Dự án BĐS "dìm" nhau hay cuộc đua về giá trị thực?

80% thị trường vẫn chưa chạm đáy

Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu của ông Lê Thanh Thản từng gây sốc với việc bán căn hộ Dự án Đại Thanh có giá dưới 15 triệu đồng/m2. Không chỉ bán căn hộ thương mại rẻ ngang nhà ở xã hội, doanh nghiệp này còn giảm giá khoảng 4 triệu đồng mỗi m2 cho các khách hàng đã mua căn hộ tại các dự án CT5, CT6 Xa La và VP3 Linh Đàm. Mới đây, "đại gia điếu cày" Lê Thanh Thản tiếp tục mở bán tòa B chung cư HH4 Linh Đàm với mức giá 14-15,5 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, cũng tại Linh Đàm, dự án của Tổng Công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị (HUD) mở bán chung cư CT3 Tây Nam Linh Đàm lại có giá bán từ 18-20 triệu/m2 thậm chí cao hơn. Như vậy, giá bán dự án của Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu đã bán với giá thấp hơn rất nhiều, thậm chí một nửa so với giá bán của HUD, điều này đã gây không ít khó khăn cho HUD.

Tương tự, tập đoàn FLC mới đây cũng công bố giá bán của dự án nhà ở thương mại, ở vị trí khá gần trung tâm nhưng giá bán cạnh tranh hơn giá nhà ở xã hội. Cụ thể, dự án FLC Garden City do FLC đã mua lại từ tháng 8/2013 sẽ mở bán với mức giá dự kiến cho các hạng mục sản phẩm của giai đoạn 1 dự án khá gây sốc, chỉ 12 triệu đồng/m2 đối với căn hộ thương mại.

Tại Linh Đàm, giá bán các dự án của Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu thấp hơn nhiều so với HUD

Với mức giá này, FLC thậm chí còn gây sốc hơn cả những căn hộ giá tầm thấp của “đại gia điếu cày” Lê Thanh Thản khi mở bán sản phẩm tại Dự án Đại Thanh.

Trước FLC Garden City, FLC đã gây sốc với mức giá chào bán dự kiến chỉ 23 triệu đồng/m2 đối với căn hộ Dự án FLC Complex 36 Phạm Hùng, Nam Từ Liêm, Hà Nội, trong khi mức giá chung của khu vực này đều ở mức trên 30 triệu đồng/m2.

Việc giảm giá ồ ạt nhiều dự án theo lý giải của các chủ đầu tư do quá trình mua lại từ các chủ đầu tư thua lỗ trước đó với mức giá thấp, giảm giá để tăng tính cạnh tranh, thậm chí khẳng định giá bán đã dần trở về giá trị thực.

Song chuyên gia kinh tế, TS. Alan Phan khi nói về diễn biến trên thị trường đã từng nêu quan điểm, bao giờ giá giảm hết cỡ rồi quay đầu tăng trở lại thì mới gọi là đáy. Còn hiện nay nhìn chung giá vẫn chưa phù hợp với khả năng của người mua. Chỉ trừ một vài phân khúc là phù hợp, nhưng chỉ chiếm khoảng 10 - 15%. Còn lại 80% thị trường vẫn chưa chạm đáy.

"Quan trọng là giá cả bất động sản hiện nay vẫn chưa phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Do đó, khó có thể nói thị trường xuống đáy khi mà giá nhà tại Việt Nam vẫn cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực", TS. Alan Phan nói.

Nguy cơ vỡ trận lần 2

Cũng tại thị trường bất động sản Hà Nội thời gian vừa qua lại đang xuất hiện trở lại nhiều trường hợp đầu tư, thậm chí là đầu cơ, thổi giá ở một vài dự án nhà ở đang nổi khiến khách hàng phải chấp nhận tiền chênh lên đến hàng trăm triệu đồng/căn nếu mua nhà tại dự án VP5, VP6 Linh Đàm, Kim Văn - Kim Lũ (Đại Kim - Hoàng Mai), 143 Trần Phú (Hà Đông), Green Stars (Phạm Văn Đồng).

Bất động sản đang trong cuộc đua trở về giá trị thực?

Ông Lê Minh Dũng - Giám đốc Công ty CBRE Hà Nội cho biết, vài năm trước, người dân chủ yếu mua nhà bằng tiền tích cóp thì nay, không ít người đã tận dụng nguồn vốn vay ưu đãi để mua nhà. Do đó, nhu cầu nhà ở tăng lên, thị trường cũng xuất hiện trở lại hiện tượng đầu cơ, “thổi giá”.

Đồng thời cũng xuất hiện nhiều nhà đầu tư lớn giữ lại các căn hộ có vị trí đẹp, sau đó đẩy giá bán lên. Một vài chủ đầu tư cũng không mở bán 100% sản phẩm mà găm hàng để chờ cơ hội “làm giá”.

Qua tìm hiểu thực tế cho rằng, việc giá chênh trở lại là do các sàn bất động sản. Chủ đầu tư thường giao hàng độc quyền cho một vài sàn bất động sản. Sau đó, các sàn này, với chức năng chính là môi giới sẽ làm “thủ thuật”, tạo sự khan hiếm ảo, khiến người mua khó tiếp cận.

Còn chủ đầu tư, tuy còn hàng nhưng nếu người dân hỏi đến sẽ trả lời là “hết”. Một mặt là để cùng tạo khan hiếm giả, mặt khác, tiếp tay cho các sàn đẩy giá lên.

Theo đó, giá bán căn hộ chủ đầu tư đưa ra là 21 triệu đồng/m2 nhưng vì phải thông qua sàn nên khách mua như chúng tôi phải trả tới 23 - 24 triệu đồng/m2.

Về vấn đề này, ong Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đất Xanh miền Bắc cho biết, cần cảnh báo các nhà đầu tư rằng, việc đầu tư lướt sóng sẽ mang lại rất nhiều rủi ro cho cả bản thân nhà đầu tư, chủ đầu tư và cho khách hàng mua để ở.

"Khi các nhà đầu tư tham gia thị trường quá say mê sẽ dẫn tới việc đẩy giá lên quá cao, ngoài khả năng chi trả của người mua. Chủ đầu tư dự án nếu cũng kỳ vọng quá cao vào thị trường thì hậu quả sẽ là tiếp tục một chu kỳ xuống giá mới, đem lại nhiều tổn thất nặng nề hơn không chỉ cho thị trường bất động sản mà cho cả nền kinh tế", ông Quyết nói.