Đo khả năng hồi phục của thị trường BĐS

Tại Hội thảo “Triển vọng phục hồi của thị trường bất động sản” do Báo Đầu tư và Công ty Cushman & Wakefield tổ chức cuối tuần qua tại TP. HCM, các chuyên gia bất động sản cho rằng, với nhiều chính sách hỗ trợ được ban hành, thị trường bất động sản (BĐS) hy vọng sẽ có những chuyển biến tích cực trong những tháng cuối năm 2013.

“Giá BĐS vẫn chưa chạm đáy”

Các nhà đầu tư nước ngoài đóng vai trò rất quan trọng trong việc mua lại nợ xấu. Vì vậy, cần nâng cao tính hấp dẫn của thị trường BĐS Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo ông Chris Brown, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield, Việt Nam phải chuyển nợ xấu dựa trên giá trị thị trường, mà không phải là giá trị gốc. Như vậy, cần phải có tiêu chí xác định thế nào là nợ xấu, xác định giá thành các gói nợ xấu và bán các gói này. Hiện giá BĐS vẫn chưa chạm đáy, nên cần phải xác định lại. Theo tôi, cần phải tăng thêm tiền và quyền cho VAMC. VAMC là bước đệm và các ngân hàng thương mại cần có hoạt động tư vấn chuyên nghiệp. Địa ốc không chỉ đơn giản là mua bán mà có nhiều cách để tôn giá trị của nó.

“Một mầm non BĐS mới khỏe mạnh sắp xuất hiện”

Theo nghiên cứu của Dragon Capital, tổng BĐS tồn đọng của cả Hà Nội và TP. HCM đã lên tới 70.000 căn hộ, tức mỗi nơi có khoảng hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán mà không có giao dịch. Nếu mức giá trung bình là 1,5 tỷ đồng/căn, thì ước tính tổng số vốn bị tồn đọng trong BĐS lên tới 100.000 tỷ đồng. Nhiều chuyên gia đã ước tính rằng, để giải quyết số lượng tồn kho BĐS này phải mất ít nhất 7 năm.

Sự thực, trong tình trạng của thị trường BĐS nước ta hiện nay, không nên dùng từ “giải cứu” mà chỉ nên dùng từ “tháo gỡ khó khăn cho thị trường”, vì mới chỉ có thị trường BĐS chịu khó khăn về vốn khi Nhà nước kiềm chế lạm phát, chứ chưa nhìn thấy khả năng thị trường BĐS tạo ra khủng hoảng tài chính quốc gia. Nhiều người nói rằng, Nghị quyết 02 là văn bản giải cứu thị trường BĐS, cho không nhà đầu tư BĐS, nói như vậy là không đúng. Chúng ta phải xem đây là sự can thiệp cần thiết của Nhà nước vào thị trường, trong đó, một dung lượng khá lớn của chính sách tập trung vào giải quyết nhà ở cho người lao động. Hướng của Nghị quyết cũng không tập trung chỉ cho các doanh nghiệp, đó là hướng nhằm bảo đảm tìm lối ra cho các khó khăn của nền kinh tế đất nước hiện nay. Để thực hiện tốt Nghị quyết 02, các cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương, cũng như địa phương cần tôn trọng nguyên tắc minh bạch và công bằng. Mọi tư duy về tư lợi đều làm hại chung cho thị trường BĐS đang yếu ớt hiện nay.

Chúng ta hãy xem khủng hoảng thị trường BĐS hiện nay như đang trong cơn đau sinh nở, một mầm non BĐS mới khỏe mạnh sắp xuất hiện. Nghị quyết 02 như một phương án đỡ đẻ tốt, bà đỡ cụ thể là các cơ quan quản lý nhà nước và các cán bộ quản lý nhà nước. Nếu bà đỡ làm tốt nghiệp vụ thì thị trường BĐS mới có cơ hội khỏe mạnh trong tương lai.

“BĐS Việt Nam sẽ là điểm đến hấp dẫn của các quỹ đầu tư”

Thị trường Việt Nam có những đặc thù riêng, quan điểm hỗ trợ thị trường cần phải được nghiên cứu thấu đáo, gắn liền với đặc điểm riêng đó. Việc hỗ trợ thị trường khi mà giá BĐS vẫn đang quá cao (không phản ánh đúng thu nhập đầu người) chắc chắn tiếp tục củng cố niềm tin cho các cơn sốt BĐS tiếp theo.

Vấn đề thực hiện các dự án nhà ở xã hội, chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội cũng có những vướng mắc trong việc đưa ra tiêu chí thực hiện, đối tượng nào được chuyển đổi dự án, cũng như việc giải quyết các hậu quả pháp lý phát sinh do việc chuyển đổi. Cần phải có quy hoạch, kế hoạch thận trọng và kiểm tra, giám sát chặt chẽ trong việc chuyển đổi này, tránh tình trạng doanh nghiệp đổ xô xin chuyển đổi dự án nhằm tranh thủ hưởng lợi các chính sách ưu đãi trước mắt mà quên đi vấn đề cơ bản, cốt lõi là góp phần thực hiện chính sách nhà ở và khơi thông thị trường bất động sản.

