Liệu nguồn cầu tiềm tàng từ khách hàng Hà Nội ở Bình Dương có muốn và có đủ khả năng để tạo nên kịch bản “Đà Nẵng thứ hai”? Và nếu tái hiện kịch bản Đà Nẵng, liệu không khí giao dịch và đà tăng giá ở Bình Dương có lan truyền đến khu Đông TP.HCM như một hiệu ứng về không gian địa lý?

 

 

 

Sau cuộc họp của Ngân hàng nhà nước với 12 ngân hàng lớn tại Hà Nội vào ngày 26/8/2011, một chuyển động đáng chú ý đã diễn ra trên thị trường đất nền Bình Dương. Chuyển động này phát ra tại dự án The IJC Commercial Town do Công ty Becamex IJC (Bình Dương) làm chủ đầu tư. Với 103 nền đất được công ty này chào bán, tỷ lệ tiêu thụ lên đến trên 80% - một mức hấp thụ rất đáng mơ ước đối với rất nhiều dự án đất nền mới ở Đà Nẵng hiện nay.

Trong đợt mở bán trên, một hiện tượng đáng lưu ý là đã có một số khách hàng từ TP.HCM chủ động thanh toán bằng vàng và USD, thay cho truyền thống thanh toán bằng tiền VND như trước đây. Hiện tượng này một mặt phản ánh động tác "chốt lời" đối với vàng, nhưng quan trọng hơn, cho thấy khuynh hướng dòng tiền đang có dấu hiệu chảy từ kênh vàng - đang được xem là kênh có mức giá tăng quá cao và sinh ra bong bóng, và từ kênh ngoại tệ - kênh gần như đi ngang mà không có tiềm năng tăng trưởng mạnh, sang kênh nhà đất.

Một câu hỏi cần được nêu ra là hiện tượng The IJC Commercial Town chỉ mang tính đơn lẻ, thậm chí mang hơi hướng PR bán hàng, hay còn ẩn chứa một dạng tín hiệu nào đó?

  Điểm nhấn trong bức tranh "tam giác vàng"

Bình Dương, cùng với Long An và Đồng Nai, được ví như một "tam giác vàng" về tiềm năng phát triển kinh tế ở khu vực Đông Nam Bộ. Còn trong con mắt giới đầu tư BĐS, vùng tam giác này có triển vọng sinh lời khá lớn trong trung hạn và dài hạn. Cũng bởi thế, sau con sóng tăng giá nhà đất tại Hà Nội vào cuối năm 2009, đến đầu năm 2010 một số nhà đầu tư Hà Nội đã bắt đầu chuyển dần nguồn vốn của họ vào khu "tam giác vàng" trên, đặc biệt là vào Bình Dương.

Còn sau đợt tăng giá nhà đất ở Hà Nội vào tháng 5/2010, thị trường đất nền Bình Dương và một phần của Long An, Đồng Nai cũng tăng giá nhẹ. Lúc này, dòng tiền chuyển từ phía Bắc vào khu vực phía Nam đã mạnh bạo hơn. Nhiều nhà đầu tư Hà Nội đã phát hiện giá đất nền ở Bình Dương chỉ bằng 1/30-1/20 giá đất nền Thủ đô. Thậm chí, ngay vào thời điểm đó giá đất nền ở "tam giác vàng" cũng thấp hơn hẳn mặt bằng đất nền ở Đà Nẵng.

Bởi lý do chênh lệch rất đáng kể về mặt bằng giá đất giữa ba miền, cộng với yếu tố nguồn lực đầu tư trung và dài hạn được nhà đầu tư phía Bắc duy trì và ngày càng đẩy mạnh, từ giữa năm 2010 giá đất tại Bình Dương đã có xu hướng nhổm lên, tạo ra một bước phục hồi sớm hơn hẳn thị trường đất nền TP.HCM.

Vào đợt tăng giá nhà đất mạnh năm 2009, một số dự án ở Bình Dương như Mỹ Phước 3 đã đạt mặt bằng giá từ 2-2,5 triệu đồng/m2 - một mức giá đã được xem là cao so với mức thu nhập bình quân tại Bình Dương. Tuy nhiên sau khi thị trường nhà đất Hà Nội và Đà Nẵng phục hồi trong giai đoạn 2009-2010, mức giá đất ở Bình Dương đã trở nên "rẻ" hơn khá nhiều. Có thể coi đó là lý do cơ bản để giải thích tại sao giá đất tại Bình Dương, đặc biệt là tại Thành phố mới Bình Dương, chỉ có tăng mà không giảm, bất chấp nhiều khó khăn kinh tế ở nước ta cùng không khí u ám của thị trường BĐS phía Nam suốt từ thời điểm đầu khủng hoảng kinh tế đến nay.

  Kịch bản Đà Nẵng có tái hiện ở Bình Dương?

