Giá bất động sản giảm 50% vẫn còn lời!

“Không ai điên mà đi bán lỗ”

Đó là khẳng định của ông Đoàn Nguyên Đức, chủ tịch tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai khi rao bán căn hộ Thanh Bình với giá 19 triệu đồng/m2. Theo ông Đức, giá bán đó chỉ bằng 1/2 các dự án tương tự trong khu vực và 1/3 so với cách đây vài năm. “Nhưng giá đó vẫn còn lời” vì “không ai điên mà đi bán lỗ”, ông Đức giải thích.

Qua cách nói của ông Đức, có thể thấy giá bất động sản đã được đẩy lên cao như thế nào và doanh nghiệp bất động sản đã lợi nhuận ra sao. Giá thật, giá thổi của một căn hộ còn được ông Lê Quốc Duy, tổng giám đốc công ty cổ phần nhà Hoà Bình, tính toán như sau: tính ở khu trung tâm, chi phí giải phóng mặt bằng hiện tại TP.HCM nơi đắt nhất khoảng 81 triệu đồng/m2 (trừ một vài địa điểm đặc biệt), nếu doanh nghiệp xây 20 tầng thì giá này giảm xuống còn khoảng 4,5 triệu đồng/m2 (đấy là mặt tiền, giá phía trong chỉ bằng 1/3 đến 2/3 giá đền bù); phí xây dựng khoảng 7 triệu đồng/m2, các chi phí khác khoảng 2 triệu đồng. Như vậy, tổng chi phí có lãi của một căn hộ có tính vượt trần cũng không quá 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiện nay nhà đầu tư đều bán với mức giá khoảng 80 triệu đồng/m2. Điều đó chứng tỏ, giá bất động sản hiện nay vẫn là giá đầu cơ.

Ông Nguyễn Thái Tuấn, giám đốc công ty xây dựng và kinh doanh bất động sản Minh Tuấn cũng thừa nhận, cách tính tạo nên một đơn giá nêu trên là cơ bản chính xác. Có sai lệch thì cũng chủ yếu về phí và thuế. Vậy thì tại sao dù không bán được hàng nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn ít chịu giảm giá? Đó là vì bài toán lợi nhuận và sự ràng buộc bởi ngân hàng. Hầu hết các dự án hiện nay đều sử dụng đồng vốn vay của ngân hàng. Khi làm hồ sơ vay vốn, doanh nghiệp thường vẽ nên một viễn cảnh tốt đẹp về giá bán để được thẩm định vốn vay cao. Khi thị trường đóng băng, bán giá thấp hơn giá trình để vay vốn thì chẳng ngân hàng nào chấp nhận. Cũng theo ông Tuấn, chỉ khi nào doanh nghiệp cầu cứu tất cả các phao mà không thành công thì khi ấy doanh nghiệp mới chấp nhận chịu thiệt!

Dù là người đứng ra kêu nhiều cho các doanh nghiệp nhưng ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM thừa nhận, giá bất động sản của Việt Nam dù đã giảm nhưng hiện vẫn cao hơn các nước trong khu vực.

Tại TP.HCM, ở phân khúc căn hộ trung bình, giá rẻ nhất không thấp hơn 12 triệu đồng/m2. Với mức giá này, để sở hữu căn hộ 50m2 phải mất 600 triệu đồng, vượt quá sức của người có thu nhập thấp, trung bình. Trong khi ở Indonesia, căn hộ một phòng ngủ giá khoảng 7.500 USD/căn, tương đương 150.000 triệu đồng/căn; căn hộ hai phòng ngủ khoảng 300 triệu đồng.

Tự lo

Tại buổi làm việc với hiệp hội Bất động sản TP.HCM chiều 20.10, bộ trưởng bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã đưa ra thông điệp rằng: “Trong khi chờ các chính sách giải cứu từ phía Nhà nước, doanh nghiệp hãy tự cứu mình bằng những chính sách linh hoạt như giảm giá bán, chuyển đổi công năng căn hộ…”

Theo ông Dũng, bất động sản đang ở giai đoạn khó khăn, do phát triển tự phát, phong trào, thiếu kinh nghiệm, nhà nhà làm bất động sản, người người làm bất động sản, đêm bất động sản, ngày bất động sản. Khách hàng mua không trực tiếp sử dụng mà chỉ mua để bán qua bán lại, tạo ra thị trường ảo.

Số lượng nhà đầu tư trung gian quá lớn, khiến nhiều người ngộ nhận thị trường phát triển mạnh, khi kinh tế khó khăn, các van tín dụng đóng lại, lộ ra thị trường mất cân bằng, hạn chế khi cung vượt quá cầu… Do vậy, bây giờ muốn cứu thì phải cơ cấu lại, có một lộ trình cụ thể chứ không phải ngày một ngày hai là cứu được.

Hiện nay bộ Xây dựng đang cho rà soát lại quỹ đất trong các dự án được giao. “Những dự án chưa đền bù bộ sẽ đề nghị thu hồi, không thực hiện nữa. Cái này là cứu cho cả doanh nghiệp lẫn Nhà nước” – ý kiến này của bộ trưởng khiến cả hội trường im lặng.