Với sự ra đời và đi vào hoạt động của mô hình quỹ đầu tư BĐS từ ngày 1/7/2013 theo Thông tư số 228/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính, thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn tới nhiều khả năng sẽ chứng kiến sự bùng nổ làn sóng đầu tư từ các quỹ đầu tư BĐS. Các chứng chỉ quỹ đầu tư BĐS sẽ là tâm điểm chú ý cho các nhà đầu tư cả cá nhân, tổ chức tham gia thị trường BĐS bởi tính hấp dẫn của mô hình này.

Với khung pháp lý điều chỉnh, giám sát chặt chẽ, thu nhập từ quỹ đầu tư BĐS mang lại rất cao và tương đối ổn định, mức tăng trưởng giá trị tài sản trong dài hạn hấp dẫn hơn nhiều so với các loại quỹ cổ phiếu, trái phiếu. Theo quy định thì quỹ đầu tư BĐS phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư. Thêm vào đó, cùng với quá trình tái cấu trúc chung của toàn bộ nền kinh tế thì chắc chắn thị trường BĐS Việt Nam sẽ là điểm đến hấp dẫn của các quỹ đầu tư trên thế giới trong thời gian tới.

“Gói 30.000 tỷ đồng tạo ra đòn bẩy tài chính của rất nhiều nguồn khác”

Đặc biệt, sẽ có sự tham gia của các NHTM khác, trong đó có Ngân hàng Xây dựng trong việc cung ứng các dịch vụ liên quan như bảo lãnh, thanh toán... đồng thời, tham gia một phần nguồn vốn tín dụng cho các doanh nghiệp liên quan đến BĐS. Ngân hàng Xây dựng có sản phẩm tập trung lớn nhất vào các doanh nghiệp ngành sản xuất VLXD và các nhà thầu với điều kiện là chủ đầu tư ký kết với các nhà thầu, các nhà thầu ký kết với các đơn vị sản xuất, cung ứng VLXD. Đồng thời, chủ đầu tư có một ngân hàng ký cam kết bảo lãnh tín dụng hoặc cấp tín dụng. Tiếp theo, chúng tôi nhắm đến cung cấp vốn cho khách hàng cá nhân mua nhà ở. Như vậy, gói 30.000 tỷ đồng tạo ra đòn bẩy tài chính của rất nhiều nguồn khác, tạo tiền đề giải phóng hàng tồn kho không chỉ BĐS mà cả VLXD, việc làm cho nhà thầu…

Việt Nam đưa ra con số nợ xấu hiện khoảng 6%, nhưng các tổ chức khác của thế giới nói là 10%. Nếu chỉ dựa vào con số trong sổ sách, giá trị gốc, thì rất khó để Công ty mua bán nợ VAMC giải quyết tài sản phát mãi, bởi con số trong sổ sách không thực, dẫn đến định giá không chuyên nghiệp. Vì thế, tài sản phát mãi rất có thể phải bán thấp hơn giá trị sổ sách từ 30 - 40%. Nếu số tài sản này không được bán trong vòng 4 - 5 năm tới, thì thị trường sẽ rất khó khăn, quá trình phục hồi sẽ chậm và kéo dài hơn. Nhìn sang các nước trong khu vực, chẳng hạn Thái Lan đã bán nợ xấu 1 USD với giá 25 cent vào năm 2007. Thị trường Thái Lan đã nhanh chóng được phục hồi. Điều đáng nói là 45% nợ xấu của Thái Lan thời điểm đó nằm ở BĐS. Làm gì để giải quyết kho BĐS giá cao và làm gì để tăng cung phân khúc BĐS giá rẻ phục vụ nhu cầu ở của người lao động là những việc được đặt ra vào cuối năm trước. Nợ xấu trong BĐS nhà ở không phải chủ yếu từ nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại, mà có thể ước tính có khoảng 50% từ nguồn tiền góp vốn của người tiêu dùng và các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư kêu ca rất thảm thiết về giá BĐS xuống dốc, nhưng họ vẫn chấp nhận để BĐS tồn đọng mà không chịu phá giá. Tình trạng xung đột giữa các doanh nghiệp và người góp vốn đang xảy ra khá phổ biến ở nhiều nơi. Chính vì vậy, nợ xấu ước tính từ các ngân hàng thương mại trong BĐS tồn đọng vẫn được ước tính chỉ khoảng 6% tổng dư nợ tín dụng, nhưng nhiều ý kiến cho rằng, nợ xấu trong BĐS cao hơn rất nhiều. Hơn nữa, nhiều nhà đầu tư BĐS kêu lỗ, nhưng số liệu thực lại cho thấy, vẫn có tới 80% doanh nghiệp BĐS làm ăn có lãi. Đặc điểm này có thể coi là một nghịch lý của nợ xấu trong BĐS nhà ở và sự thua lỗ của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhà ở. Với các quyết sách cụ thể về giảm thuế đang chờ Quốc hội xem xét quyết định trong kỳ họp này và gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng với lãi suất 6%/năm vừa được Chính phủ ban hành, thị trường BĐS hy vọng sẽ có những chuyển biến tích cực trong những tháng cuối năm 2013. Gói 30.000 tỷ đồng nhắm đến một số đối tượng nhất định, nhưng có ý nghĩa lớn hơn nhiều so với con số tuyệt đối, vì từ gói hỗ trợ này, sẽ huy động được nguồn lực 20% vốn tự có của khách hàng mua nhà và 30% vốn tự có của doanh nghiệp làm vốn đối ứng khi vay vốn đầu tư.