Tự thân đợt mở bán dự án The IJC Commercial Town ở Bình Dương chỉ là một hiện tượng bình thường trong xu hướng tăng dần đều giá nhà đất tại khu vực này, cùng với một số dự án khác như The City Garden (Khu đô thị Mỹ Phước 4). Hoặc cùng lắm, hiện tượng này chỉ có thể được xem là một đốm sáng trên bầu trời thị trường BĐS phía Nam vẫn còn tối sẫm. Thế nhưng ở một góc độ khác, đợt mở bán với mức độ thành công nhất định của nó lại cho thấy một tín hiệu khác: lượng giao dịch tăng và tính kích thích lan tỏa.

Tín hiệu đó trở nên sáng tỏ hơn nếu nhìn lại một đợt mở bán khác vào đầu tháng 5/2011. Tại thời điểm đó, cũng là Công ty Becamex của Bình Dương đã chào bán dự án IJC Aroma với hơn 100 căn hộ cao cấp, với mức giá trung bình lên đến gần 30 triệu đồng/m2 - tương đương với giá căn hộ cao cấp ở TP.HCM. Tuy vậy,   IJC Aroma đã khá thành công và tạo nên hiệu ứng kích thích cho một phần khu vực phía Đông ở TP.HCM là quận 9 khi được giới đầu tư săn lùng đất nền giá rẻ trong khoảng một tuần vào giữa tháng 5/2011.

Có một sự liên đới nào đó giữa Bình Dương và khu Đông ở TP.HCM. Về mặt địa lý, cả hai đều nằm về phía Đông và đều được đánh giá là có nhiều điều kiện thuận lợi về giao thông và hạ tầng. Song hơn hẳn khu Đông ở TP.HCM, Thành phố mới Bình Dương là nơi mà nhà đầu tư và người tiêu dùng đã xác nhận về tính ưu thế về môi trường, hạ tầng cơ sở.

Những đặc tính này, nếu được bổ sung bằng điều kiện làm ăn thuận lợi thì hẳn Bình Dương sẽ hội tụ đầy đủ các yếu tố để trở nên một chỉnh thể đô thị ở Việt Nam. Hệ quả của sự thuận lợi tương đối này là tỷ lệ tăng giá từ 30-35% của phân khúc đất nền Bình Dương trong 6 tháng đầu năm 2011. Riêng phân khúc biệt thự còn có tỷ lệ tăng giá đến 67%.

Nhưng sự giải thích trên vẫn chưa thật đầy đủ để thuyết minh cho quá trình tăng giá chậm dần đều ở Bình Dương và khu Đông TP.HCM. Một yếu tố khác nên được xem xét sâu sắc hơn là tại Thành phố mới Bình Dương, tỷ lệ khách hàng Hà Nội chiếm khá cao.

Trong trường hợp thị trường BĐS Đà Nẵng năm 2009, tỷ lệ khách hàng người Hà Nội chiếm đến 80%, 13% từ TP.HCM và chỉ có 7% là người địa phương và các nơi khác đến. Nếu phân tích mối tương quan về tỷ lệ này thì có thể tạm kết luận rằng động lực chính thúc đẩy cho sự tăng giá khá mạnh của đất nền Bình Dương trong một năm qua đến từ nhà đầu tư phía Bắc hơn là tính hấp dẫn nội tại của địa phương này.

Bởi cũng khá tương tự như trường hợp Đà Nẵng, Bình Dương là một đại diện sáng giá của khu vực phía Nam về các điều kiện môi trường, môi sinh, kể cả những thuận lợi đáng kể về thủ tục hành chính đối với nhà đầu tư. Nhưng cũng giống như phân khúc đất nền Đà Nẵng trước tháng 6/2010 chỉ tăng dần theo thế răng cưa, thị trường nhà đất Bình Dương vẫn chưa thể bật mạnh nếu không nhận được một tác động "kích hoạt" cần thiết.

Có cảm giác như sự "kích hoạt" ấy đang đến gần, thậm chí rất gần với Bình Dương. Hiện vẫn chưa có một con số thống kê chính thức nào được công bố về tỷ lệ khách hàng Hà Nội mua đất nền và căn hộ ở Thành phố mới Bình Dương, nhưng qua ước đoán của một số môi giới ở khu vực này thì tỷ lệ đó không dưới 60%.

Liệu nguồn cầu tiềm tàng từ khách hàng Hà Nội ở Bình Dương có muốn và có đủ khả năng để tạo nên kịch bản "Đà Nẵng thứ hai"? Và nếu tái hiện kịch bản Đà Nẵng, liệu không khí giao dịch và đà tăng giá ở Bình Dương có lan truyền đến khu Đông TP.HCM như một hiệu ứng về không gian địa lý?

Những câu hỏi trên có thể sẽ được giải đáp chỉ trong vài tháng tới.

Theo VEF
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.