Địa ốc TP.HCM: Gió trái chiều

Tăng cung, đắt biệt thự

Trong quý IV vừa qua, hai dự án mới với hơn 60 căn gia nhập vào thị trường sơ cấp. 10 dự án đang bán trên thị trường sơ cấp cung cấp hơn 300 căn, trong đó biệt thự chiếm 60% thị phần. Toàn thị trường biệt thự nhà liền kề cung cấp hơn 3.100 căn, tăng 2% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, thị trường thứ cấp chiếm hơn 90% thị phần. Phía Đông bao gồm Q.2, 9 và phía Nam bao gồm Q.7 và Nhà Bè chiếm hơn 80% thị phần của thị trường biệt thự nhà liền kề. Nguồn cung đất nền lớn chủ yếu tập trung tại các Q.2, 7, 8, 9, Bình Chánh và Thủ Đức, giá trung bình đất nền giảm nhẹ so với quý trước.

Theo Savills, mặc dù thị trường BĐS ảm đạm trong một vài quý gần đây, nhưng KĐTM Phú Mỹ Hưng vẫn được người giàu ưa chuộng. Trong quý IV/2011, một dự án biệt thự tại đây vẫn hoạt động tốt đã chứng minh nhu cầu đối với các BĐS cao cấp vẫn còn rất cao.

Chất lượng sản phẩm tốt, cơ sở hạ tầng hiện đại, tiện nghi và môi trường sống riêng tư, dự án được đầu tư bởi thương hiệu nổi tiếng là những yếu tố chính hấp dẫn người mua tiềm năng. BĐS gắn liền đất vẫn được phần lớn người Việt Nam ưa chuộng.

Savills dự báo, sẽ có hơn 140 dự án biệt thự nhà liền kề với diện tích hơn 8.700ha và cung cấp khoảng 60 nghìn căn sẽ gia nhập vào thị trường trong 8 năm tới. Năm 2012, đa số nguồn cung tương lai đến từ khu vực phía đông bao gồm Q. 2, 9 và phía nam bao gồm Q.7 và Nhà Bè.

Căn hộ giảm thêm từ 10 - 25%

Cho đến thời điểm hiện nay đã có thông tin có ít nhất 4 dự án sau Tết Nhâm Thìn sẽ giảm giá bán khá sâu, ít nhất cũng hơn 2 triệu đ/m2, nhiều nhất lên đến 6 - 7 triệu đ/m2. Tổng quỹ căn hộ trong 4 dự án này có thể lên đến gần 2.000 căn. Với quỹ căn hộ giảm giá lên đến gần 2.000 căn đủ sức để hình thành một xu hướng rõ rệt trên thị trường căn hộ trong năm 2012. Dù chưa công bố chính thức nhưng một số chủ đầu tư cho biết sẽ học tập cách làm của Cty Hoàng Anh Gia Lai, giảm giá bán khá sâu để đẩy mạnh đầu ra.

Điểm đáng chú ý là hầu hết các dự án này đều nằm ở nam Sài Gòn, trên địa bàn các quận, huyện như Nhà Bè, Q.8... Mặt bằng giá mới chỉ xoay quanh mức 16 - 16,5 triệu đ/m2, mặt bằng giá cũ 18 - 23 triệu đ/m2. Cá biệt có dự án có mức giảm giá trên 6 triệu đ/m2. Giá trước đây 23 triệu, sau tết sẽ giảm xuống chỉ còn hơn 16 triệu đ/m2, mức giảm giá trên xấp xỉ 28%. Bên cạnh mức giảm giá sâu, các chủ đầu tư còn đang chuẩn bị các gói kích cầu bằng giải pháp tài chính như hỗ trợ lãi suất, đảm bảo mặt bằng lãi suất thấp trong 1 - 2 năm hoặc như trả tiền một lần trên 70% giá trị căn hộ được giảm giá thêm...

Dường như làn sóng giảm giá, giải quyết quỹ căn hộ tồn đọng từ nhiều năm trước là xu hướng khó có thể đảo ngược trong năm 2012. Sau đợt giảm giá mạnh của một số dự án trong tháng 10 và 11/2011 thị trường căn hộ cuối năm 2011 đã hình thành một tâm lý có giảm giá thì khách hàng mới mua, chủ đầu tư mới bán được hàng, những dự án không giảm giá hầu như bị đóng băng. Trên thực tế, những dự án có mức giảm giá sâu trong thời gian qua đã giải quyết nhanh chóng quỹ căn hộ tồn đọng khá lớn của mình.

Theo phân tích của một chủ đầu tư, trong hoàn cảnh mặt bằng lãi suất ngân hàng đang ở mức 20 - 21% như hiện nay, giải pháp giảm giá 20 - 30% giá căn hộ không phải là giải pháp tồi. Bởi, với mức giảm giá kể trên chỉ tương đương với lãi suất của một năm mà chủ đầu tư phải trả cho ngân hàng. Nếu không giảm giá bán căn hộ, chỉ trong vòng 1 năm chủ đầu tư sẽ mất đi số tiền trả lãi suất ngân hàng mà chưa chắc đã bán được hàng. Thay vì trả lãi cho ngân hàng, nhiều chủ đầu tư chấp nhận bán hòa vốn, thậm chí lỗ một ít vẫn là giải pháp tốt hơn.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, năm 2011 là năm khó khăn nhất từ trước đến nay của DN BĐS. Nếu như năm 2008 sẽ khó khăn một thì năm 2011 khó khăn gấp hai gấp ba. Tình hình 6 tháng đầu năm 2012 chắc chắn sẽ chưa được cải thiện, hy vọng những tháng cuối năm 2012 tình hình khó khăn sẽ dần được cải thiện. Đối với thị trường căn hộ, trong năm 2012 và vài năm tiếp theo sẽ thiếu vắng sự tham gia của các nhà đầu tư thứ cấp. Nghị định 71 có một vài quy định hiện nay đang là rào cản sự tham gia của các nhà đầu tư thứ cấp vào thị trường căn hộ.

Vì vậy, điều tất yếu các DN phải hướng đến người tiêu dùng thực sự, đó là những người mua nhà để ở. Thị trường đang cần những loại căn hộ có giá vừa phải từ 10 - 15 triệu đ/m2, phù hợp túi tiền của phần lớn khách hàng. DN phải thực sự chuyển mình để phù hợp với chuyển động của thị trường, nhu cầu xã hội thì mới có thể tồn tại và vượt qua khó khăn hiện nay.