Đầu tư nhà giá rẻ: Khó tránh tâm lý “ăn xổi”

Giá đi ngang - hàng không xả

Thời điểm giữa quý IV/2011 là lúc bắt đầu xuất hiện đợt sóng bán tháo phủ trên phân khúc đất nền dự án cũng như chung cư bình dân khi DN “cảm” được cơn nguy khốn đã cận kề. Mức giá giảm hầu hết ở mức 10 đến dưới 15 triệu đ/m2 tại thị trường Hà Nội và thấp hơn một chút tại phía Nam. Đến những ngày đầu tháng 3 này, thị trường đang ghi nhận những nét tích cực từ việc sóng xả hàng kèm khuyến mại lớn của các chủ đầu tư đã chậm dần và có dấu hiệu dừng hẳn. Kèm theo đó là mặt bằng giá đã đi ngang, thậm chí có dự án chung cư bình dân tại phía tây và tây nam Hà Nội đã lấy lại giá từ 3 - 4 triệu đ/m2 nhờ sức kéo của thị trường chứng khoán cũng như những tín hiệu đáng tin cậy từ hệ thống ngân hàng về việc đồng loạt hạ lãi suất cho vay. Ngoài ra, nguồn tin từ một số chủ đầu tư cho thấy áp lực vốn và trả lãi cho Ngân hàng của DN đã bớt “nghẹt thở” như hồi giáp Tết.

Mới đây, việc nhiều ngân hàng ở nhóm 1 đã công bố mức lãi suất cho vay giảm đã gián tiếp tạo nguồn vốn cho nhiều khách hàng đóng tiền đúng tiến độ cam kết khi mua sản phẩm của DN. Điều này rất quan trọng bởi DN đã được tháo gỡ về vốn để trang trải mọi khó khăn”, ông Tân - Chủ tịch HĐQT Cty BĐS DV TV (Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội) cho biết.

Thực tế tại nhiều nơi tập trung nhiều sàn giao dịch BĐS như Nguyễn Thị Định, Lê Văn Lương, Trung Hòa - Nhân Chính hay thậm chí cả Hà Đông, chính các nhân viên giao dịch môi giới tại đây đều thừa nhận mặt bằng giá từ 1 tuần nay đã ổn định và giữ nhịp tăng nhẹ. Cụ thể, giá chào bán ngoài thị trường của đất liền kề đường lớn ở KĐT Văn Phú tương đối ổn ở mức 52 - 56 triệu đ/m2, dự án An Hưng duy trì trong khoảng 58 - 62 triệu đ/m2, Văn Khê có giá 59 - 63 triệu đ/m2, Dương Nội 45 - 49 triệu đ/m2, Nam An Khánh giá bán khoảng 25 - 26 triệu đ/m2... Bà Ngân - Giám đốc sàn NDL cho biết: Thời điểm này đã vắng dần khách chào bán. Ngay cả người hỏi mua cũng thưa vắng do tâm lý nghe ngóng rình rập. Có chăng là “quân” của các đơn vị địa ốc đi khảo giá để tìm chiến lược cho mình. Điều này là do các DN BĐS đã bước đầu vượt cạn thành công để tồn tại.

“Ăn xổi” - khó bền

Nhìn vào các mặt hàng, xét theo nguồn cầu đáng kỳ vọng, chỉ có phân đoạn nhà giá rẻ, chung cư bình dân mới mong kéo vốn nhanh nhất - an toàn nhất cho DN. Làn sóng đầu tư cho chung cư giá rẻ được nhiều chuyên gia nhìn nhận khá tích cực. Theo ông Nguyễn Đức Cây - Chủ tịch Cty Constlrexim HOD, các quỹ đất hàng hóa trong nội thành đặc biệt là những vị trí nhạy cảm không còn nhiều, các đô thị từ vành đai 3 cũng không. Sự cạn kiệt đó mở ra cơ hội cho chung cư giá rẻ ở các vị trí không quá xa trung tâm - vốn luôn nằm trong tầm ngắm của khách hàng trẻ, năng động. Nguồn cung hàng giá rẻ chưa bao giờ đáp ứng đúng nhu cầu ở tại đô thị. Tuy nhiên, “thượng đế” đã thông minh và hiểu biết hơn rất nhiều trước những biến động nóng lạnh của thị trường.

