Đất nền - sản phẩm cần quản chặt

Nhiều sản phẩm đất nền được rao bán ở Hòa Lạc. Ảnh: Thành Nguyễn

Từ việc “nóng lạnh” giá đất nền Hòa Lạc…

Cách đây vài tháng, giá đất nền tại Hòa Lạc bất ngờ tăng vọt nhờ “ăn theo” tin đồn về các dự án lớn đổ bộ về khu vực này. Nhưng cũng rất nhanh sau đó, khi “cơn sốt” này có dấu hiệu hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư đã đẩy mạnh bán ra để thu hồi vốn khiến thị trường trở nên hỗ loạn và nhiều người đến sau “ngậm quả đắng”. Trên các trang rao vặt về bất động sản, không khó để tìm kiếm các bài rao bán đất nền với mức giảm giá sâu so với thời cao điểm.

Tuấn Anh, một môi giới chuyên bán đất nền Hòa Lạc thông tin, hiện có một số thửa đất rộng 90 m2, mặt tiền 7m thuộc xã Bình Yên, huyện Thạch Thất, Hà Nội được rao bán với giá 600 triệu đồng, tương đương hơn 6,6 triệu đồng/m2.

Thanh Thảo, một môi giới khác cho biết, một nhà đầu tư đang nhờ chị bán lô đất 100 m2, ba mặt tiền, cũng thuộc xã Bình Yên với mức giá 600 triệu đồng, tức chỉ 6 triệu đồng/m2.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, khoảng 4-5 tháng trước, mức giá đất tại khu vực này dao động từ 10-12 triệu đồng/m2, thậm chí là hơn 15 triệu đồng/m2 với những lô đất vị trí “kim cương”.

Trong khi một bộ phận nhà đầu tư sẵn sàng đẩy bán giá thấp, thì cũng có nhà đầu tư tiếp tục “bơm thổi” với kỳ vọng sẽ được bán với giá cao. Theo thông tin phóng viên ghi nhận được, cũng tại khu vực xã Bình Yên, nhiều lô đất vẫn đang được rao bán ở mức giá cao, từ 12-18 triệu đồng/m2, nhưng liệu có bán được hay không và bao giờ bán được thì chẳng ai dám chắc!

Bảng giá đất nền Hòa Lạc cách đây vài tháng

… đến câu chuyện giá trị

Tình trạng “nóng lạnh” đất nền Hòa Lạc một lần nữa gióng lên hồi chuông cảnh báo về rủi ro của xu hướng đầu tư đất nền theo phong trào, khi mà bài học của hàng trăm nhà đầu tư trót “ôm” đất tại Yên Bài, Ba Vì còn chưa lắng xuống.

Thực tế, đất nền luôn là sản phẩm được nhiều nhà đầu tư cá nhân săn đón vì khả năng mang lại lợi nhuận cao, suất đầu tư không lớn, nhưng nhiều chuyên gia lại có cái nhìn khác.Chia sẻ cùng phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu quan điểm, cần xóa bỏ phân khúc đất nền và cấm chia lô, bán nền như đã áp dụng từ năm 2004, vì sản phẩm này tạo điều kiện cho việc buôn bán đất thô, không có đầu tư, đi ngược với nguyên tắc đầu tư phát triển.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, có nhiều người mua đất xong găm để đó, như vậy là trái với mục đích sử dụng đất và không tạo ra quỹ nhà ở. Riêng với sản phẩm đất nền được hình thành theo hình thức mua gom đất trong dân (phân lô và bán), đại diện VNREA cho rằng, đây không phải là sản phẩm bất động sản hoàn thiện, mà chỉ là sản phẩm được làm giá và không đảm bảo về pháp lý.

“Sở dĩ đất nền luôn hấp dẫn nhà đầu tư là bởi có khả năng tăng giá cao, thích hợp với nhà đầu tư mua để chờ giá tăng, hưởng chênh lệch. Mặt khác, việc cho phép giao dịch đất nền trong các dự án còn phản ánh năng lực chủ đầu tư, bởi nếu tài chính không đủ mạnh thì chủ đầu tư dễ bị đuối vốn khi muốn tiếp tục phát triển sản phẩm. Do đó, để tạo thanh khoản tốt hơn với một số dự án ở xa, khu vực không yêu cầu phải hoàn thiện cảnh quan thì chủ đầu tư được phép phân lô và bán (khi đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật)”, ông Đính nói.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, đất nền nên được nhìn nhận ở 2 khía cạnh khác nhau là tạo ra giá trị và chỉ đơn thuần là mua đầu cơ hưởng chênh lệch giá. Lấy dẫn chứng, ông Hiếu cho biết, tại Mỹ, muốn mua đất nền thì nhà đầu tư phải dùng tiền túi, chứ ngân hàng không cho vay phục vụ mục đích này, lý do bởi đất nền không phải tài sản sinh lời.

Ông Hiếu cho rằng, nếu đất nền được nhà đầu tư mua chỉ với mục đích bán chênh, kiếm lời, mà không xây dựng thì không mang lại giá trị cho xã hội và ngược lại, nếu được sử dụng để xây dựng nhà ở, nhà xưởng… thì tức là có đóng góp cho phát triển kinh tế. Với tính chất đặc thù này, đất nền cần được quan tâm và tăng cường quản lý.

Và làm khó tái quy hoạch

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó giám đốc Bộ phận Tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội cho biết, nhiều nước trên thế giới vẫn cho thực hiện các giao dịch đất nền. Tại Việt Nam, sức hấp dẫn của đất nền đến từ dư địa tăng giá lớn. Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng, nếu đất nền chỉ được mua bán để kỳ vọng tăng giá mà thiếu đầu tư xây dựng thì giá trị đóng góp cho xã hội không cao. Thậm chí, nếu dự án không được kiểm soát, đầu tư tốt về hạ tầng và quy hoạch thì giá đất nền sẽ sụt giảm nhanh chóng, gây thiệt hại cho nhà đầu tư.

Ngoài các vấn đề trên, theo bà Minh, một điểm hạn chế khác của các giao dịch đất nền đó là gây khó khăn cho công tác tái quy hoạch do đất nền thường có quyền sử dụng lâu dài.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, ông Đính cho rằng, với sản phẩm đất nền nằm trong dự án được quy hoạch đúng, đủ theo pháp luật thì vẫn đảm bảo an toàn cho việc bỏ vốn. Còn với sản phẩm đất nền được chia lô và bán nhưng không thành lập dự án, nhất là sản phẩm cơi nới trên đất ruộng, đất rừng, tự gom và chia lô thì dễ gây rủi ro cho thị trường, thậm chí là phá vỡ quy hoạch, cấu trúc đô thị tại địa phương.

“Việc được quy hoạch hay triển khai các dự án lớn là câu chuyện dài và sẽ rất rủi ro nếu nhà đầu tư mua đất mà chưa biết quy hoạch khu vực sẽ phủ đến đâu, có trùm lên đất nền đã mua hay không, hoặc các quy hoạch và dự án khi nào được triển khai. Bất động sản chỉ tăng giá khi có đầu tư thực sự, chứ không tăng một cách tự nhiên. Sự tăng giá của đất nền về cơ bản đến từ đầu tư hạ tầng”, ông Đính nhấn mạnh.

Chưa biết đất nền được quản lý ra sao trong tương lai, nhưng hiện tại, đây đang là sản phẩm quan trọng trên thị trường. Vì thế, trước mắt cần sớm có chế tài quản lý chặt chẽ hơn những sản phẩm đất nền không tạo ra giá trị cho phát triển kinh tế. Điều này sẽ giúp tài nguyên đất được khai thác hiệu quả và đóng góp nhiều hơn cho xã hội, thay vì chỉ làm lợi cho một nhóm nhỏ như hiện nay.