Giá căn hộ Tp.HCM: Đâu là đáy?

Trong quý 1/2012, thị trường căn hộ Tp.HCM vẫn ghi nhận tỷ lệ giao dịch thấp, chủ yếu giao dịch ở phân khúc bình dân. Nhiều chủ đầu tư sẵn sàng giảm giá bán căn hộ trên thị trường so cấp để đẩy nhanh tốc độ bán hàng.

Bán tháo lại xuất hiện

Cách đây không xa, vào cuối năm 2011, hiện tượng bán tháo căn hộ với mức giảm giá trên giá trị gốc của căn hộ tại dự án Petro Vietnam Landmark tại quận 2 lên tới 35%, cùng thời điểm đó là dự án căn hộ An Tiến cũng giảm tới 30%, là những điểm nóng gây xôn xao trong giới địa ốctại Tp.HCM.

Gần đây, lịch sử lại lặp lại với sự bán tháo “nổi tiếng” từ bầu Đức, người được xem là có “nhãn quan” rất chính xác về thị trường bất động sản tại Việt Nam khi vào năm 2009, chủ rất nhiều dự án căn hộ tại Tp.HCM giảm giá sốc với mức 30% căn hộ của mình (khi đó chưa có chủ đầu tư nào giảm giá sốc như vậy). Từ đó đến nay, HAGL bắt đầu tái cấu trúc lại lĩnh vực bất động sản theo hướng giảm tỷ trọng đầu tư, và tập trung vào cao su và khoáng sản, thủy điện.

Đến nay ông Đoàn Nguyễn Đức, Chủ tịch HAGL lại có một quyết định làm xôn xao giới đầu tư bất động sản, có thể nói là làm “chấn động” khi ông tuyên bố, vào tháng 6 tới đây HAGL sẽ mở bán căn hộ dự án Thanh Bình tại quận 7, Tp.HCM với mức giảm khoảng 50% so với mức giá trung bình các dự án cùng loại trong khu vực. Ông Đức cho biết, năm 2009 ông giảm giá bán 30%, năm 2011 giảm 20% và năm 2012 giảm 50%. Tuy nhiên, với mức giảm này căn hộ dự án Thanh Bình vẫn có giá trên 20 triệu đồng/m2, giá này HAGL vẫn có lãi, do Công ty có nguồn đất rẻ.

Sở hữu nhiều khu đất vị trí đặc địa tại Tp.HCM, Công ty CP Xây dựng số 5 (SC5) cũng là đơn vị phát triển nhiều dự án căn hộ tại Tp.HCM lại chọn phương án tăng cường công tác khuyến mãi nhằm kích cầu, chứ không giảm giá bán căn hộ như HAGL.

Trong ĐHCĐ của SC5 và tổ chức ngày 28/4, ông Trần Quang Mỹ, chủ tịch của Công ty này cho biết sẽ không bán tống, bán tháo căn hộ bằng cách giảm giá mạnh, như vậy sẽ ảnh hưởng đến cục diện chung của thị trường, mà sẽ chọn chiến lược khuyến mãi để kích cầu. Hiện tại khu chung cư Mỹ Đức của SC5 vẫn còn tồn đọng 200 căn hộ chưa bán được.

Hay như Thủ Đức House đã thực hiện ưu đãi cho khách hàng mua căn hộ thuộc dự án Trường Thọ, quận Thủ Đức. Khách hàng chỉ cần thanh toán 50% giá trị căn hộ thì đã có thể nhận được nhà hoàn thiện cùng với khoản chiết khấu 5%. Hoặc như dự án căn hộ Quang Thái, khi khách hàng thanh toán 95% giá trị căn hộ thì chủ đầu tư sẽ giảm ngay 12% trên giá bán.

Dò đáy thị trường

Bên cạnh việc giảm giá trực tiếp, một số chủ đầu tư vẫn tiếp tục hỗ trợ người mua thông qua các hình thức như tiến độ thanh toán linh hoạt, hỗ trợ vay từ ngân hàng, ưu đãi lãi suất, ... Điều này cho thấy rằng thời điểm hiện tại chính là thời điểm thuận lợi cho người mua nhà có nhu cầu thực ở phân khúc bình dân.

Theo nhận xét của Công ty CBRE Việt Nam, hiện nay bất kỳ dự án nào chưa khởi công sẽ hướng đến phân khúc bình dân, dành cho giới trung lưu mới với giá thấp hơn 21 triệu đồng/m2.

Theo nghiên cứu của CBRE, tỷ lệ bán thành công tại Tp.HCM xuống thấp kỷ lục bắt đầu tư quý 2 năm 2011, thậm chí ở phân khúc hạng sang và cao cấp gần như không có giao dịch, thanh khoản của thị trường luôn ở mức dưới 20% (tỷ lệ bán) trong 4 quý vừa qua.

Về giá bán căn hộ trong ba năm qua tại Tp.HCM luôn có xu hướng đi xuống, ngoại trừ phân khúc bình dân là đi ngang. Hai phân khúc được cho là giảm giá mạnh nhất là cao và trung cấp, với giá bán dao động từ 22 – 36 triệu đồng/m2.

Theo con số thống kê của CBRE, con số lượng căn hộ còn tồn tại Tp.HCM ước vào khoảng 18000 căn vào thời điểm hết năm 2011.

Còn theo thống kê mới nhất từ Công ty Knight Frank, số lượng căn hộ chào bán mới sẽ bổ sung cho nguồn cung tương lại vào quý 1/2012 vào khoảng 1.800 căn, và ước chừng có khoảng 23.500 căn từ 53 dự án trên địa bán thành phố sẽ bổ sung vào nguồn cung trong vòng 3 năm tới.

Với nguồn cung lớn, và xu hướng chuyển dịch sang phân khúc thị trường căn hộ bình dân, ở mảng căn hộ cao cấp tại Tp.HCM đang gặp rất nhiều khó khăn về thanh khoản. Rất có thể trong thời gian tới, giá bán căn hộ hộ ở phân khúc này sẽ tiếp tục giảm để cạnh tranh và đáp ứng nhu cầu tầng lợp nguồn trung lưu mới.

Động thái giảm giá vừa qua của HAGL có thể sẽ là một “phát súng” mới cho chiến dịch cạnh tranh về giá bán căn hộ cao cấp tại Tp.HCM trong những năm tới, và vẫn chưa biết đâu là đáy của mảng thị trường căn hộ ở thời điểm này.