Doanh nghiệp bất động sản năm 2012: Chọn lối đi nào

Năm 2012, nhiều doanh nghiệp địa ốc TP.HCM chuyển mục tiêu đầu tư vào dòng sản phẩm bất động sản giá thấp có diện tích nhỏ, với kỳ vọng sẽ tìm được đầu ra khả quan hơn.

“Nhỏ – rẻ – xanh” là hướng đi hợp lý

Giám đốc công ty Lê Thành, ông Lê Hữu Nghĩa cho biết đầu tháng 4, ông sẽ mở bán thử nghiệm 100 căn hộ diện tích 65 – 70m2, giá 14 triệu đồng mỗi m2 tại quận Bình Tân, gần khu vui chơi giải trí Đầm Sen. Căn hộ có giá trị khoảng 1 tỉ đồng. Bên cạnh đó, công ty này cũng cho biết sẽ có chương trình hỗ trợ nếu khách hàng đóng 50% giá trị căn hộ sẽ được nhận nhà, và số tiền còn lại chủ đầu tư cho vay trả góp trong năm năm với lãi suất cố định 1% mỗi tháng tức 12% một năm. Năm 2012 thị trường căn hộ diện tích nhỏ giá vừa túi tiền (dưới 1 tỉ đồng) cũng sẽ đón thêm những gương mặt mới. Công ty HAGL Land chuyên xây và bán căn hộ 1,6 – 2 tỉ đồng một căn tuyên bố tham gia thị phần căn hộ giá mềm với dòng sản phẩm mới giá 800 triệu đồng một căn. Đơn vị này dự kiến bung hàng từ quý 2/2012 trở đi với giá bán 13 triệu đồng mỗi m2 tại quận Tân Phú.

Cùng ý tưởng này, tổng giám đốc công ty HAGL Land, Lê Hùng chia sẻ: từ sau quý 2, tuỳ vào thời điểm thích hợp, doanh nghiệp sẽ tung ra thị trường căn hộ đã xây xong móng giá vừa túi tiền, diện tích nhỏ nhất từ trước tới nay của HAGL. Ông Nguyễn Văn Đực – giám đốc công ty địa ốc Đất Lành, đơn vị tiên phong trong việc xây nhà diện tích nhỏ để giảm giá thành, một lần nữa bảo vệ quan điểm của doanh nghiệp khi khẳng định rằng năm 2012 thị trường bất động sản chắc chắn là khó khăn hơn năm 2011 vì tình hình kinh tế còn khó khăn. Ông nhận định thị trường bất động sản năm 2012 vừa thừa lại vừa thiếu. Tại TP.HCM, ước tính thị trường thừa khoảng 60.000 căn, đa số có giá 1 – 3 tỉ đồng, rất ít căn dưới 1 tỉ đồng. Thị trường hầu như không có căn hộ nào giá 500 – 600 triệu đồng trong khi nhu cầu ở phân khúc dưới 1 tỉ đồng trở xuống là rất cao. Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu phân tích, xu hướng hiện nay các doanh nghiệp bất động sản đang nỗ lực vừa xây dựng căn hộ nhỏ có giá thành cạnh tranh, vừa đảm bảo tiến độ, chất lượng công trình để thuyết phục khách hàng ủng hộ mình. Doanh nghiệp bất động sản có quyết định táo bạo trong việc tái cơ cấu lại sản phẩm căn hộ sẽ tạo một tiền đề tích cực cho năm 2012. Theo ông Châu, trong khi căn hộ cao cấp đang thấm mệt vì thị trường đói vốn, không có đầu ra thì dự án giá trung bình, diện tích nhỏ có thể sẽ là điểm sáng cho thị trường nếu xây dựng đúng tiến độ. Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, về lâu dài nhà nước phải có những kênh huy động vốn từ nhiều nguồn: quỹ nhà ở, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản, chứng khoán hoá bất động sản, người có ít tiền có thể mua 5 – 10m2 chứ không nhất thiết phải mua một căn hộ.

Căn hộ cho thuê, “khoảng trống” của thị trường

Hiện nay, bình quân diện tích nhà ở trên đầu người của nước ta mới chỉ đạt trên 13m2/người. Nhu cầu về nhà ở cho những đối tượng có thu nhập thấp, thu nhập trung bình, những đối tượng mới di cư về đô thị cũng được dự báo ở mức cao do quá trình đô thị hoá và phát triển kinh tế. Theo nhận định của các chuyên gia, nếu tiếp cận được quỹ nhà cho thuê với giá hợp lý, người dân chắc chắn sẽ thay đổi quan điểm, thói quen về nhà ở và sở hữu nhà ở.

