Đầu tư BĐS du lịch: Bấp bênh và rủi ro

Chỗ thừa, chỗ thiếu…

Theo TS Phan Hữu Thắng, tuy mới phát triển trong vòng một thập kỷ vừa qua và không rầm rộ như các dòng sản phẩm khác của thị trường BĐS như phân khúc đầu tư nhà ở, khu công nghiệp..., nhưng việc tìm kiếm đất, địa điểm đầu tư BĐS du lịch của các nhà đầu tư khá sôi động đã cho thấy đây là một xu hướng đầu tư kinh doanh mới khá hấp dẫn.

“Điều đáng quan ngại là đến nay phân khúc thị trường BĐS du lịch vẫn chưa được quan tâm đúng mức. Theo tôi được biết thì hiện vẫn chưa có các nghiên cứu sâu của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường này. Cũng do chưa có quy hoạch tổng thể cho BĐS du lịch, chưa có quy hoạch chi tiết cho từng tiểu phân khúc nên đã dẫn tới tình trạng các khu nghỉ dưỡng tập trung tới 68/99 resorts tại Mũi Né – Bình Thuận, trong khi ở các khu vực khác giàu tiềm năng như Nha Trang thì lại bỏ ngỏ. Các chính sách đặc thù, giải pháp riêng đối với BĐS du lịch cũng chưa có, trừ trường hợp kiểm tra, rà soát việc cấp phép cho các sân golf và xây dựng quy hoạch sân golf” - ông Thắng nói.

Chính những thiếu hụt trong quản lý BĐS du lịch đã khiến thị trường này đang trở thành một thị trường bấp bênh, ẩn chứa nhiều rủi ro đối với các nhà đầu tư.

Phân khúc BĐS du lịch hiện vẫn chưa được quan tâm đúng mức. Ảnh: Bình An

Hầu hết các tiểu phân khúc BĐS du lịch đều phát triển mang tính tự phát, đơn cử như các khu nghỉ dưỡng nhiều, các khu vui chơi giải trí đạt tiêu chuẩn còn thiếu, nhất là ở các thành phố lớn, các khu du lịch chưa được đầu tư đúng mức... Cũng do chưa có sự gắn kết giữa các dự án đầu tư của phân khúc này với chương trình quốc gia về xúc tiến du lịch và thực trạng du lịch Việt Nam, nên đã dẫn đến nhiều dự án đầu tư xây dựng các khu vui chơi, giải trí, nghỉ dưỡng... không phát huy hết công suất, dẫn đến một số xuống cấp, hoạt động cầm chừng, mà nguyên nhân chính là do đầu tư chưa đủ và dịch vụ yếu, đánh giá sai về khả năng thu hút của dự án đầu tư và chưa đánh giá đúng tiềm năng của du lịch nội địa.

“Cần phải thấy là khách du lịch quốc tế vào Việt Nam tăng bình quân 11-11,5%, trong đó riêng năm 2010 là 5 triệu khách, nhưng tỉ lệ vào nghỉ dưỡng tại các khu du lịch, resort rất thấp, trong khi chúng ta xây dựng các resort một cách ồ ạt, thiếu tính toán gắn kết với xúc tiến du lịch là rất lãng phí” - ông Thắng cho biết.

Giữ đất để… bán lại

Theo ông Phan Hữu Thắng, có một thực tế là đến nay, đa số những vị trí đắc địa có thể khai thác BĐS du lịch dọc bờ biển Việt Nam đều nằm trong tay các doanh nghiệp trong nước. Đáng buồn là trong đó nhiều chủ đầu tư không có chiến lược đầu tư dài hơi mà chỉ trông chờ vào giá đất lên cao rồi bán cho nhà đầu tư nước ngoài để kiếm lời. Chính sự cát cứ từng mảng của các nhà đầu tư đơn lẻ trong khi thiếu quy hoạch tổng thể cho một vùng miền sẽ khó tạo được một sản phẩm nghỉ dưỡng hoàn chỉnh cho vùng miền đó, mà đã vậy thì việc đất “vàng” bỏ không là khó tránh khỏi.

Bên cạnh đó, các dự án BĐS du lịch đòi hỏi nhà đầu tư phải có năng lực về tài chính, có đầu óc dự đoán sự phát triển thị trường, song thực tế, nhiều chủ đầu tư đã không đáp ứng được yêu cầu này. Vì vậy có tình trạng, nhiều dự án, trong đó có cả các dự án của nhà đầu tư nước ngoài, mặc dù đăng ký vốn vào loại khủng hàng tỉ, hàng triệu USD nhưng không thực hiện được dự án theo cam kết nên đã bị thu hồi giấy phép. “Việc dự án bãi biển Rồng (Quảng Nam) đăng ký 4,15 tỉ USD đã bị thu hồi năm 2010 hay năm 2011, dự án hồ Tràm Asian Coast (Bà Rịa – Vũng Tàu) triển khai quá chậm; dự án TP Sáng tạo (Phú Yên) bị thu hồi... là các ví dụ điển hình cho thực trạng này” - ông Thắng nói.

Như vậy, chính sự phát triển tự phát, thiếu quy hoạch, năng lực tài chính yếu, lại ít các sản phẩm BĐS du lịch có tính độc đáo chính là những điểm yếu đang làm BĐS du lịch ngày càng trở nên thiếu hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư, dù rằng ai cũng biết tiềm năng sở hữu “ngôi nhà thứ hai” sẽ cao trong thời gian tới, khi cuộc sống vượt qua nỗi lo cơm áo.

Một doanh nghiệp có thâm niên lâu năm trong đầu tư BĐS du lịch đã thẳng thắn bày tỏ quan điểm về đầu tư BĐS du lịch là “đừng thấy người ta ăn khoai thì vác mai đi đào”, vì đây là một mảng thị trường cần “lao tâm khổ tứ” và cũng rất khó nâng tầm giá trị nếu không biết “thổi hồn” cho nó bằng những tiêu chuẩn thực sự mang yếu tố đẳng cấp cao của loại hình BĐS nghỉ dưỡng. “Nếu đầu tư thiếu chuẩn mực và không đồng bộ với dịch vụ quản lý, khai thác sau bán hàng thì ngay mục tiêu nhỏ là kiếm lời kiểu “lướt sóng” cũng không thành! Khách hàng hiện nay rất kỹ tính, hàng hóa cũng không khan hiếm như trước để người ta phải nhắm mắt đầu tư mà không tính toán” - ông này khẳng định.