Đáng ngờ dự án đất nền phía Tây tăng giá

Bật lên từ vùng đáy

Theo nhiều doanh nghiệp và sàn giao dịch BĐS tại khu vực quận Cầu Giấy và Hà Đông, sản phẩm chung cư và đất nền có giá trị sử dụng đã có phản ứng khá nhanh nhạy với các tín hiệu hạ lãi suất của ngân hàng nhà nước vừa qua. Thể hiện đầu tiên là số người quan tâm, hỏi han về thị trường, tìm đến tận nơi xem nhà mẫu tăng lên và bắt đầu có động thái khách hàng đặt cọc mua đất nền.

Ông Nguyễn Quốc Khánh - chủ sàn DTJ trên đường Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy phản ánh, một số lô đất nền tại dự án Geleximco - Lê Trọng Tấn có mức giá thấp trước đây đang rục rịch tăng nhẹ thêm từ 500.000 - 1 triệu đồng/m2, lên mức 31,5 - 32,5 triệu đồng/m2. Các nhà đầu tư thứ cấp đã dừng không bán tháo, bán rẻ, ghìm lại chờ tín hiệu tốt của thị trường.

Nhân viên môi giới tại sàn BĐS Thiên Phú Thành tại Hà Đông cũng cho biết, khách hàng có nhu cầu thật đã bắt đầu chốt mua các sản phẩm giá "cực rẻ". Từ đầu năm đến nay, 4, 5 ô đất tại khu Geleximco đã được bán ra. Đặc điểm của những ô này là giá đã xuống tới 50% so với mức đỉnh 62-63 triệu đồng, hiện chỉ bằng với giá bán sơ cấp tại thị trường thời điểm đầu năm 2009.

Do đặc điểm thị trường lúc này là bó hẹp và cực kỳ nhạy cảm trước các thông tin vĩ mô hỗ trợ, bên mua bên bán đều nghe ngóng rất kỹ, vì thế xuất hiện tình trạng giá bật lên từ vùng đáy. Có thể hình dung, khi thị trường bắt đầu có giao dịch thành công ở những ô giá chào rẻ nhất, thì bối cảnh vĩ mô lúc này, chủ những ô bên cạnh hoặc tương tự lại đòi mức giá nhích lên cao hơn 1-2 triệu đồng/m2.

Không chỉ săn sản phẩm chưa hoàn thiện nhưng giá rẻ mà những sản phẩm có giá trị sử dụng với giá chào hấp dẫn cũng thu hút khách. Cụ thể nhà liền kề đã hoàn thiện xây thô tại dự án Văn Phú cũng có tình trạng giá chào bán nhích lên tương tự. Theo một sàn tại khu vực này, sản phẩm đang có thanh khoản nhất là các căn đường 12m, 3,5 tầng, diện tích đất nhỏ nhất là 90m2, hiện đã hoàn thiện điện nước, có thể vào ở ngay.

Những lô như vậy lúc cao điểm được giao dịch ở mức 6 tỷ đồng, hồi đầu năm nay giá chào phổ biến xuống còn 4,2-4,3 tỷ đồng. Cách đây 1 tháng, tại sàn này đã có 3 căn được chốt mua. Tuy nhiên trên thị trường lúc này những sản phẩm như vậy đã không còn mức giá cũ, thay vào đó, giá chào đều ở mức 4,7-4,8 tỷ đồng.

"Văn phòng có rất nhiều nhà đầu tư gửi bán hàng. Khi một nhà đầu tư bán được thành công 1 căn thì các nhà đầu tư khác lại đòi lên giá ngay. Họ tính toán rằng, với gần 5 tỷ đồng/căn, sau khi trừ 800 triệu tiền xây thô, chia bình quân khoảng hơn 40 triệu đồng/m2 đất tại dự án có thể vào ở ngay, so với tương quan vẫn là hợp lý" - đại diện một sàn khu vực Văn Phú nói.

Cẩn trọng với trò làm giá

Hiện tượng giá chào một số sản phẩm trên thị trường bỗng nhiên nhích lên song chỉ là những trường hợp cá biệt chứ không phổ biến, bền vững. Còn lại hầu hết các dự án tại khu vực phía Tây như An Hưng, Nam An Khánh, Dương Nội, Vân Canh... đều đứng giá sau khi đã tuột mất 40-50% giá trị so với hồi đỉnh điểm.

Việc giá chào điều chỉnh tăng cũng không đảm bảo sẽ xuất hiện những giao dịch thành công khi mà nhà đầu tư tham gia thị trường vẫn rất dè dặt còn người mua ở thì hãn hữu. Vì thế vẫn còn xa vời để lạc quan về triển vọng tăng giá cũng như tăng giao dịch các dự án từ nay đến cuối năm.

Như vậy, trái với những phỏng đoán và kỳ vọng của giới kinh doanh hồi cuối năm ngoái rằng, thị trường BĐS sẽ có thể hồi sức vào quý II hay quý III/2012, hiện nay những điều chỉnh chính sách tài chính tiền tệ vĩ mô và những vấn đề có liên quan đến BĐS vẫn được cho là "chưa đủ" tác động đến nguồn cầu của thị trường nhà ở nói riêng.

Tại Hà Nội, vẫn rất khó đoán định chiều hướng của thị trường BĐS nửa cuối năm. Doanh nghiệp tiếp tục chìm sâu vào khó khăn, giá BĐS sẽ đi xuống như kỳ vọng của người mua hay vẫn đi ngang, duy trì ở mức cao - là câu hỏi chưa có câu trả lời thấu đáo và toàn diện.

Vòng luẩn quẩn doanh nghiệp trông chờ khách hàng bỏ tiền ra mua nhà nhưng người tiêu dùng lại chờ giá BĐS hạ tiếp, còn nhà đầu tư dù muốn bó tay bất lực, đứng ngoài thị trường. Hơn 1 năm qua mặc dù lượng giao dịch đi vào đóng băng, nhiều đe dọa suy sụp, đổ vỡ dây chuyền đã được đưa ra, tuy nhiên BĐS Hà Nội có thể nói là vẫn trụ vững, giữ giá trong khoảng thời gian khá dài.

Chuyên gia Đặng Hùng Võ cho rằng, bên cạnh các chính sách hỗ trợ, cơ quan quản lý Nhà nước cũng cần phải đưa ra dự báo chính xác về tình hình thị trường "đóng băng" đến bao giờ, khi nào hồi tỉnh và ấm lại. Nếu chưa có tín hiệu ấm lại thì tất cả đều còn nín thở chờ đợi.

Ông Tống Văn Nga - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng thì cho rằng, chúng ta vẫn chưa có một đánh giá tổng thể, khoanh vùng các vấn đề của doanh nghiệp, thị trường BĐS. Đơn cử, với vấn đề lãng phí tài nguyên đất, công trình, dự án dở dang tràn lan ở vùng ven mà hiện vẫn chưa có ai thống kê, quản lý được.

"Bộ Xây dựng phải nắm có bao nhiêu dự án chậm tiến độ, bao nhiêu dự án thực hiện được, đến công đoạn nào, cái nào tồn đọng phải sắp xếp lại. Phải thay đổi các chính sách bất cập. Các bên doanh nghiệp, ngân hàng, cơ quan quản lý phải bắt tay rà soát từng vấn đề thì may ra cuối năm nay, BĐS mới có một chút hy vọng" - ông nói.