Điểm mặt "sóng" M&A mới của thị trường

Thông tin từ Công ty Sohovietnam, đơn vị chuyên về tư vấn M&A các dự án BĐS, cho biết hiện danh mục các dự án muốn bán tại Hà Nội lên đến khoảng 70 dự án, trong đó chỉ khoảng 10% là các dự án ở khu trung tâm, còn lại đa phần ở các quận vùng ven như Cầu Giấy, Từ Liêm, Hoàng Mai, Thanh Trì, Hoài Đức, Mê Linh,…Còn ở TP.HCM số lượng dự án muốn bán qua Sohovietnam ước chừng khoảng 50 dự án.

Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, mặt bằng chung giá chào bán các dự án giảm khoảng 20% so với năm ngoái và giảm khoảng 30% so với thời đỉnh cao. Cá biệt có những dự án giảm sâu khoảng 50% so với trước. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho biết đó mới chỉ là mức sụt giảm trên giá chào bán bởi phần lớn các thương vụ mua bán dự án đang trong quá trình giao dịch.

Nếu năm2012, xu hướng các nhà đầu tư nội lấn át nhà đầu tư ngoại trong thu gom các dự án bất động sản, thì năm 2013 được đánh giá yếu tố ngoại sẽ chi phối chủ yếu hoạt động mua lại trên thị trường bất động sản.

Theo ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Dịch vụ và Xây dung Địa ốc Đất Xanh cũng cho rằng, các nhà đầu tư đến từ Singapore, Nhật Bản và Malaysia sẽ đóng vai trò quan trọng trong các thương vụ mua bán dự án. Trong đó, nhà đầu tư Singapore chuộng dự án ở khu vực ngoại ô, Malaysia thì xây đô thị. Riêng nhà đầu tư Nhật Bản lại chon khu vực trung tâm, nơi những dự án có thể phát triển thành khu thương mại.

Nhìn từ phía các thương vụ M&A bất động sản thấy rất rõ việc phân chia thị phần giữa nhà đầu tư nội và nhà đầu tư ngoại. Trong khi thị phần các khu đất trung tâm phục vụ việc phát triển văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại đang rất được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm. Còn phần lớn các nhà đầu tư nội lại chú trọng vào thị trường căn hộ.

Sau thời gian dài “án binh bất động”, Công ty Cổ phần Phát triển hạ tầng và BĐS Thái Bình Dương (PPI) đang tìm nhà đầu tư để hợp tác hoặc chuyển nhượng các dự án do đơn vị này làm chủ đầu tư. Cụ thể hôm qua (18/5), PPI tổ chức buổi giới thiệu và tìm cơ hội hợp tác phát triển cho hai dự án tại Thủ Đức.

Hai dự án mà PPI giới thiệu với các đối tác trong đợt này là Dự án Khu phức hợp ven sông Sài Gòn Water Garden (phường Hiệp Bình Chánh). Dự án có diện tích 2,1 héc-ta này trước đó PPI từng có kế hoạch bỏ ra 1.275 tỷ đồng để phát triển thành khu phức hợp với các hạng mục như căn hộ cao cấp, khu thương mại và dịch vụ.

Dự án thứ 2 là Dự án căn hộ PPI Tower, cũng tại phường Hiệp Bình Chánh. Khu đất này có diện tích khoảng 2.400 m2, trước đây PPI từng có kế hoạch chi 313 tỷ đồng để phát triển thành tòa cao ốc 15 tầng, bao gồm 80 căn hộ và 8.000 m2 văn phòng cho thuê. Tuy nhiên, trước khó khăn của thị trường, kế hoạch triển các hai dự án nói trên đã đình hoãn đến nay.

Không công khai kêu gọi đầu tư, chuyển nhượng dự án như PPI, song thời gian qua tại TP. HCM có khá nhiều dự án bất động sản đã được sang tên, đổi chủ. Mới đây, Công ty Địa ốc Long Hưng Phát đã chi 240 tỷ đồng để mua lại toàn bộ Dự án căn hộ Luxury Tower tại quận Tân Bình từ DN tư nhân Thăng Long. Sau khi đổi chủ, tên dự án cũng được đổi thành Bảy Hiền Tower và hiện đang được chủ đầu tư mới khẩn trương xây dựng móng.

Tương tự, mới đây nhất, Tập đoàn Đất Xanh công bố đã chính thức mua lại hoàn toàn dự án căn hộ có quy mô 3,6 héc-ta tại quận Thủ Đức từ Công ty Dịch vụ tổng hợp Sài Gòn. Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Tập đoàn Đất Xanh cho biết, tổng vốn đầu tư của dự án này lên đến 1.200 tỷ đồng. Tháng 6 tới, dự án sẽ chính thức khởi công và đổi thành tên mới là Sunview Town. Ngoài thương vụ này, theo ông Thìn, Đất Xanh cũng vừa đàm phán thành công mua lại một dự án căn hộ khác tại quận Gò Vấp, dự định triển khai trong năm nay.

Là một trong những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, vừa qua Tập đoàn Hưng Thịnh đã chi 40 tỷ đồng vào Dự án Kim Tâm Hải do CTCP Kim Tâm Hải làm chủ đầu tư để xây dựng dự án này và phân phối độc quyền. Mới đây nhất, Hưng Thịnh đã bắt tay với CTCP Vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình cùng đầu tư xây dựng dự án căn hộ 91 Phạm Văn Hai (quận Tân Bình).

Tiếp đến, Công ty địa ốc Hoàng Quân (HQC) chính thức mua lại một phần dự án khu nhà ở cán bộ công nhân viên Nam Hiệp Thành tại khu đô thị mới Phú Mỹ (huyện Tân Thành, Bà Rịa - Vũng Tàu).

Trong khi đó, tại khu vực phía Bắc, ngay từ đầu 2013, giới đầu tư bất động sản đã nhận được thông tin Công ty cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House) chuyển nhượng toàn bộ phần góp vốn tại dự án Đồng Mai, Hà Đông, Hà Nội với tổng giá trị 80 tỷ đồng.

Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Việt Nam (VIDC) - chủ đầu tư dự án Parkcity (Hà Đông, Hà Nội) cũng đã hoàn tất việc chuyển nhượng dự án cho đối tác nước ngoài. Theo đó, Công ty Perdana Parkcity (Malaysia) đã hoàn thành việc mua lại 100% cổ phần và tiếp quản VIDC.

Nếu so sánh con số các dự án muốn bán tại hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM trong những tháng đầu năm với số giao dịch thành công, có thể dễ dàng nhận thấy số giao dịch thành công quá it. Theo thống kê của Sohovietnam, chỉ có khoảng 10% trong số danh mục dự án là có người mua để ý đến. Những dự án được các nhà đầu tư để mắt đến phải là dự án có vị trí đẹp, đáp ứng đúng mục đích của người mua, và phải có giá tương đối rẻ so với thị trường.

Hiện tại với một thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay là cơ hội để đầu tư theo hình thức mua bán và sáp nhập đối với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính. Tuy nhiên, để thực hiện thành công một thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản, thì giá cả và khâu thẩm định pháp lý dự án quyết định đến sự thành bại của giao dịch. Tuy nhiên, trong thời gian qua, nhiều thương vụ mua bán sẽ được các đối tác đồng ý thực hiện, nhưng cuối cùng không thành công vì vướng ở một trong hai khâu trên.