Doanh nghiệp bất động sản: Rối như tơ vò

Phát triển chung cư là xu hướng đúng nhưng diện tích và giá bán phải phù hợp với người mua. Trong ảnh: Khu đô thị Bắc Linh Đàm. Ảnh: Huy Hùng

Ông đánh giá thế nào về thị trường BĐS trong năm 2012?

- Năm 2012 chắc chắn sẽ khó khăn hơn năm 2011 vì tình hình kinh tế khó khăn và một số sản phẩm BĐS không phù hợp với nhu cầu. Trong khi người dân cần loại căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng, nhưng thị trường lại đang có quá nhiều căn hộ từ 2 đến 3 tỷ đồng. Do vậy thị trường BĐS rơi vào khủng hoảng vừa thừa, vừa thiếu. Tôi cho rằng, nếu Bộ Xây dựng không sớm có quy định để doanh nghiệp xây dựng những căn hộ có diện tích từ 30 đến 50m2 với giá bán phù hợp 500 triệu đến 1 tỷ đồng, khả năng sẽ có nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn, thậm chí bị phá sản.

Ngân hàng Nhà nước đã nới tín dụng đối với 4 nhóm BĐS, liệu thị trường có ấm dần lên?

- Tôi không tin năm 2012, tín dụng sẽ mở cửa với BĐS. Nhiều doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS tại TP. HCM đã phải bán dự án, thậm chí bán cả doanh nghiệp cho ngân hàng hay công ty nước ngoài. Tôi đang lo một kịch bản hết sức nguy hiểm, một doanh nghiệp có 200 tỷ, vay ngân hàng 300 tỷ, thu của khách hàng 200 tỷ là 700 tỷ, đã xây dựng gần hoàn thiện công trình, nhưng không thể vay thêm tiền của ngân hàng để xây dựng tiếp, khách hàng không đóng thêm tiền. Một khối bê tông 700 tỷ đồng này không có giá trị sử dụng. Nếu phải bán có thể chỉ thu được 300 tỷ để trả cho ngân hàng, còn số tiền của khách hàng không thể trả được, đó là chưa kể số tiền nợ nhà thầu thi công. Nếu xử lý không tốt sẽ xảy ra xáo trộn lớn cho xã hội. Nếu doanh nghiệp phá sản, số tiền của khách hàng đã đặt cọc rất khó lấy ra, thiệt hại rất lớn.

Thị trường đang thiếu những căn hộ diện tích nhỏ, nếu phải điều chỉnh diện tích căn hộ trong những dự án đang thi công có khó khăn gì không, thưa ông?

- Vừa qua, một số doanh nghiệp đã phải hạ giá bán, thậm chí có doanh nghiệp phải chấp nhận lỗ 20 - 30%. Hiện toàn bộ các doanh nghiệp phải đi vào chiến lược giá thành, ngoài chiến lược căn hộ diện tích nhỏ, phải tính toán chi li từ thiết kế, thi công, tiết kiệm, tránh lãng phí, để giảm giá thành. Bởi không giảm giá thành thì không thể nào bán được hàng trong năm 2012.

Còn việc điều chỉnh thiết kế căn hộ, với doanh nghiệp không khó, vì điều chỉnh thiết kế là vấn đề chuyên môn. Quan trọng là Bộ Xây dựng có đồng ý cho phép xây dựng những căn hộ nhỏ hay không. Ngay cả chung cư đã xây 100m2/căn hộ cũng có thể chia đôi thành 2 căn hộ 50m2. Bộ Xây dựng đã kiến nghị cho phép làm những căn hộ nhỏ, nhưng theo tôi phải kèm theo quy định về số người ở. Nếu Bộ Xây dựng không quy định số người, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn khi xin phép xây dựng ở Sở Xây dựng, vì cơ quan này thường máy móc mỗi căn hộ chỉ 3 - 4 người ở mà thôi.

Về quy định mới, dự án nhà ở phải đạt tỷ lệ 80% là chung cư, ông đánh giá thế nào?

- Điều này chưa chắc đúng. Đối với đất nội thành mà không yêu cầu, doanh nghiệp cũng làm gần như 100% là chung cư. Tuy nhiên những vùng đất ở xa làm chung cư không hiệu quả. Theo tôi, quy định chỉ nên mang tính hướng dẫn, không nên áp dụng máy móc tỷ lệ 80%. Các dự án ở xa có thể chỉ làm 50% chung cư. Phát triển chung cư là xu hướng phù hợp nhưng vấn đề không phải là chung cư nhiều hay ít mà quan trọng là diện tích, giá bán có phù hợp với sức mua không.

Xin cảm ơn ông!