Đầu tư BĐS: Điếc không sợ súng hay toan tính khôn ngoan?

Lỡ và được

Trên thị trường bất động sản, dân buôn bán thường nói về một vài cú đầu tư bất ngờ được to hay những vụ bất ngờ lỡ "ăn" của một vài nhà đầu tư nhỏ hay thậm chí là cả một dự án hay cả một khu vực bất động sản.

Mấy hôm nay, thị trường đang đang chú ý theo dõi vụ "biểu tình" của các nhà đầu tư nhỏ lẻ "biểu tình" kiện chủ đầu tư dự án Chelsea Park ở Cầu Giấy, Hà Nội vì tội chậm giao nhà tới hơn 3 năm. Việc chậm bàn giao đã khiến nhiều chủ đầu tư bị thiệt hại nặng khi phải om vốn quá lâu vào dự án, mất cơ hội kinh doanh... còn đối với chủ đầu tư, không giao được nhà cũng là đã sa lầy.

Cách đây chừng 3 năm, trên thị trường, Chelsea Park là một dự án "hot" và được nhà đầu tư săn lùng và mua đi bán lại rất sôi động. Thâm chí, nó còn được xem là mộ dự án đi đầu cho dòng chung cư cao cấp. Nếu chủ dự án thực hiện đúng cam kết giao nhà cách đây 3 năm thì có thể điều đó là hiện thực. Tuy nhiên, đến bây giờ, trên thị trường Chelsea Park chỉ ơ "thường thường" và không thể so sánh với những dự án cao cấp như Mandarin ở phía bên kia đường. Giá trị của nó đã giảm về nhiều mặt. Đặc biệt, dự án ra đời và đắt khách khi thị trường còn nóng, đến nay thị trường đã bão hòa và hứng chịu nhiều khó khăn thì vẫn chưa hoàn thành.

Một vài trường hợp khác đã từng khiến nhà đầu tư vỡ mộng. Đầu tiên phải nhắc đến khu vực Tiên Sơn - Bắc Ninh, cách đây khoảng 10 năm, đã từng sôi động với những dự án bất động sản lớn. Nhưng rồi, đã hon 10 năm, trải qua nhiều lần nóng lạnh của thị trường thì các biệt thự nơi đây vẫn bỏ hoang là chính. Các chủ dự án dường như đã "quên" dự án. Hiện nay, đất khu vực này dù đã bắt đầu tăng lên nhưng điều đó cũng không khiến các nhà đầu tư vui vì đã họ đã mất quá nhiều cơ hội vào dự án này. So với trượt giá đồng tiền, mất giá so với USD, tăng lên của vàng và nhất là sự lên giá của các dự án khác.

Nhiều người vẫn chưa quên những vụ kiện cáo ở dự án Văn Khê - Hà Đông cách đây mấy năm. Thời kỳ đó, các dự án triển khai đúng vào điểm võng của thị trường. Giao dịch khá khó khăn trong khi chủ đầu tư lại đòi tăng giá khiến các nhà đầu tư thứ cấp khá bức xúc. Tuy nhiên, khi Văn Khê rồi Văn Phú bắt đầu hoàn thiện hạ tầng thì đất khu vực này bắt đầu tăng lên. Rồi cơ duyên đến khi Hà Tây sáp nhập về Hà Nội; rồi sự hoàn thiện của hạ tầng giao thông và xã hội toàn khu vực đã đẩy Văn Khê, Văn Phú thành cực điểm sốt đất phía Nam nội Thành Hà Nội.

Trong khi đó, trong làn sóng âm thầm lên giá của chung cư Hà Nội hiện nay, người ta có thể điểm ta một vài cái tên không phải là ầm ĩ trên thị trường nhưng được cái là cần là có nhà ngay, nhà hợp với nhu cầu người dân và xu hướng của thị trường. Và dường như, có một "nguyên lý" là dù bất cứ thị trường nóng lạnh thế nào thì những dự án làm nhanh, hoàn thiện sớm, đưa vào dùng ngay lúc nào cũng đắt khách và đắt giá. Vì nó đánh đúng thời điểm và đúng nhu cầu.

Ảnh minh họa: VCCI News

Hiện nay, khi thị trường đang được cho là khó khăn, nhiều dự báo được đưa ra với nhận định bi quan thì không ít chủ đầu tư vẫn mạnh bước rót vốn đầu tư vào các dự án lớn kể cả vào những phân khúc thị trường được cho là bão hòa như chung cư. Dường như, các nhà đầu tư này không biết sợ hay họ đang có những tính toán khác.

Trao đổi điều này, một chủ đầu tư với dự án lớn ở Hà Nội cho biết một kinh nghiệm: có những dự án lớn mà tổng công ty của ông đầu tư với nhiều phân kỳ, trải qua nhiều đợt nóng lạnh của thị trường nhưng điều đó không làm dự án bị ảnh hưởng nếu chủ đầu chủ động với kế hoạch kinh doanh của mình và có đủ năng lực để thực hiện điều đó mà không quá phụ thuộc vào bên ngoài. Để có thể chọn đúng điểm rơi của thị trường.

