp lên hơn 7%, mức cao nhất trong ba năm.

Và rồi tuần trước, Bắc Kinh tuyên bố áp dụng mở rộng các hạn chế mua nhà khắt khe tới hàng chục thành phố nhỏ hơn.

“Việc điều chỉnh thị trường bất động sản sẽ sâu sắc hơn. Bế tắc hiện nay sẽ bị phá vỡ và giá bắt đầu giảm trong quý ba”, các nhà phân tích Zhao Qiang, Shen Aiqing và Xu Junping của công ty chứng khoán GF dự báo.

Họ cho rằng bởi Bắc Kinh vẫn còn tập trung vào việc chống lạm phát đã chạm đỉnh cao nhất trong vòng 3 năm vào tháng sáu, thị trường bất động sản sẽ bị hạn chế cho vay và giá cả có thể bắt đầu giảm.

Lily Chen, cô nhân viên văn phòng mới kết hôn tại Thượng Hải là trường hợp điển hình của những người mua nhà tiềm năng đã không thể mua được nhà bởi thị trường hiện quá cao và buộc phải đi thuê.

“Chúng tôi sẽ chờ đợi. Giá vẫn chưa xuống và lãi suất vay quá cao”, cô nói.

Giá nhà kỷ lục đang buộc ngày càng nhiều cặp vợ chồng trẻ Trung Quốc chấp nhận tình trạng kết hôn mà không có nhà, một việc không thể chấp nhận được trong quá khứ.

Sự giảm giá nhẹ nhàng

Khắp nơi ở Trung Quốc, giá nhà hoặc lơ lửng trên mức kỷ lục hoặc đang đi lên, chỉ có sự suy giảm tại một vài thành phố.

Theo tính toán của Reuters, trung bình giá căn hộ mới tăng 4,2% trong tháng 6 so với một năm trước đó. Tuy nhiên nếu xét theo từng tháng thì giá đã tăng với tốc độ chậm hơn.

Thị trường ứ đọng bởi động thái chính sách tuần trước, việc mở rộng các hạn chế mua nhà tới các thành phố nhỏ hơn có thể như là một chút cuối cùng cho một thị trường đã nặng gánh bởi việc bán hàng trì trệ, nguồn cung tăng và các khoản vay không đủ, buộc các chủ công trình phải cắt giảm giá.

Việc giới hạn hạn ngạch tín dụng - nghĩa là thiếu nguồn cung cho vay trong lúc nhu cầu mạnh - đã cho phép các ngân hàng thắt chặt thậm chí vượt quá yêu cầu quy định. Một số ngân hàng đã tạm ngưng cho vay thế chấp, một số cho vay với lãi suất cao hơn và số khác yêu cầu tính thêm phụ phí hoặc phải có số tiền gửi lớn của người vay.

“Bạn khó có thể nhận được lãi suất thế chấp giảm trong những ngày này ở Bắc Kinh”, khẳng định của Liu Jia, cán bộ tín dụng của Ngân hàng Bắc Kinh, ngân hàng cho vay có quy mô trung bình.

Kevin Hou, một nhà kinh doanh tự do đã phải mất đến khoảng nửa năm mới có được một khoản vay để mua căn nhà thứ hai cho mình tại Bắc Kinh, so với chỉ khoảng một tháng vào thời gian trước.

Số liệu chính thức cho thấy các khoản vay thế chấp hàng tháng trong năm nay đã giảm so với cùng kỳ năm trước, trong khi các khoản cho vay của ngân hàng tới toàn bộ khu vực bất động sản, bao gồm cả những chủ công trình, đã tăng ở mức một con số, giảm từ mức tăng trên 20%/năm của năm ngoái.

Thời khắc thử thách

Thời gian khủng hoảng có thể vào mùa thu. Nhiều chủ công trình đang hy vọng vào giai đoạn vàng của tháng 9 và tháng 10, khi doanh số bán hàng thường hồi phục và đã tạm ngưng một số chương trình giới thiệu sản phẩm cho đến lúc đó.

Tuy nhiên một số nhà phân tích cho rằng, chiến thuật này có thể phản tác dụng trong năm nay bởi thị trường đã dư thừa và các chủ công trình cùng áp dụng chung một chiến lược.

Những con số ủng hộ quan điểm này của các nhà phân tích.

Trong quý hai, doanh số bán bất động sản tại các thành phố chính bao gồm cả Bắc Kinh và Thâm Quyến đã giảm hơn 1/3 so với ba tháng đầu năm, để lại một lượng lớn hàng tồn có thể phải mất hơn 10 tháng mới tiêu thụ được.

Một điểm sáng trong thị trường, đó là các thành phố nhỏ đã giúp đẩy doanh số bán bất động sản nửa đầu năm nay trên toàn quốc tăng 13% tính theo diện tích sàn bán so với năm trước.

Tuy nhiên động thái chính sách mới nhất của Bắc Kinh chỉ tác động đến những thành phố nhỏ hơn và giờ đây có thể bóp nghẹt sự tăng trưởng.

Ngoài 42 thành phố đang làm tốt hơn các giao dịch bất động sản, các biện pháp mới nhất này sẽ đánh vào các thành phố vệ tinh xung quanh các khu đô thị lớn, các thành phố có nguồn tài nguyên thiên nhiên và những thành phố gần bến tàu cao tốc, theo các nhà phân tích bất động sản Jinsong Du, Wenhan Chen và Chen Duo của Credit Suisse.

Nhưng có phải những chủ công trình đang cảm thấy thời khắc khó khăn?

“Toàn bộ ngành công nghiệp đối mặt với vấn đề thiếu tiền mặt bởi khó có được các khoản vay và doanh số bán hàng không thỏa mãn”, ông Wang Yi, giám đốc điều hành cấp cao của công ty Phát triển Thủ đô Bắc Kinh nói.