Doanh nghiệp bất động sản đang kỳ vọng sai lệch

Vấn đề nợ xấu và giải quyết nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản hiện nay đang được sự quan tâm đặc biệt. Đây thực sự là một vấn đề lớn, do dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản, như vay kinh doanh bất động sản, vay đầu tư sản xuất kinh doanh và thế chấp bằng bất động sản v.v. chiếm một tỷ trọng đáng kể trong tổng dư nợ. Hơn nữa, nợ xấu bất động sản kéo theo sự trì trệ của hai ngành quan trọng đối với việc làm và an sinh xã hội là xây dựng (tạo việc làm cho khoảng 3,3 triệu lao động, hay 6,4% tổng lao động của nền kinh tế; lao động trong ngành xây dựng có mức thu nhập thấp hơn so với mức trung bình của nền kinh tế và 88,9% lao động trong ngành này không có bảo hiểm xã hội) và vật liệu xây dựng (khoảng trên 500.000 lao động, tức trên 1% tổng số lao động của nền kinh tế và 62,3% lao động trong ngành này không có bảo hiểm xã hội).

Với quy mô hiện nay của nợ xấu trên thị trường bất động sản, Nhà nước không đủ khả năng giải cứu, kể cả nếu muốn.

Nợ nở ra, tài sản co lại

Quy mô nợ xấu của lĩnh vực bất động sản là đáng kể, song vấn đề còn lớn hơn khi phân tích trạng thái động: với một nền kinh tế đang ở trong quá trình điều chỉnh theo hướng thoái nợ (deleveraging) sau một giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên tăng trưởng tín dụng ở mức cao thì những lĩnh vực nóng nhất và sử dụng vay nợ nhiều nhất, trong đó đặc biệt là bất động sản, sẽ phải điều chỉnh mạnh nhất để có thể đưa nền kinh tế trở về quỹ đạo cân bằng và bền vững.

Nếu nhìn vào bảng cân đối tài sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang niêm yết với số liệu được cập nhật theo quý thì có thể thấy ở nhiều doanh nghiệp nợ chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng tài sản. Trong bối cảnh thị trường bất động sản được dự báo còn tiếp tục điều chỉnh từ trạng thái giá bong bóng để trở về mức cân bằng dài hạn, giá trị tài sản (bất động sản) sẽ phải co lại đáng kể, trong khi giá trị của các khoản nợ sẽ tiếp tục nở ra (do doanh nghiệp vẫn phải tiếp tục trả lãi đối với các khoản vay trong bối cảnh lãi suất vẫn còn duy trì ở mức cao). Sự kéo dài của tình trạng “nợ nở ra, tài sản co lại” sẽ làm không ít các doanh nghiệp phải bị cụt vốn và phá sản, ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản của các ngân hàng có liên quan và qua đó đe doạ đến sự an toàn của hệ thống ngân hàng.

Do quy mô các tài sản “độc hại” (toxic assets – tức là các tài sản không có khả năng thanh khoản, ít nhất là trong ngắn hạn) hiện nay đã ở mức đáng kể nên các giải pháp cần được thực hiện nhanh chóng để có thể “hãm phanh” lại được quá trình “nợ nở ra, tài sản co lại”.

