Đàm phán giá để đảo chiều bất động sản

Đó là nhận định trong báo cáo tổng quan thị trường BĐS Hà Nội quý III.2012 của công ty Công ty CB Richard Ellis (CBRE), một công ty hàng đầu về lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS.

Cung tăng nhẹ, cầu ít khả quan

Theo các chuyên gia của CBRE, lý do của việc này là trong quý III, nguồn cung chào bán mới tại thị trường nhà đất Hà Nội vẫn tiếp tục gia tăng, cụ thể là ở phân khúc căn hộ bán và nhà đất trong các khu đô thị, trong khi giá cả vẫn giảm mạnh trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Cụ thể, trong quý III, thị trường ghi nhận 2.700 căn hộ chào bán mới, tăng nhẹ so với nguồn cung quý trước. Điều này trái ngược với xu hướng quý III trầm lắng do tác động của tháng 7 âm lịch. Hầu hết nguồn cung mới này đều đến từ các dự án hiện hữu, là những dự án đã tìm hiểu thị trường qua những đợt chào bán trước đó và đã có tốc độ xây dựng khá rõ nét. Tiếp nối xu hướng của quý trước, quý này chứng kiến nhiều dự án cung cấp gói bàn giao thô nhằm giảm giá chào bán. Nhờ vậy, có tới 75% nguồn cung trong quý được chào bán với giá dưới 21 triệu VND/1m², mức giá được cho là phải chăng nhất kể từ năm 2008. Như vậy, hầu hết nguồn cung đều ở phân khúc giá trung bình và giá thấp. Theo ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE, một số dự án giảm giá thật sự, một số giảm giá do giảm các mức độ hoàn thiện căn hộ, cắt giảm các tiện ích và một số do kết hợp cả hai yếu tố trên.

Vẫn chưa có nhiều tín hiệu vui với thị trường nhà đất

Việc có ít tín hiệu đảo chiều ở thị trường BĐS Hà Nội trong quý III này xuất phát từ nguyên nhân cơ bản là do nhu cầu của người dân. Theo đó, nhu cầu được đánh giá là hạn chế do người dân e ngại về nền kinh tế dẫn đến có xu hướng tích lũy tiền thay vì đầu tư. Đa phần người dân đang mang tâm lý quan sát và chờ đợi, bởi họ cho rằng giá sẽ còn xuống nữa.

Theo một khảo sát trực tuyến của VnExpress, hơn 80% số người được hỏi đều trả lời đây chưa phải là thời điểm thích hợp để mua nhà. Trong quý III này, ở phân khúc căn hộ chung cư, giao dịch chủ yếu ở các căn có giá thấp (dưới 21 triệu VND/1m²), diện tích nhỏ (50-70m²) và tầng thấp (dưới tầng 20), xuất phát từ lý do giá sẽ rẻ và an toàn hơn. Bên cạnh đó là các yếu tố về vị trí, tiến độ xây dựng và chất lượng. Các giao dịch chủ yếu xuất phát từ nhu cầu ở thực (chiếm 83%), ít có hiện tượng đầu cơ như trước (chỉ chiếm 17%) .

Tại phân khúc căn hộ bán, theo nghiên cứu của CBRE giá thị trường thứ cấp chưa có dấu hiệu bình ổn, tiếp tục xu hướng giảm mạnh bắt đầu từ quý IV.2011. Giá cũng giảm mạnh hơn tại khoảng giá thấp, ở các căn đã hoàn thiện, là những mảng thị trường ghi nhận nhiều giao dịch nhất. So với quý trước, mức giá giảm khoảng 5%.

Đối với nhà đất khu đô thị, áp lực giảm giá vẫn tiếp diễn, giá chào bán đã giảm trung bình 18% so với cùng kỳ 2011. Theo thống kê, có khoảng 7.000 căn sẽ được hoàn thành trong năm 2012, trong đó 2 khu Vincom Vilage và Văn Phú chiếm 34%. Cũng theo ông Richard Leech, sẽ mất rất nhiều năm mới có đủ lượng người mua và ở hết số căn này, vì thế giá cả, tiện ích, cơ sở hạ tầng tốt là những điều kiện để bán được nhà. Đây cũng là những khó khăn của chủ đầu tư tuy nhiên điều này lại là cơ hội tốt cho người mua bởi họ sẽ có nhiều sự lựa chọn.

Cần thay đổi chiến lược

Triển vọng của thị trường căn hộ cũng như nhà đất trong các khu đô thị tùy thuộc vào người mua. Sức mua và tâm lý người mua sẽ quyết định sự phục hồi của thị trường. Tuy nhiên, theo đánh giá, triển vọng kinh tế không mấy khả quan cho đến năm 2013 sẽ tiếp tục làm giảm niềm tin của người tiêu dùng. Theo đó, người dân sẽ đẩy mạnh tích lũy thay vì đầu tư.

Tại phân khúc nhà đất trong các khu đô thị, cung và cầu chưa gặp nhau khi trong một cuộc điều tra của CBRE mới đây cho thấy 86% khách hàng quan tâm, có khả năng mua nhà trị giá dưới 5 tỉ VNĐ, trong khi đó, 68% dự án hiện có mức giá > 5 tỉ (80% trong số này đã hoàn thiện hoặc sắp hoàn thiện) và chỉ có 32% dứ án còn lại có mức giá < 5 tỉ (20% trong số này đã hoàn thiện hoặc sắp hoàn thiện). Tuy giá đã giảm 18% so với cùng kỳ 2011 nhưng theo nhận định, mức giá hiện tại còn có thể giảm nữa do sức mua và niềm tin hiện tại thấp. Các dự án đã hoàn thiện hoặc sắp hoàn thiện có mức giảm giá thấp nhất còn các dự án chậm tiến độ hầu như không có giao dịch.

Theo nhận định của các chuyên gia tại CBRE, để khuyến khích người dân đẩy mạnh đầu tư vào BĐS, các nhà đầu tư cần cơ cấu lại doanh nghiệp và điều chỉnh chiến lược bằng cách xem xét lại đối tượng khách hàng mục tiêu để có sản phẩm phù hợp hơn với thị trường. Bên cạnh đó cần nỗ lực hơn trong các khâu bán hàng và chăm sóc khách hàng, sẵn sàng đàm phán giá và tiến độ thanh toán. Thời gian tới, thị trường BĐS đang kỳ vọng đảo chiều khi nền kinh tế có tiến triển rõ nét đồng thời sẽ có nhiều quy định mới dược ban hành nhằm vận hành thị trường nhà ở tốt hơn với mức giá phải chăng hơn.