Già hóa dân số đe dọa thị trường bất động sản Trung Quốc

Patrick Lu, 32 tuổi, một luật sư ở Quảng Châu, không quan tâm đến việc đầu tư vào nhà ở. Anh hiện còn độc thân và đang thuê một căn hộ chung với các đồng nghiệp khác ở gần công ty. Quan điểm này không giống với cha mẹ anh, những người đang sở hữu một vài căn hộ hai phòng ngủ tại thành phố.

“Trong quá khứ, đa số người dân Trung Quốc - những người sinh từ những năm 1960 đến 1980 - đã đầu tư phần lớn thu nhập vào bất động sản. Nguồn cung nhà tại thời điểm đó là rất lớn. Còn hiện tại, chúng tôi không suy nghĩ như thế hệ cũ”, anh Lu cho biết.

“Chúng tôi không nghĩ bất động sản mà cha mẹ để lại sẽ có giá trị như trước đây, đặc biệt là ở các thành phố nhỏ. Đây là thực tế, cho dù bạn có chấp nhận hay không. Số người trẻ mua nhà sẽ ít đi”.

Theo Joseph Chamie, một nhà nhân khẩu học và là cựu Giám đốc Ủy ban Dân số của Liên Hợp Quốc, thì những thay đổi về nhân khẩu học ở Trung Quốc sẽ có “các tác động ngày càng đáng kể” đối với thị trường bất động sản, cùng các lĩnh vực xã hội, kinh tế và chính trị của quốc gia này. Những tác động này sẽ vượt ra ngoài biên giới Trung Quốc.

Ông nói: “Giống như nhiều quốc gia khác trên thế giới, sự kết hợp giữa già hóa dân số và suy giảm dân số thường dẫn đến những hậu quả tiêu cực nghiêm trọng đối với thị trường bất động sản”.

Tăng trưởng dân số của Trung Quốc bắt đầu chậm lại vào năm 2016 và tổng dân số đã giảm 850.000 người vào năm ngoái, xuống còn 1,4118 tỷ người, đánh dấu lần giảm đầu tiên trong 6 thập kỷ. Nhiều nhà nhân khẩu học cảnh báo rằng xu hướng này không thể đảo ngược và đòi hỏi các biện pháp hỗ trợ sinh sản hiệu quả để ngăn chặn làn sóng này.

Liên Hợp Quốc dự báo dân số Trung Quốc sẽ giảm xuống còn 1,313 tỷ người vào năm 2050 và xuống dưới 800 triệu người vào năm 2100. Dân số trong độ tuổi lao động, từ 15 đến 64 tuổi, ở mức 882,22 triệu vào năm 2022, nhưng dự kiến sẽ giảm hơn một nửa vào cuối thế kỷ này. Số lượng thanh niên Trung Quốc, từ 25 đến 39 tuổi, được dự báo sẽ giảm từ 325 triệu xuống 220 triệu vào năm 2050.

George Magnus, nhà nghiên cứu tại Đại học Oxford, cho biết: “Trong vòng 27 năm, số người mua bất động sản lần đầu đã giảm 1/3. Mọi người luôn muốn có thêm không gian để ở, khiến nhu cầu tăng cao trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, xu hướng cơ bản về nhân khẩu học, bao gồm việc hình thành các hộ gia đình mới và mua nhà lần đầu suy giảm, sẽ khiến giá bất động sản tại Trung Quốc đi xuống”.

Số lượng các cặp vợ chồng mới kết hôn cũng giảm trong 8 năm liên tiếp tính đến năm 2021 và 7,64 triệu cuộc hôn nhân được ghi nhận trong năm đó là mức thấp kỷ lục kể từ năm 1985, theo Bộ Nội vụ Trung Quốc. Mức thấp nhất xảy ra cách đây một thập kỷ, với chỉ gần 13,5 triệu cuộc hôn nhân vào năm 2013.

Tỷ lệ sinh của Trung Quốc cũng giảm mạnh, từ 2,6 ca sinh trên một phụ nữ vào cuối những năm 1980 xuống còn 1,15 vào năm 2021 - thấp hơn so với 1,6 ở Hoa Kỳ và 1,3 ở Nhật Bản.

“Việc người Trung Quốc kết hôn và sinh con ở độ tuổi còn trẻ đang giảm đi cùng với tình trạng dân số ngày càng già hóa. Lĩnh vực bất động sản từng rất nóng bỏng của Trung Quốc có thể sẽ trở nên nguội lạnh. Dù không khiến thị trường sụp đổ ngay, nhưng sự nguội lạnh này tạo ra nhiều hệ lụy khó thường”.

