Dối trá và tham lam: Chung cư mất khách

Chung cư "lỗi chằng chịt"

Tại một hội thảo về giải pháp cứu BĐS, ô Lê Đức Hải, Tổng giám đốc INT Group chuyên về BĐS du lịch đã chỉ ra những sản phẩm bất động sản của chúng ta vừa qua mắc "lỗi chằng chịt" như một nguyên nhân khiến người mua ngày càng chán chung cư.

Câu nói mà ông Hải thường dùng là "chất lượng bên trong vỏ máy". Ngôi nhà đó, được xây dựng rất hoành tráng, đầy đủ các trang thiết bị như thang máy, hệ thống điện nước, cứu hỏa... nhưng không biết chất lượng ra sao, nhất là khi có sự cố xảy ra sẽ như thế nào...?.

Theo ông Hải, có những công trình chỉ cần ngoảnh mặt đi là sắt 12 ngay lập tức bị đổi thành sắt 8, xi măng rồi các vật liệu khác cũng tương tự. Vì thế chất lượng các sản phẩm xây dựng thời gian qua rất có vấn đề.

Báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây cho thấy, tại thành phố Hà Nội và TPHCM có trên 90% lô chung cư được đánh giá hư hỏng, xuống cấp trong đó có gần 25% lô chung cư ở tình trạng hư hỏng, nguy hiểm. Nguyên nhân hư hỏng chủ yếu là lún sâu. Kết cấu nhiều lô nhà có biểu hiện suy giảm khả năng chịu lực như nứt kết cấu, các mối nối của nhà lắp ghép bị han gỉ, ăn mòn nghiêm trọng, một số mối nối đã bị tách rời, kết cấu bị cong võng quá mức cho phép.

Ngoài ra, do không được bảo trì, sửa chữa định kỳ, thiết kế cũ, việc bố trí không gian, hệ thống công trình phụ trợ... không còn phù hợp cùng với sự xuống cấp của hệ thống hạ tầng khiến công trình xuống cấp nhanh hơn. Việc thiếu lối thoát hiểm và sự xuống cấp của hệ thống phòng cháy chữa cháy dẫn đến không đảm bảo an toàn khi có sự cố xảy ra.

Hiện tượng người dân kêu than về chất lượng chung cư thời gian qua diễn ra liên tục, từ điều hòa không đủ công suất, cáp tivi kém chất lượng, toilet luôn có mùi hôi thối, trần rơi vữa từng mảng, thấm dột đến thang máy nhỏ nếu có người ốm đi cấp cứu không chứa vừa cáng, thậm chí thang máy đang chạy đứt cáp, rơi gây tai nạn...

Bên cạnh đó là sự quá tải của hạ tầng. Nhiều khu chung cư có mật độ xây dựng quá dày, quá cao, có số căn hộ với số người cư trú đông nhưng hạ tầng từ nơi gửi xe đến các hệ thống cây xanh, sân chơi không có.

Tình trạng đô thị "3 không" gồm không có trường học, bệnh viện, chợ khá phổ biến. Đa số các chủ đầu tư chưa quan tâm đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, chợ, bãi đỗ xe... Nhiều lô đất quy hoạch làm hạ tầng dịch vụ, hạ tầng xã hội như trường học, chợ, cây xanh bị bỏ hoang hoặc sử dụng không đúng mục đích hoặc "quên" xây dựng.

Theo ông Hải, thời gian qua, hầu hết các dự án. Vì chạy theo lợi nhuận, muốn kiếm thật nhiều tiền nên nhiều chủ đầu tư đã can thiệp thô bạo, cấy ghép sao cho có nhiều căn hộ để bán, tạo ra những sản phẩm kỳ quái không có thẩm mỹ, thiếu hiểu biết. Nhiều người mua được 1 căn hộ xong về phải đập bỏ đi thiết kế, làm lại từ đầu như vậy vừa lãng phí, vừa thiếu tính chuyên nghiệp.

Ông Hải cho biết, thời gian qua, thị trường bất động sản phát triển quá dễ dàng khiến các doanh nghiệp quên mất vấn đề cốt lõi của thị trường là người tiêu dùng. Người tiêu dùng gần như không được quan tâm trong vấn đề thiết kế, xây dựng. Nhiều người mua được 1 căn hộ xong về phải đập bỏ đi thiết kế, làm lại từ đầu như vậy vừa lãng phí, vừa thiếu tính chuyên nghiệp.

