Giá bất động sản đã chạm đáy?

Ðầu năm 2012, toàn thành phố có khoảng 20.000 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BÐS, tính đến cuối tháng 9, theo thống kê sơ bộ thì số doanh nghiệp "rời cuộc chơi" lên đến 6.000 đơn vị và danh sách công ty giải thể sẽ tiếp tục dài thêm. Chủ tịch Hiệp hội BÐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho hay, nguyên nhân làm cho hoạt động BÐS tại thành phố gặp khó khăn là hàng tồn kho ngày càng tăng, trong khi nhiều sản phẩm nhà ở, đất nền của nhiều dự án đã giảm giá đến gần một nửa vẫn không bán được.

Thống kê hơn 65 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán thì lượng sản phẩm BÐS dưới dạng tồn kho của số doanh nghiệp này trị giá hơn 83.000 tỷ đồng, chiếm tới 45,84% tổng tài sản và tăng 6,69% so với cuối năm 2011, trong đó có doanh nghiệp hàng tồn kho lên đến 90%. Trước đây không lâu, kinh doanh BÐS là hoạt động làm ăn mang tính thời thượng, không ít người tay trắng trở nên giàu có chỉ nhờ làm "cò đất" trong vài ba năm. Bây giờ thì mọi chuyện đã khác, ngoài những doanh nghiệp nhỏ tự giải thể, nhiều đại gia về BÐS cũng đang chật vật tìm lối ra để tồn tại.

Các dự án BÐS xây nhà cao tầng ở TP Hồ Chí Minh mấy năm trước đắt đỏ, ai muốn sở hữu những căn nhà đẹp phải đặt cọc trước, thậm chí có dự án phải xếp hàng để giữ chỗ, nay chuyện này đã là quá khứ. Nhà xây nên cần bán để lấy lãi, chí ít là thu hồi vốn nhưng khi khách hàng không mặn mà với những dự án vàng buộc các chủ đầu tư phải hạ giá.

Ðể bán được sản phẩm, nhiều chiêu tiếp thị, khuyến mại đã được tận dụng triệt để như nhắn tin vào điện thoại, phát tờ rơi, gửi quảng cáo đến tận nhà, huy động nhân viên tràn xuống đường tiếp thị khách đi đường... nhưng hàng ế vẫn cứ ế.

Dự án nhà ở Babylon, số 22 Âu Cơ, quận Tân Phú trước đó chủ đầu tư rao từ 18,7 đến 21,6 triệu đồng/m2, hiện tại giá chỉ còn trung bình 14,9 triệu đồng/m2, khách hàng chỉ cần trả trước 700 triệu đồng, số còn lại trả góp không lãi suất thành chín đợt trong hai năm. Dự án Lucky Apartment, số 377 Tân Hương, quận Tân Phú với 100 căn giá từ 12,5 triệu đồng/m2, giảm 1,5 triệu đồng/m2 so với khi dự án mới xây. Căn hộ của dự án này khoảng 695 triệu đồng/căn, khách trả trước 70% số tiền là có ngay căn hộ.

Dự án căn hộ cao cấp Hoàng Anh Thanh Bình tại quận 7 giảm giá 50% so với mức giá ban đầu đã quảng cáo, căn hộ chỉ còn 1,4 tỷ đồng nhưng khách vẫn ít. Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai Ðoàn Nguyên Ðức khẳng định, vào thời điểm này, các công ty BÐS muốn cứu mình chỉ còn cách hạ giá bán sản phẩm, bằng không sẽ tự mình làm phá sản doanh nghiệp. Là chủ một doanh nghiệp lớn và thành công trong lĩnh vực BÐS, nhận định của ông Ðoàn Nguyên Ðức là có lý vì lâu nay giá BÐS ở nước ta luôn ở mức cao, giá ảo, phi thực tế.

Theo các chuyên gia về BÐS, giá nhà ở tại TP Hồ Chí Minh tăng cao so với nhu cầu của người dân là do chi phí đầu vào tăng, giao dịch không minh bạch, mất cân đối cung cầu. Trong dự thảo mới nhất về đề án phát triển thị trường BÐS, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh nhận định, nhìn dưới góc độ chi phí sản xuất thì giá BÐS hiện nay có thể giảm thêm từ 30 đến 50% giá hiện thời, với giá này các doanh nghiệp kinh doanh BÐS vẫn có lãi.

Thị trường BÐS hiện nay đang hoạt động tuy dự án là thật nhưng nhiều thông tin ảo chung quanh chuyện quy hoạch, đền bù, giá bán... dẫn đến nhiều thiệt hại cho khách hàng. Một chuyên gia về BÐS nhận xét, có đến 70% sản phẩm về BÐS giao dịch thương mại, số còn lại là nhu cầu thật về đất ở, nhà ở. "Người ta đổ xô đi mua bán BÐS để lấy lời, trong khi hầu hết các giao dịch mua bán lại không được kiểm soát dẫn đến thổi phồng thị trường BÐS thành một quả bóng khổng lồ"- một nhà môi giới BÐS nhận xét.

Theo giới kinh doanh BÐS, hiện có đến 90% doanh nghiệp kinh doanh BÐS tại TP Hồ Chí Minh không thể tiếp cận được vốn và gần như 100% sản phẩm không có thanh khoản. Khi thị trường BÐS tiếp tục "đóng băng" thì khó khăn lại tiếp tục chồng lấn lên vai doanh nghiệp. Cuối năm ngoái, đại diện cộng đồng doanh nghiệp kinh doanh BÐS ở TP Hồ Chí Minh khẳng định giá BÐS đã về "đến đáy", nhưng từ đầu năm 2012 đến nay, giá BÐS liên tục hạ mà các doanh nghiệp nhận định, vậy giá đáy của BÐS nằm ở đâu? Thật khó xác định đâu là giá trị thật của BÐS sau quá nhiều lần sang tay với bao lần phí vô hình không tiện nêu tên. Nhà đất giá ảo, người có nhu cầu thật lại không đủ tiền để mua. Sản phẩm BÐS cũng như bao hàng hóa khác, sản xuất ra phải có người mua, khi người mua quay lưng với người bán vì giá cao cho nên hàng ế là bình thường. Ðể người dân có thể tiếp cận được sản phẩm BÐS với giá thật, giới kinh doanh nhận định cốt lõi vẫn là giá bán, nếu giá giảm thêm so với giá hiện tại thì sẽ có nhiều giao dịch. Riêng người dân thì cho rằng, giá nhà đất hiện nay ở TP Hồ Chí Minh vẫn cao, giá thực tế phải thấp hơn nhiều, do đó cần giảm giá sâu hơn nữa để người có nhu cầu thật sự và có thu nhập bình thường trong xã hội đều có thể mua được nhà để ở.