Li Feng, 37 tuổi, sống với mẹ 75 tuổi ở thành phố Tô Châu, phía tây Thượng Hải, đã ưu tiên bán một trong hai căn hộ mà cô sở hữu trong năm nay.

“Tôi sẽ sống một mình sau khi mẹ tôi qua đời. Không cần phải giữ một căn hộ hai phòng ngủ,” Li nói, giải thích rằng cô không có ý định kết hôn hay sinh con.

Với khoảng 1,8 triệu Nhân dân tệ (265.000 USD) dự kiến thu được từ việc bán bất động sản, cô dự định cải tạo căn hộ nhỏ hơn, đi du lịch vài lần mỗi năm và giữ phần lớn tiền còn lại trong tài khoản tiết kiệm.

“Tôi không muốn mạo hiểm và lo lắng về những biến động của thị trường nhà ở”, cô nói. “Vì vậy, bán là lựa chọn tốt nhất.”

Chính quyền Trung Quốc đã nới lỏng các biện pháp kiểm soát tài chính đối với các nhà phát triển bất động sản và đã dỡ bỏ các hạn chế đối với việc mua nhà kể từ năm ngoái, nhằm hỗ trợ lĩnh vực đang gặp khó khăn này trong bối cảnh lo ngại về tác động tiêu cực của nó đối với nền kinh tế vốn đã suy yếu.

Phó Thủ tướng Trung Quốc Lưu Hạc, cho biết bất động sản là một trụ cột của nền kinh tế Trung Quốc, vì nó chiếm 40% các khoản vay ngân hàng, 50% doanh thu của chính quyền địa phương và 60% tài sản hộ gia đình tại đây.

Nhưng nếu không có tăng trưởng kinh tế và thu nhập vững chắc, thì sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ bị hạn chế. Đồng thời, cuộc khủng hoảng nhân khẩu học ngày càng trầm trọng tại Trung Quốc cũng có thể làm giảm niềm tin của nhà đầu tư.

“Mặc dù lĩnh vực bất động sản ở Trung Quốc phải thu hẹp lại do quy mô “quá khổ”, nhưng nếu thu nhập của người dân theo kịp khả năng chi trả thì sẽ bù đắp được những lực cản khác. Tuy nhiên, không có dấu hiệu nào cho thấy điều này đang diễn ra”, Magnus nói.

Zheng Xiao, một sinh viên đại học 22 tuổi ở Thâm Quyến, cho biết cha mẹ anh, cả hai đều là doanh nhân, vừa bán một mảnh đất rộng 360m2 với giá 18 triệu Nhân dân tệ trong thành phố.

“Bố mẹ tôi đã mất vài tháng thương lượng nhưng chỉ bán được với mức giá thấp hơn nhiều so với kỳ vọng”, Zheng nói. “Những người trẻ tuổi dường như không quan tâm đến các ngôi nhà lớn do áp lực trả các khoản lãi vay và thuế cao chót vót nhưng mức độ sử dụng lại thấp, đặc biệt là các gia đình nhỏ”.

Magnus kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ được hỗ trợ thêm trong năm 2023 sau khi tổng diện tích sàn bán ra sụt giảm mạnh vào năm ngoái. Tuy nhiên, ông loại trừ khả năng lĩnh vực này phục hồi hoàn toàn.

“Chính phủ phải ngăn chặn sự sụp đổ của lĩnh vực bất động sản vì tầng lớp trung lưu sẽ bị ảnh hưởng nặng nề. Chắc chắn rằng quy mô của lĩnh vực này trong nền kinh tế sẽ thu hẹp đáng kể vào các năm tới. Tuy nhiên, mọi chuyện chưa thực sự rõ ràng”, ông nói.

Ông Zheng cho biết thế hệ Z tin rằng đạt được sự cân bằng giữa công việc và cuộc sống quan trọng hơn là tích lũy của cải.

“Có lẽ trong tương lai chúng ta sẽ thấy rất nhiều lao động nước ngoài làm việc tại Trung Quốc”, ông nói. Ông đồng thời lưu ý rằng tình trạng tương tự đã diễn ra ở Nhật Bản do dân số nước này già hóa quá nhanh.

Trong khi đó, nhiều khoản đầu tư vào nhà ở có thể không thu hồi được. Các căn nhà này sẽ trở thành một dạng chi phí chìm, bị bỏ hoang phế ở những nơi ngày càng có ít người trẻ sinh sống.