Nhà nước không đủ sức cứu

Tuy nhiên có nhiều thách thức liên quan đến việc thực hiện các giải pháp giải quyết nợ xấu của lĩnh vực bất động sản. Một là, đang có sai lệch lớn trong quan hệ cung cầu bất động sản về nhà ở. Một số chuyên gia đã đưa ra hình tượng về hai hình kim tự tháp lắp ngược nhau khi nói về quan hệ cung cầu bất động sản, trong đó, nguồn cung các sản phẩm nhà ở trung cấp và cao cấp với giá trị cao chiếm tỷ trọng lớn và do vậy hoàn toàn sai lệch với cơ cấu của cầu, được chi phối bởi nhu cầu đối với các sản phẩm nhà ở bình dân với giá trị khiêm tốn. Hai là sai lệch lớn trong kỳ vọng của các doanh nghiệp bất động sản. Tình trạng đầu cơ diễn ra trên diện rộng và kéo dài đã làm sai lệch hoàn toàn các tín hiệu thị trường, tạo ra kỳ vọng sai lệch “giá đất và bất động sản chỉ có tăng chứ không thể giảm”. Cho dù thị trường đã bị đóng băng một thời gian khá dài xong không ít doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn cho rằng khó khăn của thị trường bất động sản – kể cả ở phân khúc nhà ở trung cấp và cao cấp, chỉ là tạm thời và giá cả đã chạm đáy nên sẽ chóng hồi phục. Rõ ràng điều này không đúng nếu chúng ta nhìn ra thế giới (giá bất động sản ở các thành phố lớn của Việt Nam thuộc loại cao ở trên thế giới, trong khi thu nhập bình quân đầu người thuộc nhóm thấp ở trên thế giới, và nhìn về tương lai (quá trình điều chỉnh đưa nền kinh tế trở về quỹ đạo tăng trưởng cân bằng và bền vững ở Việt Nam còn cần có thời gian, ít nhất là trong trung hạn, và do vậy nên thu nhập và chi tiêu của người dân, kể cả giới thượng lưu và trung lưu cũng sẽ còn phải điều chỉnh theo xu hướng giảm). Quá trình điều chỉnh trên thị trường bất động sản có khả năng còn kéo dài do không ít các doanh nghiệp bất động sản vẫn găm giá để chờ một sự “giải cứu” từ phía Nhà nước. Tuy nhiên đây là một kỳ vọng hoàn toàn sai lệch, vì với quy mô hiện nay của nợ xấu trên thị trường bất động sản, Nhà nước không đủ khả năng giải cứu, kể cả nếu muốn. Hơn nữa, Nhà nước cũng không thể chấp nhận giải cứu vì điều này càng khuyến khích rủi ro đạo đức, làm cho các doanh nghiệp tiếp tục kinh doanh liều mạng vì “lãi bỏ túi, lỗ sẽ có Nhà nước lo”, tạo ra mầm mống cho các cuộc khủng hoảng nợ xấu trong tương lai.

Việc giải quyết nợ xấu hiện, bên cạnh những giải pháp thông dụng, cần phải có các giải pháp đặc thù đối với từng ngành hay nhóm doanh nghiệp hiện chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nợ xấu. Cụ thể, đối với lĩnh vực bất động sản, giải pháp để giải quyết nợ xấu có thể bao gồm:

Thứ nhất, Chính phủ đưa ra một thông điệp rõ ràng là sẽ không có một sự giải cứu nào đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trung cấp và cao cấp mà hoàn toàn để thị trường quyết định và đào thải. Điều này sẽ buộc các doanh nghiệp có liên quan phải tính toán sớm hạ giá (để tránh lợi nhuận bị ăn mòn hết bởi chi phí tài chính), giúp phá băng và tạo thanh khoản cho thị trường, qua đó đẩy nhanh quá trình điều chỉnh về điểm cân bằng dài hạn.

Thứ hai, Chính phủ sử dụng nguồn lực hạn hẹp cũng như những ưu đãi chính sách để ưu tiên hỗ trợ các doanh nghiệp xây dựng nhà xã hội và nhà ở thương mại giá thấp để phục vụ cho quảng đại những người dân lao động thu nhập thấp, đồng thời còn giúp tạo ra hiệu ứng lan toả giúp giải quyết tồn kho và giảm nợ xấu ở các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng. Tuy nhiên, cần minh bạch hoá và giám sát chặt chẽ việc thực thi, kể cả từ phía các cơ quan của Quốc hội, để các hỗ trợ này được thực hiện một cách hiệu quả và công bằng.

Thứ ba, về lâu dài cần đánh thuế tài sản như được thực hiện ở nhiều nước trên thế giới nhằm ngăn ngừa tình trạng đầu cơ để tránh khủng hoảng nợ xấu trong tương lai.