Anh Nguyễn Sơn, một cán bộ của Sở GD&ĐT Hà Nội cho biết: Gia đình tôi quyết định mua căn hộ chung cư giá từ 1,2 tỷ trở xuống. Tuy nhiên, nếu vị trí quá xa trung tâm, trong cảnh tắc đường chưa được giải quyết triệt để trong nay mai, tôi sẽ chấp nhận phương án tiếp tục thuê chung cư mini để 2 vợ chồng và 1 cháu nhỏ sinh sống. Bởi vay ngân hàng để mua sản phẩm trung cấp không phải lựa chọn tốt nhất dù lãi suất vay đã giảm nhẹ đồng loạt. Tâm lý này phổ biến trong đại bộ phận những khách hàng, hộ gia đình có từ 2 - 3 nhân khẩu tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM. Nhạy bén trước tâm lý khách hàng, nhiều DN đã rậm rịch chuẩn bị đón nguồn cầu này bằng các sản phẩm nhà giá rẻ với kỳ vọng “năng nhặt chặt bị”. Tại thị trường phía Nam, Cty Lê Thành sẽ mở màn với 352 căn hộ giá rẻ thuộc dự án Lê Thành Twin Tower, Q.Bình Tân có giá dưới 1 tỷ đồng với diện tích từ 65 - 70m2/căn vào đầu quý II tới. Quý III sẽ đón nhận khoảng 4 - 5 nghìn căn hộ chào bán với giá từ 0,6 - 1 tỷ đ/căn tại các vùng ven TP.HCM như Bình Tân, Thủ Đức do Tập đoàn Đất Xanh làm chủ đầu tư.

Trong cơn sóng đổ xô vào các dự án bình dân giá rẻ, đã xuất hiện sự cạnh tranh và thậm chí rủi ro cho nhà đầu tư có định hướng kinh doanh “ăn xổi”. Rủi ro đầu là ở chính túi tiền khách hàng. Khách hàng mua hàng giá rẻ thường là những người có thu nhập trung bình tới thấp. Kèm theo đó là sự bất ổn định về túi tiền của khách hàng do nền kinh tế vĩ mô chưa dứt cơn lạm phát, các DN lớn đang tái cơ cấu, cắt giảm tối đa nhân lực và chi phí. Như vậy, tính an toàn về thanh khoản của giao dịch giá rẻ vẫn bấp bênh - ông Trần Minh - lãnh đạo một đơn vị địa ốc đang khai thác mạnh phân khúc chung cư bình dân tại phía tây nam Hà Nội thừa nhận.

Đáng nói hơn, giữa các chủ đầu tư cũng xảy ra sự cạnh tranh để giành khách hàng. Yếu tố ưu tiên hàng đầu là giá cả, khiến chất lượng sản phẩm khó thể đảm bảo. Cũng từ đây, khách hàng sẽ là người chịu thiệt nếu không nắm đầy đủ thông tin khi giao dịch. Ngoại trừ trường hợp khách có nhu cầu quá cấp bách về chỗ ở thì buộc phải chấp nhận thiệt thòi như tiện ích bị cắt giảm, dịch vụ kém mà không thể kêu ca vì đã “đâm lao thì phải theo lao”. Không ít dự án căn hộ giá rẻ bị cắt bớt hoặc cung cấp dịch vụ kém chất lượng nhưng nhiều khách mua (đã xuống tiền) phải chấp nhận vì tiền nào của nấy.

Đành rằng, nguồn vốn là điều kiện tiên quyết để DN sống sót, duy trì hoạt động. Nhưng nếu khai thác sản phẩm giá rẻ - đáp ứng nhu cầu ở thực của lượng khách hàng đáng kỳ vọng hiện nay - theo kiểu ăn xổi và không quan tâm tới an toàn, hài lòng của người mua thì chẳng lâu nữa, những khách hàng này sẽ đồng loạt quay lưng với chủ đầu tư đó. Đến lúc thị trường hồi phục hay đi lên, những DN làm ăn với tâm lý “mưa đến đâu mát mặt đến đấy” sẽ tự triệt tiêu mình vì mất lòng tin khách hàng.