Giá nhà: Đến đáy cũng ảo

Gần đây, các chuyên gia, công ty kinh doanh bất động sản (BĐS) liên tục lên công luận bảo rằng “giá nhà đã giảm đến tận đáy”. Thế nhưng, PV Báo GĐ&XH đã làm một cuộc điều tra nhỏ với những người có nhu cầu mua nhà thực thì sự thể không phải vậy. Thậm chí, một số chuyên gia có uy tín được hỏi đều cho rằng, đó là một đánh giá… thiếu căn cứ.

Chạm đáy vẫn khó mua

Anh Võ Thế Minh, trú tại ngõ 86, phố Thanh Lân, quận Hoàng Mai, Hà Nội than thở: “Nhan nhản thông tin giá nhà giảm mạnh, giảm tới chạm đáy nhưng vẫn rất khó mua vì vẫn quá đắt. Có những khu vực đã tăng giá chóng mặt 120- 150 triệu đồng/m2 thì giảm đến 50% vẫn còn ít. Còn những nơi giá rẻ thì không thể ở được vì quá chật chội, hệ thống phòng cháy, chữa cháy không có, lên xuống duy nhất chỉ có một chiếc cầu thang chật chội”. Anh Minh lý giải rằng, nếu có mua ở những nơi đó, chẳng may có chuyện xấu xảy ra chỉ có nước gặp họa. Còn giá rẻ mà muốn nhà rộng rãi hơn thì phải đi quá nội đô 20 - 25km.

Còn ông Trần Đình Anh, ngụ tại thị trấn Thường Tín, huyện Thường Tín, Hà Nội bức xúc: “Tin nhà giá thấp gần như chỉ để… lòe dân! Cách đây hơn một năm tôi đã đi khảo sát một lượt 4 quận Thanh Xuân, Đống Đa, Từ Liêm, Cầu Giấy nhưng vì giá quá cao chưa mua được. Thời gian gần đây, thấy nhiều thông tin giá nhà chạm “đáy”, bán phi lợi nhuận… nên quyết định đi “càn” lại một vòng nữa những nơi mình đã đến xem có giảm thật không. Tuy nhiên, giá tại những nơi tôi đến không giảm, thậm chí một số căn còn tăng”. Ông Anh dẫn chứng cụ thể rằng: căn hộ 60m2 ở tầng 4 nhà A5 Thanh Xuân Bắc, quận Thanh Xuân trước đây hỏi giá 1,7 tỷ đồng, bây giờ đã được phát lên 1,8 tỷ đồng. Hay như căn hộ 57m2 tầng 4 nhà B5 chung cư thị trấn Cầu Diễn trước đây hô 1,5 tỷ đồng bây giờ hét lên 1,7 tỷ đồng. Cũng như anh Minh, ông Anh cho rằng mua nhà những nơi giá rẻ thì ở không được vì xung quanh chỉ có đồng không mông quạnh. Hơn nữa, phải trả tiền trước 70% mà chờ 2-3 năm mới có nhà.

Giá rẻ nhưng tổng thành… đắt! “Nếu chọn phương thức mua căn hộ trả trước 30%, trả góp 70% giá trị, thời gian trả góp 15 - 20 năm qua ngân hàng, với mặt bằng lãi suất ổn định ở mức 15%/năm thì chỉ sau vài năm, khách hàng phải trả số tiền gấp 2 lần giá trị của căn hộ đã mua. Thành ra, mang tiếng mua nhà giá rẻ lại thành đắt”. Ông Trần Đình Anh, Thường Tín, Hà Nội

Khá nhiều người khác được tham vấn cũng cho rằng, căn bệnh “ảo” của thị trường nhà đất Hà Nội đã đến mức trầm kha. Không chỉ giá đất, các cơn sốt nóng, nay thậm chí đến cái “đáy” cũng… “ảo” nốt!

Trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh, giá nhà có vẻ “thực” hơn so với thị trường Hà Nội. Việc xuống giá của thị trường BĐS ở đây trong giai đoạn này đã thực sự mang lại cơ hội có nhà cho nhiều người. Theo tìm hiểu của chúng tôi, giá căn hộ chung cư tại các quận Bình Tân, Bình Chánh, Thủ Đức, Nhà Bè... diện tích từ 40 - 80m2 giá giao động từ 10 – 14 triệu đồng/m2, có không gian rộng, quy hoạch tốt. Thông tin từ Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cũng cho hay, hiện quỹ căn hộ tồn đọng trên địa bàn lên gần 100.000 căn, giá căn hộ hiện nay đang được cho là đã chạm đáy, không có khả năng giảm thêm nữa. Khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân được cải thiện, đặc biệt là những người làm công ăn lương.

Phiến diện hay… câu khách?

TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia nghiên cứu khoa học thị trường giá cả cho rằng, BĐS giảm giá 30-40% sau nhiều năm tăng mạnh mẽ không thể khẳng định là BĐS đã chạm đáy. Bởi theo ông, hiện nay giá BĐS Việt Nam chưa được đánh giá hợp lý hay không hợp lý. Nếu, bây giờ kết luận giá BĐS hợp lý thì giá giảm 10%, thậm chí 2% thì người có nhu cầu mua nhà thực mới thực sự được lợi. Còn kết luận giá BĐS Việt Nam quá cao, giờ có giảm 10%, thậm chí 50% thì BĐS vẫn chưa về giá trị thực. Bản thân thị trường BĐS Việt Nam có rất nhiều vấn đề, liên quan đến kiểu đầu tư đổ xô theo đám đông. Hiện nay thị trường BĐS Hà Nội đang giảm giá những khu đô thị và một số dự án, điều này không phản ánh hết được thị trường. Nói giá chạm đáy là đánh giá thị trường một cách phiến diện trong câu chuyện giảm giá.

Ở một góc độ khác, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đồng tình rằng: “Đã có những doanh nghiệp BĐS tuyên bố giảm giá tới 50%. Thế nhưng nói mức giảm này đã đến đáy chưa thì khó có thể khẳng định được. Chẳng hạn như Hoàng Anh Gia Lai đã từng công bố giảm giá BĐS tới 50% vẫn có lãi thì có nghĩa là giá này vẫn chưa đến “đáy”. Việc giá BĐS giảm như hiện nay đã đến “đáy” chưa còn phụ thuộc vào vị trí cũng như hoàn cảnh riêng của từng dự án. Nếu khẳng định đến “đáy” cho thị trường BĐS là lời nói thiếu căn cứ. Hơn nữa, việc xác định thế nào là “đáy” thì cũng là câu chuyện mà chúng ta phải bàn”.

Theo tính toán của một số chuyên gia, giá thành căn hộ hiện nay phụ thuộc vào 4 nhóm chi phí đầu vào: Chi phí vốn vay, chi phí xây dựng, tiền mua quyền sử dụng đất và tiền sử dụng đất nộp cho ngân sách nhà nước và cuối cùng là các chi phí hành chính quản trị. Trong đó, 3 nhóm chi phí mà doanh nghiệp không thể kiểm soát được là chi phí vốn vay, chi phí mua quyền sử dụng đất và tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng. Đây cũng là một trong những nguyên nhân đẩy giá thành BĐS tăng cao. Khi nào những nhóm chi phí đầu vào được đưa về mức thấp nhất có thể thì lúc đó mới có thể giảm giá nhà đất một cách căn cơ và bền vững.

Phải chăng, khi mọi thứ vẫn trong hoài nghi, khi các phát biểu về “đáy thị trường” vẫn đa phần là “thiếu căn cứ”, người ta có thể nghĩ tới một khả năng hơi lộ liễu trong kinh doanh nói chung và BĐS nói riêng: Câu khách?!