Tất cả là do dự án vừa mới phôi thai có khi đã được được mua hết, thậm chí là xếp hàng là tranh nhau và ngay sau đó là thổi giá, mua đi bán lại nên khách hàng không còn là thượng đế nữa.
Khi thị trường bất động sản đóng băng, nhìn lại mới thấy thật sai lầm, nhiều sản phẩm được làm ra nay chỉ là phế phẩm có rất ít giá trị.

Người tiêu dùng quay lưng?

Mặc dù chất lượng như vậy, nhưng thời gian qua các chung cư đều có giá "trên trời". Theo tính toán, một chung cư cao khoảng 20 tầng, một mét vuông đơn thuần bê tông cốt thép, giá dao động từ 3 - 4,5 triệu đồng/m2, việc hoàn thiện sẽ tăng gấp đôi, đó là chưa tính phí quản lý của nhà thầu, trung bình từ 7% - 10% tùy theo gói thầu. Nói chung, chi phí xây dựng của chung cư trung bình khoảng 11 triệu đồng/m2, còn chung cư cao cấp khoảng 15 triệu đồng/m2".

Trong khi đó, lúc thị trường "nóng", nhiều chung cư có mức giá bán tới 30 - 40 triệu đồng/m2, quả thật là siêu lợi nhuận.

Ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai từng khẳng định trên báo chí rằng "xây xong căn hộ, bán giá nào cũng lãi". Theo tính toán của ông Đức, giá đất bình quân chưa đến 1 triệu đồng/m2, cộng thêm chi phí xây dựng 6 triệu đồng/m2, tức là chỉ khoảng 7 triệu đồng/m2.

Ông Đức cho biết, năm 2009, công ty ông đã giảm giá căn hộ 40%, năm 2011 giảm 20% và tháng tới sẽ có căn hộ được bán với giá bằng 50% sản phẩm cùng vị trí trên thị trường. Ông Đức cho biết, dù giảm giá 50% thì vẫn có lãi. Dự án mà Hoàng Anh Gia Lai tiết lộ sẽ giảm 50% gồm một dự án gần cầu Kênh Tẻ (quận 7) với mức giá dự kiến là 23 triệu đồng/m2 và một tại quận Tân Phú với giá 12,5 triệu đồng/m2.

Không ít khách hàng cho biết họ đã thực sự chán chung cư. Tại Hà Nội có tới 70% các chung cư có giá từ 3 tỷ đồng trở lên.Với giá này cộng với sống nơi hạ tầng quá tải, chất lượng xuống cấp nhanh, trong khi phí dịch vụ ngày càng tăng cao, thực sự rất mệt mỏi và tìm cách di. Với số tiền 3 tỷ đồng hiện nay, người ta có thể mua được 1 ngôi nhà trong ngõ có diện tích 30m2 đã xây 3 tầng.

Diện tích sống không chật hẹp hơn, nhưng không phải lo lắng bị xuống cấp, không quá tải hạ tầng và không phải chịu những khoản phí "trên trời". Đấy là chưa kể những nỗi lo thường trực về cháy nổ rình rập. Hiện tượng tháo chạy hoặc lạnh nhạt với chung cư ngày càng nhiều khiến cho sản phẩm chính của thị trường bất động sản không tránh khỏi ế ẩm.

Hiện nay giá các căn hộ chung cư bán ra đã giảm mạnh. Rất nhiều căn hộ cao cấp giá ngày càng bình dân. Theo thống kê của các DN bất động sản thời gian qua giá căn hộ chung cư đã giảm 30% so với, thậm chí nhiều nơi còn gảm mạnh hơn tới 40%, nhưng rất ít khách hàng.

Tìm trên mạng, rất nhiều các lời rao giá giảm. Có khách hàng đang rao bán căn hộ tại chung cư Keangnam có nhà ở ngay với giá 2.000USD/m2, trong khi đó trước kia phải xếp hàng mua với giá 3.500 USD/m2.

Theo thông tin từ Văn phòng tập đoàn Savills tại Hà Nội, năm 2012 Hà Nội có khoảng 32-35 dự án chung cư với 23.300 căn hộ chủ yếu ở khu vực Hà Đông và Từ Liêm sẽ đưa vào thị trường. Nhu cầu giảm, trong khi nguồn cung tăng lên cộng với nhiều chung cư chất lượng kém, đang trở thành sản phẩm khó bán trong giai đoạn hiện nay.