Doanh nghiệp ủng hộ lập dự án với đất ở 2.000 m2 trở lên

Phân lô bán nền một cách bừa bãi gây ra một vấn nạn cho việc quản lý đô thị

Mới đây, Sở Tài Nguyên Môi trường TP.HCM đã trình UBND TP.HCM dự thảo văn bản thay thế quyết định 33/2014, quy định diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố.

Dự thảo này có nhiều quy định mới nhằm khắc phục những lổ hổng trong quyết định 33, nhằm khắc phục tình trạng phân lô bán nền tràn lan trong thời gian qua.

Một trong những nội dung đáng chú ý trong dự thảo lần này là quy định thửa đất có diện tích từ 2.000m2 trở lên phải lập dự án theo quy định của Luật Nhà ở. Nội dung này đã được đưa vào quyết định 19 ban hành năm 2009. Tuy nhiên, khi quyết định 33 ra đời thì nội dung này bị bỏ ra. Điều này dẫn đến tình trạng chủ đất tách thửa, phân lô ồ ạt trong khi hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

Biết rủi ro vẫn mua

Trong vai một khách hàng đang tìm mua nhà, gọi điện thoại cho một nhân viên tư vấn nhà đất đang bán nhà ở khu vực quận 12, với yêu cầu một căn nhà khoảng 700 triệu đồng, người viết được tư vấn hai căn nhà xây trên miếng đất hơn 70m2, chung sổ nằm tại phường Thạnh Lộc, quận 12. Giá cho căn hộ 36m2 là 785 triệu đồng và căn 40m2 là 885 triệu đồng. Khi được hỏi nếu mua sau này có ra sổ được không, người bán khẳng định chắc nịch là có nhưng phải mất thời gian. Đem thắc mắc hiện nay luật đang có điều chỉnh, liệu thời gian tới có khó khăn hay không, môi giới này trấn an “Quy định thế thôi nhưng lâu dài chắc chắn sẽ ra sổ riêng được, như ở Gò Vấp hiện nay có rất nhiều trường hợp mua sổ chung và đã được tách ra riêng rồi”.

Chị Mỹ Hoa, một người mua nhà ở khu vực này cho biết, năm 2014 chị mua căn nhà hiện tại có diện tích 35m2, chung sổ với một căn khác cùng diện tích vì không đủ diện tích tách thửa theo quyết định 33. Dọn về chưa lâu thì người bán chỉ cách muốn tách thửa thì lách luật bằng cách giả kiện ra tòa. Sau khi có bản án thi hành theo phán quyết của tòa thì vẫn được giải quyết tách thửa.

Mới đây, chị Hoa tiếp tục mua một nền đất có diện tích 60m2 với giá gần 1 tỷ đồng qua công ty môi giới bất động sản. Thế nhưng đến khi ký hợp đồng thì lại ký với cá nhân chứ không phải doanh nghiệp để né thuế. “Lỡ phóng lao phải theo lao, sau khi thanh toán hết 70% hợp đồng mình đã gửi bán lại với giá 1,1 tỷ đồng, cũng có lời nhưng rủi ro rất lớn nên từ lần sau mình phải thận trọng hơn”, chị Hoa chia sẻ.

Hai câu chuyện nói trên không phải là cá biệt mà đang diễn ra rất thường xuyên ở các quận ven TP.HCM hiện nay để thấy việc mua bán đất đai, nhà cửa ở vùng ven đang diễn ra âm thầm dưới nhiều hình thức. Người mua biết trước được rủi ro nhưng họ vẫn chấp nhận để có một căn nhà.

Trong một văn bản mới đây, Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết, tại thành phố đang diễn ra cơn sốt ảo ở phân khúc đất nền ở một số quận như quận 12, quận 9, Thủ Đức, Bình Tân. Thậm chí cơn sốt này còn lan đến các khu vực Củ chi, Cần Giờ. Đối tượng là đất nền do hoạt động tách thửa, phân lô theo Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014; hoặc đất thổ vườn trong các khu dân cư nông thôn ở các quận ven và các huyện ngoại thành. Thậm chí có cả trường hợp một số khu đất nông nghiệp cũng bị phân lô bán giấy tay trái pháp luật.

Quy định mới có dẹp được loạn?

Theo ông Trần Khánh Quang – Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư BĐS Việt An Hòa, quy định thửa đất ở có diện tích từ 2.000 m2 đất trở lên phải lập dự án theo quy định của Luật Nhà ở trong dự thảo lần này sẽ giúp mang đến những sản phẩm chất lượng hơn chứ không còn tình trạng phân lô bán nền ồ ạt. Mặc dù nó tác động là hạn chế việc phân lô bán nền, các thủ tục sẽ khó khăn hơn nhưng quy định này sẽ tạo nên sự lành mạnh cho thị trường.

Ông Quang cho rằng, nếu phân lô với quy mô đến hàng trăm lô mà không có quy hoạch, không có công viên, không có cây xanh, không có hệ thống cấp thoát nước thì sẽ gây nên rất nhiều hệ lụy.

Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho rằng phân lô bán nền một cách bừa bãi gây ra một vấn nạn cho việc quản lý đô thị, gây nên những khu nhếch nhác, ổ chuột, thiếu hạ tầng, đường xá, công viên cây xanh, cấp thoát nước cũng không đúng tiêu chuẩn. Những nhà đầu tư này chỉ biết bán xong thu tiền và để lại gánh nặng cho xã hội là phải giải quyết vấn đề về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Tuy nhiên, cũng theo ông Đực, muốn lập một dự án phải mất từ 2 - 3 năm, nhà nước phải xét duyệt rất nhiều mặt từ các chỉ tiêu, quy hoạch. Thủ tục nhiêu khê thành ra sẽ không tránh khỏi nhiều nhà đầu tư có xu hướng lách luật (giảm diện tích thửa đất xuống dưới 2.000m2)

Để làm được một khu dân cư phải duyệt quy hoạch 1/500, mỗi một bộ hồ sơ có khi lên đến mười mấy bản vẽ, phải làm thiết kế đường giao thông, phải duyệt đấu nối hạ tầng,… Để lập dự án là phải mất mất thời gian không thể nào dưới 2 năm được, ông Đực nói.

Vị này cho rằng, nên hạn chế và quyết tâm dẹp chuyện phân lô bán nền tự phát. Phải kiểm tra chặt chẽ những dự án làm chui, làm sai, thậm chí có thể không cấp phép.Thế nhưng ở mặt khác, phải tạo điều kiện để nhà đầu tư làm dự án. Đối với các dự án có quy mô nhỏ (dưới 1ha) vẫn phải lập dự án và làm hạ tầng bài bản nhưng những tiêu chuẩn về quy hoạch hay bản vẽ phải đơn giản đi để làm cho doanh nghệp có trách nhiệm với cộng đồng nhưng về mặt thủ tục cũng không quá khó để doanh nghiệp hăng hái làm thay vì lách luật, ông Đực kết luận.