Dò “đáy” cho thị trường bất động sản

Nghịch lý thị trường

Ngay cuối quý I/2014, một cuộc khảo sát khá thú vị với sự tham gia của các chuyên gia, nhà quản lý, công ty tư vấn và doanh nghiệp đã cho ra các kết quả rất khác nhau. Trong đó, chiếm hơn 38% ý kiến cho rằng, giá bất động sản đã chạm đáy và bắt đầu phục hồi; hơn 20% cho rằng, thị trường còn giảm giá nữa; và hơn 40% còn lại cho rằng, giá chỉ đang ngừng giảm và chỉ phục hồi ở một vài phân khúc.

Cho đến cuối quý III/2014 thì đồng loạt các báo cáo thị trường như của CBRE, Savills, Cushman & Wakefield… đều có cùng nhận định: tại phân khúc căn hộ đang có dấu hiệu phục hồi, thanh khoản tăng và giá cũng tăng nhẹ tại các dự án trung bình và giá rẻ. Tín hiệu tích cực nữa là sau 5 quý liên tiếp gần như “đóng băng”, phân khúc đất nền đã có thanh khoản trở lại. Bình luận về những biến động giá thời gian qua, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, giá nhà ở trong thời gian sụt giảm nhiều trước đây là sát với giá trị thực, một số dự án đã theo giá thị trường và một số dự án do nhu cầu muốn thu hồi vốn để chuyển hướng đầu tư nên đã phải bán thấp hơn giá thành.

“Việc giảm giá bất động sản trong thời gian qua là phù hợp với thực tiễn thị trường và đảm bảo cho người có nhu cầu sở hữu nhà ở thực có điều kiện tốt nhất để mua nhà ở cho mình với giá phù hợp và được quyền lựa chọn”, ông Hà nói nhưng cũng thòng thêm rằng, so với mức thu nhập của đa số người dân thì giá nhà đất hiện vẫn rất cao, khiến người dân có thu nhập thấp khó tiếp cận.

Bên cạnh đó, sau một thời gian dài phát triển “nóng” và tự phát, thiếu quy hoạch tổng thể, bản thân thị trường bất động sản đang dư thừa nhiều sản phẩm nhưng lại có rất nhiều người dân đang thiếu nhà ở. Đây chính là nghịch lý của thị trường. “Nguyên nhân chính là do hiện nay vẫn chưa có một quy hoạch tổng thể cũng như chi tiết về phân khúc nhà ở. Do vậy, các chủ đầu tư đã và đang tập trung quá nhiều vào các phân khúc cao cấp, sang trọng”, ông Hà nhấn mạnh.

Đầu tư dài hạn

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường nhìn nhận, thời điểm từ năm 2011 đến cuối 2013, thị trường bất động sản có xu hướng đồng loạt giảm giá, có những dự án giảm 30% - 40%, thậm chí có dự án giảm tới 50%. Thế nhưng, nói mức giảm này đã đến đáy chưa thì khó có thể khẳng định được.

Ông Võ cho rằng, việc giá bất động sản giảm như hiện nay đã đến “đáy” chưa còn phụ thuộc vào vị trí cũng như hoàn cảnh riêng của từng dự án. “Nếu người tiêu dùng cho rằng, mặc dù giá bất động sản đã giảm mạnh nhưng họ vẫn chưa tiếp cận được do vượt quá khả năng chi trả, thì điều này chứng tỏ rằng, thị trường bất động sản vẫn chưa chạm ‘đáy’”, ông Võ nói. Theo các chuyên gia bất động sản, khi nói về diễn biến trên thị trường, bao giờ giá giảm hết cỡ rồi quay đầu tăng trở lại thì mới gọi là “đáy”. Còn hiện nay, nhìn chung giá vẫn chưa phù hợp với khả năng của người mua. Chỉ trừ một vài phân khúc là phù hợp, nhưng chỉ chiếm khoảng 10% - 15%. Còn lại 80% thị trường vẫn chưa chạm đáy.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, khi mua bất động sản thì ưu tiên số một của người mua là vị trí có thuận lợi với nơi làm việc của mình, nơi học hành của con cái hay không. Và ở những dự án phù hợp với những yêu cầu trên thì giá bán có thể tăng lên. Nhưng khi người mua có việc cần bán gấp thì rẻ bao nhiêu họ cũng bán. Do đó, không thể đem 2 hoàn cảnh trái ngược nhau ra làm đại diện để nói giá xuống đáy được.

Đồng tình với nhận định những tháng đầu năm 2014, thị trường đang có chuyển biến tích cực hơn, các chuyên gia cho rằng, thị trường đang trong giai đoạn quá độ với giao dịch đã bắt đầu tăng, dần lôi kéo một phần nhà đầu tư quay trở lại. Tuy nhiên, những nhà đầu tư hiện nay hầu hết là đầu tư dài hạn, không “lướt sóng” như trước đây. Theo khảo sát, hiện có một tỷ trọng đáng kể căn hộ được mua là để cho thuê dài hạn.