Doanh nghiệp bất động sản thêm khó vì phải ký quỹ

Trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang trưng cầu ý kiến, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung một số quy định nhằm giảm tình trạng bán nhà trên giấy xảy ra tràn lan thời gian qua. Theo đó, tổ chức, cá nhân được lựa chọn giao làm chủ đầu tư dự án phải ký quỹ cam kết thực hiện.

Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, quy định này là cần thiết nhằm tránh tình trạng lãng phí đất, chủ đầu tư xin dự án nhưng không xây dựng. "Đây là một cơ chế ràng buộc tốt hơn hiện tại là nếu không làm thì chỉ bị nhà nước thu hồi", ông Võ nhận định.

Bộ Xây dựng đề xuất chủ đầu tư phải ký quỹ cam kết thực hiện dự án. Ảnh: Ngọc Tuyên

Tuy nhiên, đa số các ý kiến lại cho rằng, điều khoản này chưa thực sự hữu hiệu và cũng khó khả thi. Theo Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm - Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, nếu yêu cầu ký quỹ hay đóng bảo hiểm công trình thì không biết quy định mức bao nhiêu cho đủ. "Nếu đưa ra quá nhiều thì không khác nào đánh đố chủ đầu tư trong bối cảnh hiện tại. Còn yêu cầu ký quỹ mức thấp quá thì chẳng ăn thua", ông Liêm nhận định.

Chuyên gia này cũng cho rằng, khi thị trường suy thoái thì dù yêu cầu ký quỹ cũng khó ép doanh nghiệp thực hiện lời hứa. "Tôi cho rằng, hiện nay nhiều dự án đình lại không phải do ý đồ của chủ đầu tư mà vì tình thế bắt buộc, thị trường có xây dựng cũng đâu có người mua", ông Liêm cho hay.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí Toàn cầu (GP-Invest) cũng thừa nhận, trước đây thị trường sốt đã xảy ra tình trạng nhiều doanh nghiệp đã đổ xô vào bất động sản rồi "xí đất" nhưng lại bỏ không, gây lãng phí.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp đang rất cần vốn, nếu quy định ký quỹ khi nhận dự án thì có phần cực đoan, gây thêm áp lực cho họ. Khi ký quỹ, vốn nằm một chỗ, trong khi bản thân chủ đầu tư lại phải xoay tiền để hoạt động. Do đó, theo Tổng giám đốc GP-Invest nên yêu cầu doanh nghiệp nộp ngay tiền sử dụng đất khi nhận dự án.

"Làm như vậy vừa không gây ra tình trạng nợ đọng tiền sử dụng đất, tránh thất thu, vừa buộc chủ đầu tư triển khai", vị này cho hay.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cũng cho rằng, hiện kể cả nhiều doanh nghiệp lớn cũng khó có nguồn tiền để ký quỹ. Vì thế, đưa ra quy định này trong bối cảnh hiện nay chưa thực sự khả thi.

Theo ông Đực, nếu quy định này được thông qua thì không khác nào "mất bò mới lo làm chuồng" vì đã có một thời gian dài cấp phép dễ dãi khiến người người, nhà nhà làm bất động sản. Những doanh nghiệp bám trụ thị trường đến thời điểm này hầu hết là làm thực. Đề xuất ký quỹ đúng lúc đang khó khăn thì không khác gì làm khó cho họ.

Là đơn vị nghiên cứu độc lập, ông Trần Như Trung - Phó giám đốc Savills Hà Nội cũng cho rằng, đề xuất việc ký quỹ hay đóng bảo hiểm công trình vẫn mới là cách giải quyết khi sự đã rồi, trong khi lại không gỡ được bài toán là nhiều doanh nghiệp đang rất cần vốn.

"Tôi cho rằng đề xuất này chưa đi vào nội tại của vấn đề là việc cấp phép, thẩm định của cơ quan quản lý trước đây còn tràn làn. Nếu yêu cầu doanh nghiệp ký quỹ mà khoản tiền đó họ lại đi vay ngân hàng thì coi như 'hòa cả làng'", ông Trung cho hay.

Theo ông Trung, đề xuất này thể hiện sự lúng túng trong việc phát triển nhà ở của các cơ quan quản lý. "Nếu chúng ta không có chính sách rõ ràng để khuyến khích mọi người đóng tiền vào thì thực sự thì cũng khó hoàn thành được các dự án", chuyên gia này nhận định.

Dự thảo mới cũng đề xuất chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai khi đã có bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay nếu xảy ra biến cố. Về nội dung này, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng, tinh thần sẽ có một tổ chức tài chính đứng giữa để khống chế vốn góp là điều nên làm. Tuy nhiên, phải xây dựng cơ chế rõ ràng, chặt chẽ nếu không chẳng ngân hàng nào dám đứng ra làm việc này.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng cho rằng, quy định này nhằm bảo vệ người tiêu dùng, nhưng không thực tiễn. "Tôi cho rằng không ngân hàng nào dám bảo lãnh cho một doanh nghiệp mà nguy cơ rủi ro lớn, đặc biệt là trong bối cảnh bất động sản đang 'thoái trào' như hiện nay", Tổng giám đốc GP-Invest cho hay.

Theo ông Hiệp, việc nên làm để hạn chế những thiệt hại của khách hàng là cấm bán nhà dưới hình thức góp vốn, khuyến khích người dân mua nhà thông qua văn phòng, đơn vị tư vấn luật. Vị này cho rằng, nguyên nhân tình trạng bán nhà trên giấy trước đây là, bất động sản sốt, mua một nhưng có thể bán gấp 2, 3 lần nên người ta bất chấp rủi ro để lao vào đầu tư. Đến nay, thị trường đã tự điều tiết dựa trên quan hệ cung cầu, không ai nộp tiền bữa bãi khi dự án vẫn là bãi đất trống.