Trên thực tế, ở nước ta nhà cho thuê đã phát triển theo mô hình nhỏ lẻ, tự phát trong dân. Điển hình là các khu trọ cho sinh viên, người lao động ngoại tỉnh thuê. Đặc điểm lớn của các khu nhà trọ kiểu này là diện tích chật hẹp, chỉ từ 10 – 20m2, thường được xây dựng tạm bợ, không có hạ tầng đảm bảo, đặc biệt là chưa được điều chỉnh bởi luật pháp nên thực trạng rất lộn xộn... Người thuê nhà tại những khu trọ kiểu này thường phải chịu rất nhiều rủi ro về an ninh, thiệt thòi về giá điện, giá nước do chủ nhà trọ tự ý “quy định” không theo bất kỳ một khung giá nào! Trong khi đó, với họ, giấc mơ an cư trong một căn hộ chung cư – dù là mini hay giá rẻ, thì cũng chỉ là “giấc mơ xa vời”. Bên cạnh những căn hộ riêng lẻ do tư nhân mua cho thuê, hầu hết những dự án căn hộ cho thuê trên thị trường hiện nay đều tập trung vào phân khúc cao cấp. Chưa có điều tra cụ thể, chính xác nào ở Việt Nam về phân khúc nhà ở, cho thuê cũng chính là một minh chứng cho thấy “khoảng trống” này chưa có chủ đầu tư nào muốn “lấp”. Một chuyên gia nghiên cứu thị trường của CBRE cho rằng, khi thị trường bất động sản Việt Nam còn đang trong giai đoạn “định hướng” thì phân khúc nhà ở cho thuê chưa thể có cơ hội ra đời. Nói cách khác, nhà cho thuê giá rẻ chính là xu hướng của tương lai. Khi các chủ đầu tư nhận thấy nguồn lợi từ những phân khúc khác như chung cư cao cấp, biệt thự, khu đô thị... đã bị bão hoà, tự thân họ sẽ phải tìm kiếm những kênh đầu tư mới, mà nhà ở cho thuê rất có thể là một mảnh đất tiềm năng...

Tại TP.HCM, hiện chỉ khoảng hai, ba doanh nghiệp quan tâm và lên kế hoạch xây dựng dòng sản phẩm này. C.T Group là một trong những công ty địa ốc đầu tiên tại TP.HCM tham gia vào phân khúc thị trường căn hộ cho thuê với dự án Bee Home. Dựa trên tính toán giai đoạn lập nghiệp có thể kéo dài từ 6 – 12 năm, công ty này đưa ra hai mức giá thuê căn hộ. Trong đó, người thuê sẽ trả 278 triệu đồng cho thời hạn thuê 12 năm, khoảng 1,93 triệu đồng/tháng. Với chọn lựa thứ hai, người thuê sẽ trả 144 triệu đồng cho thời hạn thuê sáu năm, khoảng 2 triệu đồng/tháng. Ngoài C.T Group, công ty Lê Thành cũng đang nhìn vào khách hàng tiềm năng là những nhân viên văn phòng để phát triển dự án căn hộ cho thuê nằm trên trục đại lộ Đông – Tây thuộc quận Bình Tân, TPHCM. Ông Lê Hữu Nghĩa, giám đốc công ty Lê Thành cho biết, sẽ đầu tư khoảng 50 tỉ đồng để xây dựng một khối chung cư với 220 căn hộ có diện tích từ 30m2. Đây là bước đầu thăm dò thị trường căn hộ cho thuê của công ty này, sau một thời gian phát triển căn hộ thương mại nhắm vào người mua có thu nhập trung bình.

Bình luận về thị trường căn hộ cho thuê, ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng đây là thị trường có nhu cầu khá lớn, và nếu chương trình phát triển nhà cho thuê phát triển tốt sẽ dần hình thành một thói quen, một phong cách mới nơi người dân. Đó là thuê nhà để ở, thay vì phải sở hữu căn hộ, sở hữu nhà. Ông Châu đề xuất, bộ Xây dựng nên xem việc phát triển căn hộ cho thuê như là một phần trong chương trình mục tiêu quốc gia về phát triển nhà ở. Để thực hiện việc này phải có chính sách và cơ chế để huy động nguồn lực từ các doanh nghiệp tham gia.