Chọn điểm rơi: không dễ

Điểm rơi thị trường được nhiều nhà đầu tư hiểu một cách đơn giản là thời kỳ mà thị trường có nhu cầu lớn, nguồn tiền sẵn sàng, giao dịch sôi động, giá cả tăng lên... Trái ngược với cảnh đóng băng và ế ẩm. Tuy nhiên, để chọn điểm rơi không phải dễ vì ngoài yếu tố năng lực thì còn những yếu tố khách quan ngoài kiểm soát của chủ đầu tư.

Một dự án đầu tư bất động sản cho biết, để thực hiện một dự án đầu tư bất động sản phải kéo dài ít nhất 3 - 4 năm để làm thủ tục, 2 -3 năm để thực hiện xây dựng... Đối với những dự án lớn thì thời gian đó còn kéo dài hơn. Với một khoảng thời gian đó thì có rất nhiều biến động thị trường xảy ra có thể khiến nhà đầu tư gặp những rủi ro ngoài dự kiến. Thực tế, dù bất động sản Việt Nam được cho là cứ đầu tư là thắng nhưng không phải không có những nhà đầu tư sa lầy vì gặp phải những biến động bất thường của thị trường.

Những sự cố như kiểu đất Tiên Sơn - Bắc Ninh trước đây, Ba Vì năm ngoái hay hiện hay những vùng ven các đô thị các địa phương nhỏ hiện nay không phải là hiếm. Có nhiều nguyên nhân nhưng tất cả đều có chung thực tế là không có được điểm roi tốt của thị trường.

Tuy nhiên, để chọn được điểm rơi thị trường không phải là dể. Điều đó phụ thuộc vào tầm nhìn và năng lực của nhà đầu tư nhưng quan trọng không kém là cái duyên mà đúng hơn là may mắn. Với một thị trường ngày càng mở rộng và biến động nhiều thì yếu tố may mắn ngày càng có ý nghĩa lớn.

Tuy nhiên, may mắn dành cho tất cả mọi người nhưng để nắm bắt được cơ hội lại phụ thuộc vào chính khả năng của các chủ đầu tư. Đó được ví như là năng lực để tận dụng và phát huy cơ hội. Năng lực đó bao gồm cả năng lực về nắm bắt thông tin, dự báo và chọn hướng đi trên thị trường; đồng thời là năng lực tài chính vững mạnh để có thể làm chủ kế hoạch của mình.

Đầu tư bất động sản Việt Nam hiện nay đang ở giai đoạn "hỗn độn' khi rất nhiều DN cùng lao vào bất động sản dù khả năng không đáp ứng đủ. Điều đó khiến cho thị trường méo mó và biến động ngoài quy luật, tạo nên một "bản sắc" khó hiểu cho thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, qua những lần biến động cho thấy, những người dễ thất bai chính là những người không có đủ năng lực và không đáp ứng đủ điều kiện.

Cụ thể hơn, những DN kinh doanh bất động sản theo kiểu xin dự án bằng quan hệ, đầu tư dự án theo kiểu "mỡ nó rán nó", phục thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng... thì là những DN gặp nhiều khó khăn khi có biến động và tất nhiên họ không đủ khả năng để đối phó với biến động và theo đuổi kế hoạch của mình. Khi thuận lợi thì thu vào, khi khó khăn thì bỏ mặc và chạy trốn.

Ngược lại, những nhà đầu tư lớn, với tiềm lực mạnh và khả năng dự đoán thị trường tốt. Họ đủ sức để đi quan những giai đoạn khó khăn của thị trường, dám đầu tư dài hạn khi có khả năng dự đoán và tin tưởng và sự phát triển chung. Thậm chí, trên thị trường không ít nhà đầu tư đủ sức để trở thành người dẫn dắt thị trường qua những cơn khó khăn hay sáng tạo ra những phương thức kinh doanh hình mẫu cho sự phát triển. Đó chính là những người cần cho thị trường.

Tận dụng cơ hội có sự may mắn nhưng phần lớn đến từ chính năng lực và sự nỗ lực của nhà đầu tư. Một chu kỳ đầu tư dự bất động sản kéo dài, với nguồn vốn lớn chắc chắn sẽ không phải là cuộc chơi sòng phẳng cho những nhà đầu tư yếu kém và chụp giật. Có thể thời điểm "hỗn loạn" sẽ có những nhà đầu tư thành công theo kiểu "tay không bắt giặc" nhưng đó cũng chính là nguyên nhân sâu xa của thị trường bất ổn và rối loạn. Về dài hạn, một thị trường phát triển và quy chuẩn hơn luôn đòi hỏi những nhà đầu tư đích thực.

Vì thế, sẽ không có gì ngạc nhiên khi thị trường khó khăn, vãn có những nhà đầu tư dám đầu tư mạnh. Bởi vì, họ vì tin vào chính mình và tin và sự phát triển của thị trường. Dưới góc độ đó, họ có đủ năng lực để tạo ra cơ hội và tận dụng cơ hội. Thị trường sẽ có những lúc thăng trầm để tạo ra những điểm rơi của thành công.

Sự vận động đó là cả một quá trình, trong đó thời điểm khó khăn như hiện nay là những thách thức và cũng là để sàng lọc cho thi trường phát triển hơn. Điều đó, đòi hỏi những DN, những chủ đầu tư đủ sức đi đi cùng với thị trường, vượt qua thách thức để đi đến thành công. Đó là những nhà đầu tư cần cho thị trường bất động sản hiện nay.

tag: bat dong san, dau tu bat dong san, dieu ko so sung, lieu mang