Địa ốc hạng sang đánh cược với thị trường

Bất chấp Khu Nam và khu Đông TP HCM chịu cú sốc bán tháo hồi năm ngoái với mức giảm 20-35% (dự án An Tiến, New Saigon và PV Landmark), Công ty Phú Mỹ Hưng vẫn mở bán biệt thự giá 22,3-70 tỷ đồng tại quận 7 hôm 19/5. Trước đó đơn vị này cũng từng tung hàng cùng dự án có giá cao nhất lên đến 90 tỷ đồng.

Trong lúc khu Bitexco Financial Tower còn hơn 40% diện tích trống, Tập đoàn Bitexco vẫn động thổ dự án hạng sang The One với vốn đầu tư 500 triệu USD. Dự án định vị sản phẩm ở top đầu: văn phòng hạng A+, khách sạn 6 sao, khu thương mại theo tiêu chuẩn quốc tế...

Dự án phức hợp hạng sang The One của tập đoàn Bitexco được động thổ tại khu đất vàng TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Không những thế, giữa làn sóng bán tháo, giảm giá ở nhiều phân khúc, chủ đầu tư dự án hạng sang còn đi ngược xu hướng của thị trường là điều chỉnh tăng giá. Đơn cử như trường hợp của dự án Đảo Kim Cương, quận 2, TP HCM, dù là căn hộ triệu đô nhưng trong năm 2011 chủ đầu tư vẫn điều chỉnh tăng giá lần thứ 4. Tính từ tháng 9/2009 (trùng với giai đoạn bất động sản bắt đầu rơi vào khủng hoảng), dự án này nhiều lần lội ngược làn sóng giảm giá, cộng dồn nhiều đợt tăng giá lên đến 27%.

Bị cho là mạo hiểm, các chủ đầu tư dự án hạng sang vẫn tỏ ra lạc quan. Chủ đầu tư một dự án biệt thự dành cho doanh nhân tại TP HCM tin sẽ tìm được đầu ra cho sản phẩm. Ông cho biết: "Thị trường khủng hoảng thì bất cứ hướng kinh doanh nào cũng vất vả, đây là khó khăn chung. Điều quan trọng là định vị đúng sản phẩm và tìm đúng đối tượng có nhu cầu".

Biệt thự hàng chục tỷ đồng được chào bán tại khu Nam TP HCM, nơi từng là tâm điểm của đợt bán tháo ( 20-25%) căn hộ hồi tháng 11/2011.

Theo giá hàng chục tỷ đồng một căn biệt thự 460-700 m2 giữa trung tâm đô thị hiện đại của TP HCM có thể cao hơn một số dự án khác nhưng không đắt vì sản phẩm được khảo sát, đầu tư kỳ công và tạo sự khác biệt với phần còn lại. "Tôi tin trong 80 triệu dân Việt Nam vẫn có người muốn sở hữu loại biệt thự này", ông nói.

Còn Tổng giám đốc điều hành Tập đoàn Bitexco In Suk Ko tin rằng thời gian tới thị trường bất động sản sẽ ấm trở lại. Chuyên gia từng có 30 năm làm việc tại Tập đoàn Huynhdai E&C cho rằng nhu cầu về phân khúc hạng sang luôn tồn tại, giống như doanh nhân luôn có nhu cầu sử dụng vé máy bay hạng ghế first class. "Tôi đã trải qua nhiều bài học trên thương trường quốc tế rằng, trong thời điểm khó khăn nếu từ bỏ thì thành công sẽ không bao giờ đến", ông In Suk Ko nhấn mạnh.

Trong khi chủ đầu tư các dự án hạng sang tỏ ra lạc quan thì cú lội ngược dòng của các dự án này được đánh giá là khá táo bạo, cơ hội lớn song rủi ro cũng không nhỏ.

Phó trưởng khoa Quản trị kinh doanh trường Đại học ngân hàng TP HCM, Trịnh Quốc Trung phân tích: "Kinh doanh hàng xa xỉ luôn tồn tại ở bất cứ ngành nào, trong đó có bất động sản. Dù ở giai đoạn thịnh vượng hay khó khăn, trào lưu này không bao giờ dừng lại vì nhu cầu xã hội rất đa dạng".

Căn hộ triệu đô trên Đảo Kim Cương vẫn được chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá nhiều lần dù đã có mức giá khủng lên đến triệu đô la giữa thời điểm thị trường bất động sản sụt giảm mạnh. Ảnh: Vũ Lê

Tuy nhiên, theo ông Trung, cần có cái nhìn khách quan rằng giá cả siêu đắt luôn đi kèm với siêu rủi ro. Với cả người mua và người bán dòng sản phẩm xa xỉ, đây vừa là cơ hội vừa là thách thức và chẳng khác nào con dao hai lưỡi.

Ông Trung giải thích, hàng hiếm giá cao nhưng không phải lúc nào cũng có thể tìm được người phù hợp với sản phẩm đó. Vì vậy tính thanh khoản của sản phẩm cũng chịu không ít sức ép, đặc biệt là khi cuộc khủng hoảng chưa có hồi kết. Chi phí bán hàng, marketing cũng cực kỳ đắt đỏ nên áp lực không hề nhỏ. "Nếu bất động sản khởi sắc, đó lại là câu chuyện khác. Hãy để thị trường tự điều tiết phân khúc này. Nhưng tôi tin có cầu thì mới có cung", ông nói.

Tổng giám đốc Công ty bất động sản ACBR, Phạm Văn Hải dự báo: "Các yếu tố: giảm giá, tâm lý tháo chạy khỏi thị trường, ngại giao dịch, chờ giá giảm thêm và tính thanh khoản bị hạn chế đang không ủng hộ bất động sản".

Nhiều chuyên gia địa ốc dự báo phân khúc hạng sang được chào bán, khởi công khi thị trường chưa có dấu hiệu phục hồi có thể sẽ vấp phải nhiều thách thức. Bởi lẽ phân khúc hạng sang dù số lượng ít, được xem là "quý hiếm" nhưng vẫn khó tránh khỏi cơn lốc giảm giá chung của thị trường.

Theo báo cáo quý I/2012 của CBRE, căn hộ hạng sang tại TP HCM đã giảm 4% trên thị trường thứ cấp so với quý trước và mất đến 9,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, nhà ở gắn liền với đất (biệt thự), cũng đã giảm 4% và mất 24% so với cùng kỳ năm 2011. Tương tự, thị trường văn phòng cho thuê trong quý I/2012 cũng tiếp tục mất giá. Riêng văn phòng hạng A dù nguồn cung được cho là khan hiếm hơn hạng B và C nhưng vẫn giảm giá 2,4% so với quý trước và mất đến 10% so với quý I/2011.