Doanh nghiệp bất động sản khốn khổ vì 2 chữ 'đất ở'

Quy định của pháp luật bất cập khiến doanh nghiệp bị ảnh hưởng, nguồn cung bất động sản giảm sút. Ảnh: Đình Sơn

Hướng dẫn mới đây của Bộ Xây dựng về thủ tục đầu tư dự án bất động sản lại khiến thị trường dậy sóng, doanh nghiệp hoang mang.

Thị trường có nguy cơ “đứng bánh”

Theo quy định của luật Nhà ở, việc chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ được thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục công nhận chủ đầu tư, hoàn tất thủ tục chấp thuận đầu tư dự án...

Tuy nhiên, cũng tại luật Nhà ở, một trong những điều kiện để được công nhận chủ đầu tư là phải có đất ở hợp pháp. Quy định “đá nhau” này đang làm khó cho các doanh nghiệp (DN) vì rất khó để có 100% đất ở hợp pháp và tạo khe hở cho chính quyền thích áp theo quy định nào thì áp.

Lãnh đạo một công ty bất động sản (BĐS) bức xúc: Chỉ vì cái câu “đất ở” thôi mà gây thiệt hại về hữu hình và vô hình cho đất nước biết bao nhiêu. Tốn biết bao nhiêu văn bản, họp hành, chỉ đạo này nọ... lâu nay.

Thực tế, bản chất đất ở luôn có sau tất cả các loại đất khác là đất lúa, đất rừng, đất kho xưởng do được đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất mà thành.

Nó chỉ là một tập hợp con trong tập hợp cha là các loại đất... mà DN đã đền bù để lập dự án... DN phải làm tất cả các khâu, sau đó thẩm định đóng tiền sử dụng đất để thành đất ở.

“Vậy làm gì có đất ở trong giai đoạn đầu để chấp thuận đầu tư dự án? Tất nhiên, có thể có một ít đất ở của ai đó đã đóng tiền, hoặc không có tí nào cũng là bình thường. Quy định như thế này chỉ gây rối loạn thị trường, tắc nghẽn nguồn cung mà thôi”, vị này nói.

Hầu hết DN và chuyên gia được hỏi đều khẳng định, nếu áp dụng quy định này, thị trường sẽ “đứng bánh”, vì rất ít dự án 100% đất ở hợp pháp được. “Hiện nay quỹ đất sổ đỏ, đất dự án đã hoàn thiện pháp lý đếm trên đầu ngón tay. Quy định này sẽ gây khó khăn cho DN bởi nếu không được công nhận là chủ đầu tư dự án thì xem như tắc vĩnh viễn.

Khi nguồn cung hạn chế, tất yếu giá nhà đất sẽ tăng, người dân sẽ phải mua BĐS với giá cao, trong khi nhà nước cũng thất thu vì không thu được tiền sử dụng đất, thuế, phí các loại”, vị này phân tích.

Ông Võ Hoàng, Giám đốc Công ty BĐS T.P tại TP.HCM, nói thẳng: Quy định của pháp luật về công nhận chủ đầu tư, quy định về “quyền sử dụng đất ở hợp pháp” đã gây ra sự khốn khổ cho DN. Nếu như trước đây, đất ở hợp pháp là đất của DN được nhà nước cho thuê, đất nông nghiệp được DN mua lại mà nằm trong quy hoạch và khi đó DN sẽ được công nhận là chủ đầu tư thì nay quy định đất ở hợp pháp là đất phải “sạch” 100%, đã ra sổ đỏ đứng tên DN, DN được công nhận là chủ đầu tư.

Sửa thành “đất hợp pháp”

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nhận xét: Quy định này gây ách tắc rất lớn cho DN, cơ quan quản lý nhà nước, cả thị trường BĐS và nguồn thu ngân sách nhà nước. Bởi khâu chấp thuận đầu tư mới chỉ là bước khởi đầu của dự án. Không qua được khâu này thì không đi tiếp được các bước.

Từ đó vốn bị chôn, cơ hội có thể bị mất. DN và cả UBND TP.HCM đã đặt vấn đề này ra từ năm 2016 đến nay nhưng không được lắng nghe. Đây là vấn đề cấp bách phải giải quyết để tháo gỡ một điểm ách tắc của thị trường BĐS và để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Đây cũng là một trong các nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung của thị trường trong những năm gần đây, mà rõ nét nhất là trong 10 tháng đầu năm 2018 và còn tiếp diễn trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Hung Thinh Corp, phân tích: Khi làm dự án thì cơ cấu sử dụng đất bao gồm đất xây dựng công trình ở, đất giao thông, đất cây xanh công trình công cộng, trường học...

Như vậy bắt phải có 100% đất ở là hoàn toàn không phù hợp với thực tế và mâu thuẫn với các quy định pháp luật khác như luật Quy hoạch đô thị, luật Xây dựng... và không thể có quỹ đất nào đảm bảo được diện tích, quy mô, tính chất đáp ứng được quy định 100% đất ở để xin thủ tục đầu tư.

Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, qua rà soát từ 1.7.2015 (thời điểm luật Nhà ở có hiệu lực) đến nay, sở này đã nhận hồ sơ đề nghị công nhận chủ đầu tư của 170 dự án, trong đó chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp (chiếm tỷ lệ khoảng 26%), 126 dự án còn lại có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng (khoảng 74%).

Năm 2016 UBND TP đã có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng tháo gỡ khó khăn theo hướng “nếu trong quy hoạch đã là đất ở và có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở thì đất đó được xem như là đất ở”.

Đề xuất này đã được Bộ Xây dựng chấp thuận bằng văn bản, nhưng lại yêu cầu “TP phải có văn bản báo cáo xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng”.

Hiện UBND TP tiếp tục có dự thảo kiến nghị trình Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ vấn đề này, nhằm tạo điều kiện để DN có quyền sử dụng đất hợp pháp do bồi thường đất nông nghiệp, đất chuyên dùng được làm chủ đầu tư, nhanh chóng triển khai dự án. Bởi nếu chờ sửa luật Nhà ở thời gian sẽ kéo dài khiến DN gặp khó khăn và ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội.